Декларация о доходах: как рассчитать подоходный налог при продаже недвижимости
При продаже недвижимости необходимо уплатить 20% подоходный налог, за исключением случая продажи дома или квартиры, где проживал продавец. Особый порядок налогообложения также распространяется на продажу дачи или возвращенного имущества. Поясняет исполнительный директор портала Kinnisvara24 Урмас Уйбомяэ.
Нет необходимости платить подоходный налог, если вы продаете собственное жилье, но это можно делать не чаще, чем раз в два года. Подоходный налог должен уплачиваться с дохода, полученного от продажи недвижимого имущества, то есть с разницы между ценой покупки и продажи. Например, если человек купил недвижимость за 100 000 евро, а продал ее за 150 000 евро, то с дохода в размере 50 000 евро необходимо уплатить подоходный налог в размере 20%.
Если продавец может на основании чеков доказать сделанные для улучшения имущества вложения – например, замену крыши на доме – такие расходы могут быть вычтены из облагаемого дохода.
Доход нужно указывать в декларации самостоятельно
Сразу после заключения сделки купли-продажи никто не требует у продавца подоходный налог, но у государства есть данные сделки и продавец должен внести полученный доход в декларацию.
Официальный период декларирования доходов в этом году – с 15 февраля по 2 мая. С прошлых выходных Налогово-таможенный департамент позволяет подавать декларации о доходах в интернете. Переплаченный подоходный налог будет возвращаться с 25 февраля.
Особый порядок налогообложения
Помимо продажи собственного места жительства, подоходный налог также не нужно платить при продаже садового дома или дачи с участком площадью не более 2500 квадратных метров, которые находятся в собственности продавца не менее двух лет.
Также предусмотрена безналоговая продажа возвращенного имущества и имущества, приватизированного с помощью приватизационных ценных бумаг (EVP). В случае EVP действует условие, что размер недвижимой собственности не может превышать двух гектаров.
В случае получения наследства или совершения сделки дарения первоначальная цена имущества устанавливается в размере ноля евро, и при продаже такого имущества подоходный налог должен быть уплачен со всей цены продажи. Например, если бабушка купила квартиру за 100 000 евро, после смерти бабушки при продаже унаследованной квартиры внук должен заплатить подоходный налог с полной цены. Нет необходимости платить подоходный налог только в том случае, если доказано, что до продажи внук использовал недвижимость в качестве места жительства.
Учет процентов по жилищному кредиту
Частное лицо имеет право вычесть проценты по кредиту или лизингу, взятым для приобретения дома или квартиры в качестве собственного жилья, но для процентов, которые могут быть вычтены, закон устанавливает максимальный потолок в 300 евро. Возврат подоходного налога составляет 20% от этой суммы, то есть максимум 60 евро.
Одновременно могут быть вычтены проценты только по одному кредиту или лизингу на покупку жилья. Если подающее декларацию лицо имеет несколько жилищных кредитов, необходимо решить, данные о каком кредите будут переданы в декларацию о доходах через интернет-банк. Если в том же году заканчивается действие одного договора жилищного кредита и заключается новый договор для покупки второго жилья, из дохода могут быть вычтены проценты, уплаченные на основании обоих договоров. Это можно сделать только в том случае, если проценты не выплачиваются одновременно.
Право на вычет имеет только лицо, которое одновременно является заемщиком (основным заемщиком или созаемщиком) и собственником жилья. Поручитель по кредиту не имеет права вычитать проценты, даже если он является собственником жилья.
Если жилищный кредит был использован в других целях, помимо покупки или строительства жилья, например, для покупки мебели, из дохода могут быть вычтены только проценты, уплаченные с части кредита, полученного на покупку жилья.
