Кто оплачивает услуги маклера и ремонтный фонд, почему опасно использовать договор из интернета? Подводные камни арендных отношений
Очень часто арендодатели не в силах правильно заполнить найденный в интернете договор об аренде квартиры, пишет Eesti Päevaleht.
Договора из интернета некачественные
Аналитик в сфере недвижимости Тыну Тоомпарк вспоминает, как на одном своего семинаре спросил слушателей, откуда арендодатели берут договора об аренде. Получив ответ “в интернете”, он решил более детально рассмотреть доступные во всемирной паутине документы. “По моей оценке, большинство из них были очень, а некоторые — прямо исключительно некачественными”, — говорит эксперт.
У человека, которые сдает в аренду только одну квартиру, зачастую нет ни средств, ни мотивации, чтобы обратиться для составления договора к адвокату, и он идет путем наименьшего сопротивления и находит форму в интернете. “Берут оттуда, и чего уж тут скрывать, — большинство людей не являются специалистами в юриспруденции. Многие даже не могут правильно заполнить эту форму”.
Зачастую арендодатели добавляют некоторые пункты от себя. Эти пункты не всегда находятся в соответствии с Обязательственно-правовым законом, что делает их с юридической точки зрения ничтожными. Тоомпарк отмечает, что закон, регулирующий арендные отношения, сильно склоняется в сторону арендатора. “Но с другой стороны арендодатели пытаются быть очень хитрыми”, — добавляет он.
По его словам, арендодатель должным таким образом составить договор, чтобы он был уравновешен и не содержал юридически ничтожные пункты. При этом не стоит порицать тех, кто прописывает в договоре некоторые дисциплинарные меры. “Очевидно, что с каждым пунктом арендодатель в суд или в комиссию не пойдет, но если в результате он будет недействительным, то и разницы нет”.
Залог должен храниться на сберегательном счету
В последнее время в прессе все чаще пишут о том, что на самом деле арендодатель должен хранить полученные у арендатора залоговые деньги на отдельном сберегательном счету и отдавать арендатору получаемые интрессы. Некоторые ушлые арендодатели даже добавляют в договора пункт о том, что проценты с залоговых денег не платятся. Однако если такой пункт противоречит закону, то он с правовой точки зрения ничтожен. Так, в 275 статье Обязательственно-правового закона сказано, что договоренность, склоняющаяся не в пользу арендатора, недействительна.
Срочный и бессрочный договор
По словам Тоомпарка, при составлении договора люди все еще продолжают путать срочный и бессрочный договор аренды. Срочный договор действует до окончания срока и общая его логика заключается в том, что права и обязательства должны находится в равновесии. Срочный договор заканчивается с окончанием срока действия, а вот бессрочный возможно расторгнуть, предупредив об этом за три месяца. “Одна из совершаемых глупостей — это заключение срочного договора с пунктом о предупреждении о расторжении за три месяца. Люди просто путают эти две вещи. В таких случаях арендодатель ставит себя в более невыгодную позицию, причем не намеренно, а по незнанию”.
Вторая вещь, которая может оказать медвежью услугу, это добавление в срочный договор пункта, что по желанию сторон договор можно расторгнуть, предупредив об этом за месяц. “В законе сказано, что арендодатель должен предупредить за три месяца”, — отмечает Тоомпарк.
Многие проблемы и прения возникают из-за того, что нынешние законы, регулирующие арендные отношения, устарели. “20 лет назад, когда у нас были вынужденные квартиросъемщики, это в определенной степени было оправдано. Сейчас же было бы хорошо пересмотреть эти вещи. Необязательно регулировать все, просто нужно сделать вещи более простыми. У нас реальность в одном месте, законы — в другом. Точка соприкосновения есть, но она довольно маленькая”, — рассуждает эксперт.
Руководитель по маркетингу и развитию продукции Kinnisvara24 Лаура Таммеорг приводит пункты, о которых арендаторы обычно не знают, но которые арендодатели норовят прописать в договоре. Во-первых, это уже упомянутое выше хранение залоговых денег и выплата интрессов. “Большинство владельцев сдаваемых в наем квартир и арендаторов не знают об этом требовании, исходящем из Обязательственно-правового закона. По оценке маклеров, этого правила придерживается лишь около 5% арендодателей”, — говорит она.
Маклерские, ремонтный фонд и обслуживание
Во-вторых расходы на посредника, то есть услуги маклера должен оплачивать тот, кто заказывает услугу. “То есть, если арендодатель сдает квартиру и зовет на помощь маклера, то плату за посредничество должен платить арендодатель как заказчик маклерской услуги. Если в объявлении отдельно не указано, что арендатор должен оплатить плату за договор, то он этого делать не обязан”, — подчеркивает эксперт.
В-третьих, расторгнуть срочный договор можно лишь при наличии весомой причины. Если в договоре прописано, что это можно сделать по договоренности сторон, то нужно, чтобы были согласны обе стороны. К весомым причинам относится, например, потеря одной из сторон работы или жилья. Предупредить о расторжении срочного договора необходимо за три месяца. Это правило действует и в отношении арендатора, и в отношении арендодателя.
Таммеорг отмечает, что арендатор должен оплачивать только те коммунальные расходы, которые потребляет сам. Ремонтный фонд, административные и бухгалтерские расходы и тому подобное он оплачивать не обязан. “Если имеется желание, чтобы арендатор оплачивал и ремонтный фонд, то в договоре отдельно фиксируется, что сумма арендной платы уменьшается на сумму платы за ремонтный фонд”. Остальные связанные с арендованной недвижимостью расходы арендатор должен платить только при наличии договоренности.
За обслуживание и ремонт недвижимости отвечает ее владелец. “Например, если сломался замок, то владелец должен организовать его ремонт и оплатить связанные с ремонтом расходы”, — поясняет Таммеорг.
Советуем прочитать:
