Какие опасности таят в себе балконы старых панельных домов?

Ханнес Калмус, руководитель по продажам предприятия Malmerk Klaasium, которое производит, устанавливает и обслуживает системы безрамного балконного остекления, передает послание жителям и управляющим многоквартирных домов, построенных в советское время: балконы таких домов с годами становятся все более опасными и добавляет опасности то, что балконы застраивают окнами с деревянными или пластиковыми рамами.

В таллиннском районе Ыйсмяэ в ходе реновации одного дома упало вниз бетонное ограждение балкона, когда строители подпирали его. Домов и балконов в таком состоянии может быть много.

Речь идет прежде всего о построенных 30-50 лет назад панельных домах с бетонными ограждениями балконов, которые годами не обслуживались. Особенно плохая ситуация с балконами, застроенными окнами с пластиковыми или деревянными рамами. Из-за этого возникла ситуация, когда балконы больше не вентилируются в достаточной степени и влажный и теплый воздух способствует тому, что стальные углы, с помощью которых бетонные ограждения в ходе строительства были зафиксированы на стене дома, проржавели.

В большинстве случаев эти стальные детали в течение многих лет ни разу не проходили обслуживание. Когда балкон застраивают окнами с пластиковыми или деревянными рамами, то оконная рама опирается на бетонное ограждение балкона. Можно предположить, что инженер, разработавший когда-то крепление ограждений, не учитывал возможности того, что на панели ограждения в будущем появится дополнительный вес в несколько десятков килограммов. Если добавить к этому ослабленную стальную конструкцию, которая в какой-то момент больше не сможет держать плиту ограждения и, возможно, вес оконной рамы, то могут произойти небольшие обрушения.

Как было упомянуто выше, первые такие ограждения уже ослабли и упали вниз, но, к счастью, до сих пор это были такие счастливые несчастные случаи — люди не пострадали. Однако ситуация, несомненно, тревожащая и в ближайшие годы следует уделять ей больше внимания.

Это послание прежде всего жителям домов и товариществам, которые несут ответственность за несчастные случаи, связанные с их недвижимостью. Для руководителей товариществ это могло бы стать возможностью убедить жителей домов провести основательную реновацию. К счастью, существуют различные государственные программы поддержки для обновления многоквартирных домов.

- Ханнес Калмус, мы знаем, что больше всего многоэтажных домов в советское время было построено в Таллинне — в Ласнамяэ, Мустамяэ и Вяйке-Ыйсмяэ. Возможно, где-то положение хуже, чем в других местах?

Ханнес Калмус

- Я бы сказал, что наиболее серьезная ситуация с ласнамяэскими балконами, поскольку для большинства домов в Ласнамяэ в качестве балконного ограждения использовали бетонные панели — они, конечно, прочные, но очень тяжелые. Крепежные кронштейны этих панелей ржавеют годами и, безусловно, больше не такие прочные, как на момент строительства. В таком же состоянии ыйсмяэские девяти- и шестнадцатиэтажные дома и часть пятиэтажек. В Мустамяэ ситуация с ограждениями немного лучше, там ограждения в пяти- и девятиэтажных домах выполнены обычно из легких конструкций.

В то же время в мустамяэских домах свои проблемы — состояние выступающих половых панелей балконов в большинстве случаев плохое. Поскольку балконы десятки лет были открыты, с течением времени вода и снег сделали свое дело с бетоном. В последнее время мы все чаще сталкиваемся с тем, что когда приходим устанавливать на такие балконы безрамное остекление, выясняется, что остекление негде закреплять. Наша продукция — это подвесная система: остекление устанавливается на верхнюю балконную плиту. И когда приступаем к установке, случается, что начинаем сверлить дырки — и с потолка падают куски бетона. Для того чтобы залатать балкон, мы вынуждены использовать дополнительные материалы и затем переносить систему безрамного остекления больше вглубь балкона, чем хотелось бы заказчику, но, к сожалению, другой возможности нет. Таким образом балкон глубиной и так всего 90 сантиметров становится еще более узким.

- Ваша фирма на протяжении многих лет устанавливает современное безрамное балконное остекление. В чем его преимущество в сравнении с обычными пластиковыми или деревянными окнами?

- Назначение безрамного балконного остекления — сделать так, чтобы использовать балкон можно было удобнее и более продолжительное время, учитывая наш климат. Безрамное остекление не герметично, в небольшой степени дождь, снег и пыль все же попадают на балкон. Но, конечно, безрамное остекление уменьшает шум, защищает от холодного ветра, большей части осадков и в то же время предохраняет от внешнего воздействия конструкции балкона. Благодаря тому, что балкон застеклен, его можно дольше использовать — с ранней весны до поздней осени.

