ЭКСПЕРТ | Мифы о досрочном погашении. Аннулируется ли автоматически ипотека при завершении кредитного договора?

1. Взяв жилищный кредит в конкретном банке, я буду связан с ним до конца жизни

Это не так, ведь вы не привязаны к банку-кредитору даже в течение срока выплаты жилищного кредита. Не говоря уже об остальной части своей жизни. Некоторым удобно хранить все свои финансы в одном месте. Другие ведут расчеты и берут кредиты в разных банках. Оба варианта допустимы и зависят от личных потребностей и предпочтений людей.

Кроме того, получение жилищного кредита не означает, что он должен висеть на вас в течение всего согласованного периода. Жилищный кредит, как и любой другой, может быть погашен вне графика платежей – как частями, так и полностью. После того, как кредит погашен, договор жилищного кредита также заканчивается.

Некоторые банки позволяют самостоятельно погасить кредит вне графика через интернет-банк. В общем случае, однако, вы должны подать банку соответствующее заявление, где указываете сумму внепланового платежа и дату возврата.

2. В случае досрочного погашения жилищного кредита я должен выплачивать проценты до окончания оговоренного в договоре срока

Как правило, жилищный кредит – это кредит с фиксированной процентной ставкой, и в случае досрочного погашения, согласно Закону об обязательственном праве, банк имеет право потребовать уплаты процентов в размере до трех месяцев. При этом проценты начисляются на досрочно возвращаемую сумму, а не на остаток кредита.

Например, если вы хотите выплатить 10 000 евро, а процентная ставка по кредиту составляет 5% в год, расчет будет следующим: 10 000*5%/123, то есть комиссия за досрочное погашение составит примерно 125 евро. Однако если вы уведомите банк о желании совершить досрочную выплату за три месяца до выполнения платежа, дополнительные сборы применяться не будут.

3. В случае досрочного погашения жилищного кредита я должен выплатить банку всю сумму ипотеки

Если вы хотите погасить кредит досрочно, ипотека как таковая тут вообще не причем. Банку должны быть возвращены только остаток взятого кредита и – максимум – проценты за три месяца, которые рассчитываются от подлежащей возврату суммы кредита по договорной процентной ставке. Эта сумма, безусловно, намного меньше, чем сумма ипотеки.

На приобретенные в кредит квартиру или дом нотариус устанавливает ипотеку или залог в пользу выдавшего кредит банка. Это дает кредитору гарантию того, что в случае невозврата кредита в соответствии с договоренностью залогодержатель имеет право требовать продажи недвижимости.

Сумма ипотеки, как правило, превышает сумму выданного кредита. Это связано с тем, что в дополнение к сумме кредита банку также гарантируются возможные побочные расходы, такие как страхование недвижимости (если заемщик не делает этого сам), неоплаченные сборы по договору, проценты и штрафы за просрочку платежа. Такие расходы возникают, когда заемщик оказывается в долгу, а недвижимость приходится продавать с аукциона. В этой ситуации требования банка должны оставаться в пределах суммы ипотеки.

4. При рефинансировании кредита в другом банке я должен погасить кредит в старом банке и только потом могу запросить новый в другом финансовом учреждении. В итоге я не способен рефинансировать кредит, поскольку у меня просто нет денег, чтобы вернуть его

Это не соответствует действительности. Одним из самых распространенных способов досрочного погашения кредита как раз и является его рефинансирование через другой банк. Перевод кредита в другой банк происходит таким образом, что заемщик сначала обращается за кредитом в новый банк (Банк „Б“), сообщая о желании рефинансировать свое предыдущее кредитное обязательство. Если от банка „Б“ получено конкретное предложение, заемщик письменно уведомляет свой предыдущий банк (банк „А“) о желании погасить кредит.

Затем заемщик подписывает кредитный договор с банком „Б“. Банк „Б“ организует нотариальную сделку, в которой участвуют представители обоих банков и заемщик. В нотариальной сделке банк „А“ уступает ипотеку банку „Б“, а последний обязуется выплатить сумму кредита с дополнительными комиссионными первому кредитору. В результате самому клиенту не нужно ничего делать, кроме как подать заявку рефинансирования кредита в банк „Б“.

5. При завершении договора жилищного кредита установленная в пользу банка ипотека автоматически аннулируется

Если вы погасили указанный в договоре жилищный кредит, автоматически с ипотекой ничего не произойдет. Для ее удаления банк должен подать заявление нотариусу, а собственник квартиры/дома, в свою очередь, также должен сделать соответствующий запрос.

При окончании договора жилищного кредита подумайте, хотите ли вы взять кредит под залог этого имущества в будущем. Если такое желание есть, вам нет смысла торопиться с аннулированием ипотеки. Если вы думаете, что хотели бы взять кредит, но, возможно, в другом банке и через неизвестный период времени, есть вероятность, что вместо этого банк передаст ипотеку вам, то есть окажется оформлена так называемая ипотека собственника. Это удобно тем, что спустя годы для переуступки ипотеки не придется искать своего предыдущего кредитора. В случае ипотеки собственника вы можете просто самостоятельно передать ипотеку новому кредитору.