При оформлении жилищного кредита нужно учитывать, что проценты формируются из двух составляющих: широко обсуждаемого еврибора, который не зависит от банка или профиля клиента, и рисковой маржи, которая в значительной формируется исходя из „портрета“ клиента в глазах банка.

На сегодняшний день средняя рисковая маржа на рынке достигает 1,9–2%, ранее она была на уровне 2,3%. Размер этого вида процентной ставки зависит от комбинации данных, которые касаются профиля клиента:

Соотношение доходов и расходов

Соотношение доходов и обязательств человека является одним из самых важных аспектов формирования рисковой маржи.

Также для банка очень важны данные, связанные с местом работы клиента. „В ходатайстве о кредите клиент предоставляет нам информацию о месте работы и занимаемой должности, как долго он там работает. Мы учитываем все эти данные“, – говорит Кэтлин Ватсель в подкасте о недвижимости, который ведет консультант по недвижимости Тыну Тоомпарк. При оценке также учитывается размер компании-работодателя и в каком секторе он оперирует.

Конечно, важен размер дохода заемщика, сколько у него других обязательств и какую долю они составляют от его дохода. Чтобы увеличить свою привлекательность в глазах банка при подаче ходатайства на кредит, разумно пересмотреть свои обязательства, но еще важнее продемонстрировать свою способность делать сбережения.

Крупный первоначальный взнос не означает низкую маржу

Учитывается не только размер первоначального взноса и то, каким образом клиент его получил. По словам Ватсель, банк ценит способность человека планировать свой бюджет, поэтому в преимуществом будут обладать те, кто самостоятельно накопил на первоначальный взнос на квартиру, а не получил его, например, в подарок от родителей.

По словам Ватсель, большой первоначальный взнос вовсе не гарантирует, что банк предоставит более низкую рисковую маржу. „Хотя со стороны может показаться, что 50-процентный первоначальный взнос обеспечивает банку более низкие риски при выдаче кредита. Риски, в первую очередь, зависят от анализа профиля клиента, а не от размера первого взноса. Например, если мы даем рискованному клиенту с большим первоначальным взносом кредит, то на первых этапах заем в глазах банка все еще является рискованным. Банки с большей долей вероятности не хотят иметь рискованные кредиты“.

Большая зарплата может сопровождаться большими рисками

В случае клиентов, у которых высокие доходы, может возникнуть аналогичная ситуация, как и в случае крупного первоначального взноса. „Бывает так, что клиенты, получающие две средние зарплаты, для банка являются намного более привлекательными, чем заемщик с крупным доходом. Мы всегда должны думать о том, какие альтернативы есть у человека, если он потеряет работу. Если он вдруг по какой-то причине уйдет в другую компанию, то сможет ли он получить такой же доход на новом месте? При очень высоком доходе ответ может быть разным. У заемщиков со средним доходом риск в глазах банка может быть меньше. В итоге мы смотрим на все данные в целом“, - сказала Ватсель.

Риск, связанный с кредитом на покупку недвижимости для сдачи в аренду, выше

При ходатайстве кредита на квартиру, которая будет в будущем сдаваться в аренду, рисковая маржа будет выше. „Исторически жилищный кредит является наименее рискованным кредитным продуктом для банка, поскольку клиент готов отказаться от своего жилья только в крайнем случае. Однако если вы обладаете инвестиционным объектом недвижимости, который сдаётся в аренду, и вдруг возникают проблемы, то вы будете готовы отказаться от этой инвестиции с гораздо большей долей вероятности, чем от своего дома. Таким образом, риск такого кредита выше, чем обычного кредита на жилую квартиру“, – описала Ватсель способы оценки рисков с точки зрения банков.

Учитывайте риски строительства

Кредит, взятый на покупку готового жилья, может быть выгоднее, чем кредит, взятый на ремонт или строительство нового дома. „Банк оценивает строительные риски как достаточно высокие. Во время предыдущего кризиса некоторые клиенты столкнулись с трудностями в завершении строительства, и недостроенные объекты, служившие залогом для кредитов, перешли в собственность банков. Этого банкам определенно не нужно. После завершения строительства объекта кредитная рисковая маржа снижается“, – отметила Ватсель.

Поделиться
Комментарии