Коронакризис вызвал шок спроса на рынке квартир, но на цены особо не повлиял
В летние месяцы спрос улучшился по сравнению с апрельским дном, но количество сделок было меньше, чем год назад. Несмотря на снижение спроса, влияние на цены оказалось скромным.
Во втором квартале чистая заработная плата жителей столицы увеличилась на 3,6%, а средний рост цен на квартиры в Таллинне составил 8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. “Несмотря на то, что рост цен на квартиры в Таллинне превысил рост заработной платы жителей столицы, а индекс доступности снизился, доступность квартир на самом деле не ухудшилась”, – сказала Марианна Рыбинская, экономист Swedbank.
Основной причиной столь стремительного роста цен стало изменение структуры сделок. Большинство сделок с квартирами совершалось в новостройках на основании договоров, заключенных до пандемии. Однако вторичный рынок квартир работает гораздо более гибко, в результате чего количество сделок с квартирами вторичного рынка очень резко упало. Сделки с новыми квартирами зависели от завершения строительства домов, что привело к сдвигу на рынке квартир в сторону увеличения доли нового жилья. Во втором квартале доля новых квартир составила 36% (в среднем этот показатель составлял 29% в предыдущие два года). Таким образом, средняя цена перестала отражать обычную ситуацию на рынке квартир.
Коронавирус нарушил баланс спроса и предложения
В первом полугодии этого года квартир сдано почти 1700 квартир, то есть на 8% больше, чем год назад. Больше многоквартирных домов в последний раз было построено только в первой половине 2008 года. Однако в первой половине года разрешений на строительство было выдано на 2% больше. Количество новых квартир, выставленных на продажу в Таллинне и его окрестностях во втором квартале, несколько увеличилось по сравнению с тем же кварталом прошлого года. Многие из запланированных новых проектов, которые были приостановлены во время чрезвычайного положения, теперь возобновлены.
Хотя в целом экономическое доверие начало восстанавливаться с июня, чувство уверенности домашних хозяйств за лето не улучшилось. После отмены чрезвычайного положения сбережения домашних хозяйств продолжали быстро расти из-за ограниченного потребления и снижения доверия. Это позволило накопить резервы на случай повторения трудных времён. При этом распределение сбережений неравномерно. На наш взгляд, безработица должна несколько вырасти во второй половине года, и мы ожидаем замедления роста заработной платы в конце года. Всё это замедляет темпы восстановления спроса в этом году. В то же время процентные ставки, вероятно, ещё долго останутся низкими, что будет благоприятствовать заимствованию.
Если рост цен в новостройках продолжался в основном за счёт ранее заключённых договоров, то на вторичном рынке квартирные цены были более чувствительными на фоне значительного падения количества сделок. В мае цены на квартиры вторичного рынка упали на 3%, а в июне — на 1% в годовом сравнении. Во втором квартале разница в цене между новостройками и квартирами вторичного рынка составила в среднем 33% (в предыдущие два года — в среднем 25%). В связи со снижением спроса цены на квартиры на вторичном рынке в ближайшее время могут несколько упасть, но падение останется умеренным и непродолжительным, в то время как стабильные темпы роста цен на новые квартиры сохранятся. Хорошее финансовое положение как девелоперов, так и домохозяйств означает, что большие скидки на рынке квартир маловероятны. В то же время дальнейшее развитие рынка квартир во многом будет зависеть от распространения вируса в ближайшие месяцы, и от того, насколько сильно он скажется на доверии и на экономике в целом.
Во втором квартале рынок недвижимости в балтийских столицах развивался иначе
Согласно индексу Swedbank, в первом квартале доступность квартир улучшилась только в Риге. Прирост чистой заработной платы рижан составил 3,5%, а цены на квартиры выросли всего на 1%. В сделках с квартирами в Риге преобладают более старые квартиры, поэтому доля новых квартир мала, и её влияние на рынок в целом невелико.
Снижение доступности квартир в Вильнюсе во втором квартале было значительным, но, как и в Таллинне, это было связано с изменением структуры сделок. Количество сделок с новыми квартирами в Вильнюсе впервые превысило количество сделок с квартирами вторичного рынка. Это, в свою очередь, резко повысило среднюю цену, которая во втором квартале достигла рекордных 19%. Чистый рост заработной платы в Вильнюсе во втором квартале также был значительным (9%), но отставал от роста цен. И рост средней цены, и доступность должны вернуться к нормальному уровню по мере восстановления нормальной структуры сделок.
*Балтийский индекс доступности жилья от Swedbank рассчитывается для семьи, доход которой в 1,5 раза превышает среднюю нетто-зарплату, и которая планирует купить квартиру площадью 55 м2. Доступным жильё считается в ситуации, когда на покупку жилья взят 30-летний кредит с 15%-ным самофинансированием, а платежи по кредиту составляют 30% чистого заработка семьи.