Безусловно, многие владельцы безрамного балконного остекления замечают, что когда они выходят на балкон зимой, под воздействием теплого и влажного воздуха стекло на какой-то момент запотевает, но через несколько минут снова становится прозрачным. Важно, чтобы балкон не cтарались закрыть герметично, потому что так на балконе происходит нормальный воздухообмен.

Дом в Кейла на Васара 6: до и после реновации и установки безрамного балконного остекления.

- Логично, что безрамное балконное остекление нужно мыть с помощью средств для мытья окон. А требует ли оно и какого-то другого ухода?

- Мы уже более двадцати лет производим и устанавливаем безрамное балконное остекление, используя при этом системы почти всех ведущих производителей балконного остекления, поставляя их из Финляндии, являющейся мировым лидером в области дизайна, разработки и использования безрамного балконного остекления. Начиная с 2013 года вышли на рынок со своим собственным решением, при создании которого мы использовали опыт и знания в производстве и установке безрамного балконного остекления, приобретенные за десятилетия. Считаем, что созданный нами продукт лучше всех решений, использовавшихся нами ранее, и он выдерживает сравнение с ведущими продуктами мирового рынка.

Исходя из всего этого считаем, что у нас достаточно опыта, чтобы обслуживать безрамное балконное остекление любого производителя. Некоторые ограничения в обслуживании ставит доступность запасных частей — некоторых производителей больше нет на рынке, некоторые запчасти у нас просто нет возможности получить. Но насколько это возможно, все же стараемся все сделать на месте.

Безрамное балконное остекление само по себе не требует частого обслуживания, хотя хорошим тоном могло бы считаться обслуживание примерно раз в два года. Если специалист осмотрел балкон, его можно и дальше спокойно использовать.

- Приходилось ли вам ломать балконы целого дома, застроенные пакетными окнами?

- Если дом ремонтируется целиком, разбираются и все такие застроенные балконы. Или, вернее, разбирают 99% застроенных балконов, исключения все же бывают.

Одна из целей реновации — создать для балконов дома красивый одинаковый стеклянный фасад и избежать ситуации, которую сейчас еще можно увидеть в Ласнамяэ: когда собственник каждой квартиры нашел подходящее ему или приемлемое по цене решение для застройки балкона. Но это портит внешний вид дома.

В случае, если в ходе реновации все балконы не будет остеклены, товарищество или управляющий устанавливают правила, на основании которых в дальнейшем можно застраивать балконы. Например, определяется цвет профилей и оттенок стекла. Цель та же — унифицировать внешний вид дома.

Застраивание балконов пластиковыми окнами и деревянными рамами опасно также с точки зрения противопожарной безопасности. Балкон все же придуман как путь эвакуации и если пластиковые рамы на балконе загорятся, то это осложнит спасение людей через балкон, кроме того, плавящийся пластик может поджечь и находящиеся ниже балконы.

- Какой работы у вас больше — по установке систем безрамного балконного остекления в домах советского времени или на строительстве новых домов?

- Благодаря субсидиям Kredex в последние годы существенно увеличились объемы работы по реновации домов, с другой стороны, благодаря хорошему экономическому росту на подъеме и строительство новых домов, где архитекторы все смелее используют решения из алюминия и стекла. В целом можно, наверное, сказать, что работа распределяется поровну между новыми и ремонтируемыми домами.

Третью большую группу образуют клиенты-частные лица с проектами безрамного балконного остекления, остекления террасы и зимнего сада.

Дом в Виймси на Роози теэ 8: до и после реновации и установки безрамного балконного остекления.

- Есть ли какая-то разница в качестве и состоянии домов, построенных в советское время, — в Таллинне и в небольших городах или поселках?

- На самом деле существенных различий нет. Скажем так: годы и ржавчина везде делают свое дело одинаково. Основные сложности те же, и качество строительства 1970-1980-х годов одинаково превосходно — в кавычках. Те же самые проблемы с установкой безрамного балконного остекления встречаются в Таллинне, Тарту, Раквере, Пайде и Вильянди.

- И что же будет, если балконы, так сказать, очень устали?

- У нашего тартуского руководителя проектов есть примеры проектов, где в одном случае балконы были в таком плохом состоянии, что удалось убедить проектировщика использовать решение для балкона со стальными рамами, и в результате балконы получат в том числе и жители первого этажа. Во втором случае в доме вообще не было балконов, ну и благодаря стальным рамам все квартиры их получили.

Проблема со старыми домами в том, что независимо от того, насколько хорошо написан проект, в ходе реальных ремонтных работ всегда возникают непредвиденные ситуации, которые невозможно было предусмотреть. Решение этих проблем не всегда дешево и быстро, хотя осмелюсь утверждать, застройщик или генеральный подрядчик не выписывают злонамеренно большие счета, просто некоторые узлы оказываются в худшем, чем ожидалось, состоянии и на них требуется больше, чем планировалось, денег или постпроектная работа по какой-то причине неосуществима. Когда мы приступаем конкретно к безрамному остеклению балконов, то может случиться, что при планировании работы состояние бетона кажется более-менее нормальным и глаз не замечает ничего опасного, но при сверлении первых дырок бетон начинает крошиться.

