Юрист: взяв ипотеку в залог под жилье, вы рискуете остаться без дома
Это означает, что недвижимость, обеспеченная ипотекой, продается на аукционе для удовлетворения требований кредитора. На столе юриста HUGO.legal Мерике Роозилехт лежат несколько дел, в которых люди потеряли или вот-вот потеряют свои дома из-за просроченных выплат непосильных кредитов.
Комментарий Мерике Роозилехт — юриста юридической платформы HUGO.legal:
Что касается получения ссуды под залог недвижимости, я советую заемщику серьезно подумать, прежде чем брать ссуду, сможет ли он или она выплатить кредит с учетом своего фактического дохода, принимая во внимание и другие существующие обязательства. Если дохода недостаточно для погашения кредита, то при оформлении ипотеки под залог недвижимости необходимо учитывать, что в случае неуплаты более трех месяцев кредитное дело незамедлительно подлежит принудительному исполнению без решения суда, и происходит принудительная продажа недвижимости через аукцион. Поскольку в случае кредита, обеспеченного ипотекой, требование не должно проходить предварительное судебное разбирательство, суд не смог проверить обоснованность требования кредитора и формирование конкретного требования. Таким образом, может случиться так, что кредитор требует большую сумму долга, чем это оправдано, и формирование искового требования непонятно.
Особую осторожность следует проявлять, если кредит повторно рефинансировался после получения. Были случаи, когда полученная ссуда рефинансировалась до десяти раз, в результате чего заемщику приходилось возвращать кредит, в разы превышающий сумму полученного кредита.
В результате рефинансирования кредитов мужчина лишился двух таунхаусов.
У меня на столе лежит дело, в котором мужчина взял ссуду под залог недвижимости, чтобы построить два таунхауса — для своей семьи и для отца. Кредитор не проверил и не убедился в том, чтобы заемщик сможет погасить полученную ссуду, и так случилось, что очень быстро ссуду пришлось рефинансировать, причём, неоднократно. В результате рефинансирования сумма кредита была увеличена до такой степени, что, в конце концов, заемщик не смог производить ежемесячные платежи, и залоговые таунхаусы были проданы для удовлетворения требований, обеспеченных ипотекой. В настоящее время сложилась ситуация, когда семья заемщика и его отец остались без жилья, и все еще находятся в долгах, потому что деньги от продажи не покрыли претензию, главным образом, потому что таунхаусы были проданы значительно ниже рыночной цены — недвижимость была продана по цене 191 888 евро, хотя её рыночная стоимость была оценена в 405 000 евро.
По моим расчетам, в данном случае заемщик фактически получил кредит на сумму 168 525,13 евро. Кредитор получил в общей сложности 301 640 евро вместе с деньгами, полученными от продажи недвижимости, но заемщик по-прежнему должен кредитору 46 723,64 евро плюс проценты за просрочку платежа в размере 21,6% годовых до тех пор, пока не будет выплачена основная сумма требования.
Из-за безответственной ссуды, предоставленной кредитором, семья заемщика и его больной отец находятся в очень тяжелом финансовом положении — все они вместе живут в небольшой съемной квартире, а даже арендная плата для них слишком обременительна.
На мой взгляд, в данном случае кредитор выдал ссуду безответственно и, следовательно, нанес ущерб заемщику, который можно взаимозачесть в пределах требований кредитора. Поскольку недвижимость была продана значительно ниже рыночной стоимости, заемщику также нанесен значительный ущерб. Если возможно, заемщик рассмотрит возможность подачи иска о возмещении ущерба против кредитора, но это станет ясно после продолжающегося судебного разбирательства.
Я думаю, что этот случай должен стать предупреждением для многих заемщиков, которые решают взять ссуду под залог недвижимости, не имея достаточного дохода для выплат. Моё мнение — выдавая заём, кредитор должен был понимать, что заемщик не сможет выплатить ссуду, но у него была недвижимость. И вот в чем суть проблемы — кредиторы недостаточно тщательно убеждаются в платежеспособности заемщика, если залогом является недвижимость, которую можно продать немедленно без соответствующего решения суда в случае возникновения задолженности.
Согласно принципу ответственного кредитования, кредитные организации не могут предоставлять ссуду лицу, которое вряд ли сможет погасить ее из текущего дохода или другого имущества, которое не являются непосредственно необходимым для жизни.
