Как адекватно оценить стоимость своей недвижимости в ситуации, когда цены за квадратный метр устанавливают все новые рекорды? Советами делятся исполнительный директор Kinnisvara24 Урмас Уйбомяэ и профессиональный оценщик Марье Колмар.
1. Ознакомьтесь с предыдущими сделками
По словам руководителя по оценке RE Kinnisvara и профессионального оценщика Марье Колмар, официальная рыночная стоимость недвижимости определяется на основании экспертной оценки, но порядок начальной стоимости объекта можно выяснить, даже если заказать официальную оценку нет возможности: «Стоимость, полученная при оценке недвижимости, в первую очередь основана на истории, то есть на среднем значении реальных сделок, совершенных с аналогичными объектами недвижимости в этом районе. Цена предложения часто является видением собственника, и на стоимость имущества в его глазах также влияют эмоциональные аргументы. Однако при определении рыночной стоимости и составлении экспертной оценки они не учитываются».
По словам исполнительного директора Kinnisvara24 Урмаса Уйбомяэ, указанные в объявлениях цены отличаются от фактических цен сделок в среднем на 10%, а в некоторых случаях оказываются даже вдвое выше. «Если в апреле средняя цена квадратного метра квартир в Таллинне составляла 2818 евро, а за пределами Таллинна – 1274 евро, то цены в объявлениях о продаже составляют соответственно 3155 евро и 2025 евро. Часто продавцы сознательно оставляют для покупателей пространство для торговли, одновременно стремясь попытать счастья и выставляя более дорогое предложение», - пояснил Уйбомяэ. Чтобы узнать среднюю цену, он порекомендовал изучать данные о сделках в статистике Земельного департамента.
2. Расположение и инфраструктура
Помимо среднерыночной цены, цена объекта также определяется инфраструктурой и расположением. «Если у человека прямо под рукой есть все необходимое для повседневной жизни, он готов платить за эти удобства больше, – пояснил Уйбомяэ. – Речь не обязательно о Харьюмаа и крупных центрах, но также и о небольших городах и поселках, где в пешей доступности, например, есть магазин, детский сад и железнодорожная станция. В пределах одного населенного пункта цена уже может сильно варьироваться, поэтому при установлении цены следует думать о преимуществах расположения вашей недвижимости».
«Объекты в очень необычных местах, особенно на побережье, а также недвижимость, отличающаяся своеобразной архитектурой, могут быть привлекательными для покупателя и по цене, значительно превышающей среднюю рыночную, – добавила Колмар. – Такие решения поддерживаются общим фоном, то есть ситуацией, когда свободных средств на рынке достаточно, но возможностей для инвестиций мало, процентные ставки по депозитам низкие, а деньги на банковских счетах быстро обесцениваются из-за инфляции».
3. Эмоциональные аргументы
По словам Уйбомяэ, выяснить среднюю цену и историю рынка уникальных и эксклюзивных объектов невозможно: «Есть определенные категории, такие как крупные земельные участки или мызы, которые нельзя оценить на основе сделок, недавно заключенных с аналогичными объектами и их средней цены». Цена и доведение до сделки купли-продажи в этом случае во многом зависят от того, насколько сильно покупатель хочет приобрести данный объект, а также от эмоциональных аргументов.
По данным Kinnisvara24.ee, недвижимость в наиболее дорогих объявлениях стоит от 5 до 12 миллионов евро. В данный момент в этом диапазоне на портале представлено 12 объектов, подавляющее большинство которых – коммерческие помещения и здания. Самые дорогие выставленные на портале на продажу дома – мызы. Например, новых владельцев ищут мызы Трийги и Вихтерпалу, построенные в 19 веке и продающиеся за 3,5 миллиона евро и 2,9 миллиона евро соответственно.
4. Запросите экспертную оценку
«Оценка недвижимости требует определенного дара предвидения, чтобы распознать приближающиеся потрясения, начало рыночного спада и избежать чрезмерного оптимизма, – пояснила Колмар, добавив, что такое умение приходит со временем. – Собственники склонны переоценивать свои объекты, поскольку для них недвижимость имеет большую эмоциональную ценность. Чтобы не затягивать процесс продажи, стоит обратиться за оценкой к эксперту».
Помощь оценщика также необходима, если вы планируете ходатайствовать о кредите. «Банки полагаются на экспертную оценку, чтобы определить стоимость недвижимости, которая будет использована в качестве залога по кредиту, и принять решение о максимальной сумме кредита. Если цена сделки оказывается выше, соискатель кредита должен предоставить дополнительный залог, – добавил Уйбомяэ. – Поэтому перед сделкой покупатели обычно знакомятся с рынком, и, если объект переоценен, до продажи дело не дойдет по рациональным соображениям».
