Рынок жилья США остывает – какими могут быть последствия для Эстонии?
Один из важнейших показателей экономики США и мировой экономики – рынок жилья США – по настроению строителей и активности покупателей достиг уровня, невиданного с начала пандемии. Симона Стрижевска, экономический аналитик CBL Asset Management, дочерней компании Citadele, объясняет причины этого и рассказывает, могут ли события в США повлиять на эстонский рынок жилья.
Рынок недвижимости США можно считать показателем жизнеспособности экономики страны. По мере того, как покупатели становятся активнее, инвестиции в строительный сектор и расходы на новое жилье также увеличиваются – растет ВВП, создаются новые рабочие места, дела в экономике идут хорошо. Жилье также является одним из наиболее важных активов домохозяйств: более высокие цены на жилье повышают благосостояние населения и побуждают его к тратам. Падение же рынка недвижимости может привести именно к тому, что произошло во время последней крупной рецессии.
За последние два года сегмент недвижимости превосходно чувствовал себя во многих странах, особенно в США. Масштабные фискальные и монетарные стимулы во время пандемии значительно увеличили спрос со стороны домохозяйств США на все, что не было затронуто вирусными ограничениями – включая новое жилье. Из-за нехватки в продаже домов их цены также резко выросли. В апреле этого года средние цены на новое жилье в США были на 50% выше, чем до пандемии, а цены на вторичное жилье – на 30% выше.
Однако в последнее время на фоне негативных новостей о рынке недвижимости экономическая активность в США резко упала. С начала года в стране снизились продажи как нового, так и вторичного жилья, достигнув в апреле двухлетнего минимума. Замедление в секторе также усугубляется более сложным строительным рынком, на который влияет не только замедление спроса, но и рост стоимости строительства.
Чрезмерно высокие цены на жилье частично снижали спрос и в прошлом, но основной причиной замедления роста рынка жилья в США является изменение ставки Федеральной резервной системы США. С переходом к агрессивному антиинфляционному режиму процентные ставки по 30-летним ипотечным кредитам в США выросли за последние пять месяцев с чуть более 3% до 5,3%. В результате жилищные кредиты для населения значительно подорожали.
Обязательно ли это означает, что экономика США медленно сползает в рецессию? Цель США в борьбе с инфляцией – резко ограничить спрос в стране, а целенаправленное повышение процентных ставок в ближайшем будущем будет означать замедление роста или даже стагнацию экономики США. В то же время, по крайней мере пока, в других показателях реальной экономики тревожных сигналов нет. Несмотря на инфляцию, спрос в США остается высоким, а настроения бизнеса осторожными, но оптимистичными.
Таким образом, можно надеяться, что прямое влияние спада в жилищном секторе США на экономику Эстонии и других стран Балтии не будет значительным. Очень важным аспектом здесь является то, что денежно-кредитная политика в еврозоне меняется – как и в США. Высокая и устойчивая инфляция вынуждает Европейский центральный банк повышать процентные ставки впервые с 2011 года. Однако, в отличие от ипотечных заемщиков США, процентные ставки у заемщиков в Эстонии не фиксированы и напрямую зависят от решений Европейского центрального банка. В результате повышение процентных ставок в еврозоне затронет в Эстонии не только новых покупателей, но и существующих заемщиков.