- Действительно ли безопасны балконы домов, построенных в советское время, после реновации этих домов?

- Они безусловно в лучшем состоянии. Здесь очень важно, кто проводит экспертизу перед началом ремонта, кто проектирует работы по реновации и сколько ресурсов и денег заказчик хочет вложить в проект. Качество работ по реновации часто находится в обратно пропорциональной зависимости с затратами на проектирование. Чем более поверхностный проект, тем сложнее застройщику по нему работать и решения, придуманные в ходе работ, конечно, не так хороши, как те, что рождаются за столом инженера.

Если, например, бетон выступающих балконов действительно в таком плохом состоянии, что его реновация невозможна или нецелесообразна, то это фактически решение ситуации. Например, в Раквере в одном многоквартирном доме на улице Лаада большие и просторные балконы. Там вырезали бетонные элементы балконов и заменили их решением на базе стальных конструкций. Такое же решение было использовано и в Вильянди на улице Сууре-Кааре, и в Пылва на улице Кеск. В Таллинне тоже спроектированы первые аналогичные решения и, надеемся, они скоро пойдут в работу.

Должен сказать, то у нас в Эстонии еще относительно хорошее положение с такими старыми домами, потому что у нас можно ремонтировать дома с помощью Kredex. Мы работаем также за пределами Эстонии и видим, что, например, в Латвии и Литве ситуация намного хуже, потому что там нет фонда поддержки — такого, как Kredex. В Латвии сейчас появляются первые признаки того, что дело движется — у нас там несколько проектов в работе, надеемся, что их будет становиться больше. В Литве ситуация хуже и из Украины-Белоруссии приезжают сначала туда смотреть и учиться, как делать дела. Но к огорчению товариществ должен сказать, что реновация старых многоэтажных домов становится все сложнее и, по всей видимости, также все дороже. Чем дальше это откладывать, тем сложнее это, по-видимому, будет.

Офис Malmerk Klaasium.

Комментарий строительного эксперта Виктора Васка

"Я осуществлял строительный надзор в одном доме на Ярвеотса теэ, где должны были делать обычный ремонт. Я заметил, что там было очень много самовольно застроенных балконов и мы не смогли бы осуществить проект, если не снять эти так сказать „курятники”. Когда строители начали вскрывать балконы, одна балконная панель выпала из металлической рамы так, что нижний конец остался прикрепленным к раме, а верхний край упал на леса, панель осталась так лежать под углом 45 градусов и в любой момент могла упасть вниз.

Мы изучили сварку этих балконных панелей, и такой картины я за свою 40-летнюю строительную практику не видел — металл в десять миллиметров толщиной был размягчен, как будто это слоеный пирог. Эту балконную панель на самом деле больше ничего не держало. Затем мы начали изучать и другие балконы этого дома, и выяснилось, что корень зла всего этого кроется в застройке балконов пластиковыми и деревянными окнами. Состояние открытых, или соответствующих строительному проекту, балконов было более-менее приемлемым, но таких было меньшинство.

Проблема в том, что люди очень глупо застраивают свои балконы, ставят какой-нибудь утеплительный материал и на балконе больше нет никакой вентиляции. Обычно устанавливаемый помимо рам также жестяной наружный подоконник ставят плохо и без уплотнителя и вода находит себе дорогу под конструкцией внутрь. Допустим, проложенная для теплоизоляции каменная вата в такой ситуации намокает, проветрить ее нельзя, и сварочные швы все время остаются влажными и ржавеют. Это была очень грустная картина. К сожалению, многие, застраивая балконы, не задумываются о вентиляции, между тем проветривание необходимо.

Поскольку мы предполагали, что и другие балконы этого дома могут быть опасными, решили, что все балконные панели следует удалить и заказать компетентную экспертизу для всех балконов. В ходе этой экспертизы выяснилось, что большинство застроенных балконов в таком опасном состоянии и ничего другого сделать невозможно, как только все их срезать.

Это глупость советского времени, что панель покрытия находится в металлической раме, а металлическая рама размещена открытой стороной наружу, так что вода свободно попадает между панелью и углом. Вода, соприкасающаяся c панелью, замерзает и разрушает панель.

Таким домам сейчас приблизительно по 40 лет. Имея в виду столь долгий срок, следует обязательно провести серьезный осмотр состояния балконов. Сейчас ведь есть стандарты обслуживания и нормы достаточно жесткие, но их просто не соблюдают. Обычно экспертизу проводят лишь тогда, когда грядут большие работы по реновации. Я понимаю, что за экспертизу нужно платить, но эту работу стоит сделать.”