ЭКСПЕРТ │ Что влияет на оценку вашей недвижимости и мешает ее продаже
Каждое жилье, будь то квартира или частный дом, имеет несколько цен — есть прежняя покупная цена; инвестиции, сделанные в ходе владения; эмоциональная ценность и, наконец, рыночная стоимость, по которой можно свой дом перепродать. К сожалению, часто происходит так, что у собственника жилья, который решает выставить его на продажу, ожидание в отношении цены опирается на ряд факторов, которые вообще не влияют на цену реальной сделки. В этом случае домовладелец при продаже не сможет получить цену, которая будет выше, чем у любого квалифицированного маклера недвижимости, разве что подвернется удобный случай или появится конкретный покупатель.
Рыночная цена недвижимости, как и прочие цены на свободном рынке, формируется из соотношения спроса и предложения. Но есть ряд факторов и особенностей, которые явно отклоняют рыночную стоимость в том или ином направлении от общей средней цены, и осведомленность о них поможет каждому понять цену своей собственности на рынке и избежать разочарования, когда начинается процесс продаж.
В избитой фразе о том, что цена собственности определяется ее местоположением, местоположением и еще раз местоположением, есть много правды. Но под местоположением не подразумевается лишь то место, где находится жилье, а еще и многое другое:
- доступ — как личным, так и общественным транспортом; наличие дорог и улиц, состояние, освещение и т.д. Если семья не планирует возить своих детей на личном транспорте, тогда наличие возможности пользоваться общественным транспортом очень важно, также и для людей, у которых нет автомобиля.
- большое значение имеет приватность дома: собственность, расположенная в непосредственной близости к большим магистралям и улицам с высоким уровнем движения, не так ценится, как недвижимость во дворе того же дома. Приватность означает также определенную сокрытость от глаз соседей или полную изоляцию от остального мира. Если глядя из окна, видишь, что готовится на ужин в соседнем доме, то на цене недвижимости это положительно не скажется.
- в Таллинне также важно, на какую сторону выходят окна, и какой вид из них открывается — особенно в Старом городе или, например, вдоль Пирита теэ.
Очень важным фактором является окружение, в котором находится многоквартирный или частный дом. При этом важно общее впечатление, благоустроенность, внешний вид соседних домов. И, конечно же, имеет значение всё, что наличествует в ближайших окрестностях — детский сад, детские игровые площадки, школа, магазины, возможности проведения досуга и т.д. Живущий же в одиночестве покупатель высоко ценит близость кафе и увеселительных заведений, возможность легко добраться домой из вихрей житейского моря. А владелец собаки может высоко оценить близость парка, где можно гулять со своим любимцем.
Фото: Pixabay
Конечно, не рекомендуется делать капитальный ремонт непосредственно перед продажей — скорее крайне необходимый ремонт, чтобы недвижимость не выглядела слишком запущенной, потому что расходы на капитальный ремонт непосредственно перед продажей ценность недвижимости не поднимут. Уровень ремонта недвижимости нужно обговорить со своим маклером, который даст советы о том, как обустроить квартиру таким образом, чтобы стоимость была минимальной, но необходимой для получения максимально возможной цены за недвижимость.
Если дом очень длительное время не используется в собственных целях, его местоположение малопривлекательно и жить в нем никто не собирается, то нет смысла делать масштабный ремонт с позолотой и инкрустациями, сверхдорогой сантехникой и мебелью. Даже ремонт на очень хорошем уровне привлекательности района не повысит, поэтому необходимо заранее проконсультироваться с маклером, какого уровня ремонт делать и делать ли вообще.
В многоквартирных домах, где образованы товарищества, необходимо также держать руку на пульсе и следить, чтобы товарищество было действующим и обещанные работы в доме были сделаны, а окрестности благоустроены. Тогда цены на квартиры, продаваемые в этом доме, в целом выше.
Фото: Pixabay
