Готовы ли застройщики снижать цены на жилье? Эксперты говорят о неожиданно активном январе на рынке недвижимости
Руководитель отдела финансирования частных лиц LHV Кэтлин Ватсель и член правления Domus Kinnisvara Ингвар Аллеканд прогнозируют, что этот год для рынка недвижимости будет стабильным, но с положительной динамикой.
По словам экспертов, 2025 год начался неожиданно хорошо. Как отметил Аллеканд, за последние 20 лет среднее количество сделок в Таллинне составляло около 728 в месяц, и этот показатель был достигнут уже в январе. „Это довольно редкое явление, ведь январь обычно не является месяцем высоких показателей“, — отметил он в подкасте LHV. По его мнению, это связано с тем, что многие сделки, отложенные из-за длинных декабрьских праздников, были завершены в январе.
Кэтлин Ватсель добавила, что эксперты ждали, что январь будует более спокойным, так как осень на рынке недвижимости была достаточно оживлённой, а в экономике по-прежнему ощущается нестабильность. Однако в январе количество ходатайств о жилищном кредите оказалось на уровне начала ноября. „В конце прошлого года многие вывели дивиденды в ожидании роста налогов, поэтому объем свободных средств увеличился. Однако не все успели завершить сделки в декабре“, — объяснила Ватсель.
Профиль покупателей изменился
По словам Аллеканда, за последние годы профиль покупателей недвижимости претерпел значительные изменения. Если раньше основными клиентами на рынке новостроек были молодые специалисты, особенно из IT-сектора и других перспективных отраслей, которые имели хорошие зарплаты и возможности для получения кредита, то теперь ситуация изменилась.
Ранее покупателями часто становились молодые семьи, у которых уже родился первый ребёнок или ожидалось пополнение, и они стремились улучшить свои жилищные условия. Сегодня же на первый план выходят более зрелые семьи, в которых родители уже находятся в среднем возрасте или даже старше. „Они накопили капитал, часто покупают уже не первую квартиру, а третью или четвёртую“, — пояснил Аллеканд, добавив, что таким образом на рынке недвижимости установился определённый баланс между различными группами покупателей.
Спрос на недорогое жильё сохраняется, элитная недвижимость остаётся нишевым сегментом
На рынке, который демонстрирует признаки небольшого роста, по-прежнему наибольший спрос наблюдается на более доступное жильё. По словам Ватсель, среди покупателей всегда есть молодые люди, которые только начинают самостоятельную жизнь и, естественно, в первую очередь рассматривают бюджетные варианты.
„Когда продажи дорогой недвижимости замедлились, жильё в ценовой категории до 250 000 евро продолжало активно продаваться. Даже в периоды кризиса рынок никогда не останавливается полностью — всегда совершаются сделки, обусловленные необходимостью“, — отметила Ватсель, приводя в пример квартиры в спальных районах Таллинна.
Аллеканд добавил, что конкуренция в сегменте доступных квартир особенно высокая. Он также подчеркнул, что на рынке мало предложений, что создаёт сложности для профессиональных инвесторов, занимающихся покупкой и перепродажей жилья.
Элитная недвижимость находит своих покупателей. Однако, например, четырёхкомнатные квартиры сейчас продаются сложнее. „Основная проблема в том, что такие квартиры гораздо больше и, соответственно, дороже. В новостройках стандартная цена четырёхкомнатной квартиры составляет около 400 000 евро. Это требует довольно большого кредита и высокого дохода“, — пояснил Аллеканд.
Что касается квартир стоимостью от 700 000 евро, то они имеют узкий круг покупателей, которые предъявляет очень высокие требования. „Для этих клиентов неважно, стоит ли квартира 700 000 или 900 000 евро — решающее значение имеют детали, соответствие всем ожиданиям. Поэтому такие сделки совершаются редко“, — добавил он. По его словам,
покупатели элитного жилья никуда не спешат, так как они уже живут в подобных квартирах и могут спокойно ждать подходящего варианта.
За последние два года, несмотря на относительное затишье на рынке, было совершено много сделок с инвестиционной недвижимостью. Аллеканд отметил, что такие инвестиции не всегда выглядели логичными с точки зрения доходности, но, поскольку они совершались за счёт собственного капитала, без привлечения кредитов, доход от аренды обеспечивал стабильную рентабельность вложений.
Застройщики не готовы значительно снижать цены
Анализируя перспективы 2024 года, эксперты сошлись во мнении, что значительного снижения цен ожидать не стоит. „Вторичный рынок сегодня функционирует так же, как 3–4 года назад — всё относительно стабильно. Однако около двух лет назад на рынке новостроек спрос резко упал. Ставки Euribor взлетели, люди стали осторожнее. Если раньше новостройки составляли треть всех сделок, то в 2023 году их доля снизилась до 13%. В прошлом году этот показатель немного вырос, но ситуация принципиально не изменилась“, — отметил Аллеканд.
Тем не менее, застройщики не спешат снижать цены. „Никто не хочет уходить в убыток. Да, в отдельных проектах приходится идти на уступки, но в долгосрочной перспективе этого делать нельзя — иначе можно поставить под угрозу всю компанию“, — пояснил он.
Хотя на рынок продолжают выходить новые проекты, их количество заметно сократилось по сравнению с прошлыми годами. Некоторые из них будут ждать своего времени.
Снижение Euribor постепенно оживит рынок
Хотя в долгосрочной перспективе снижение Euribor должно положительно сказаться на рынке недвижимости, в 2023 году этого ещё не произошло. По мнению Ватсель, причина в том, что другие экономические показатели двигались в противоположном направлении.
Однако снижение Euribor с 3,8% до 2,5% уже оказало влияние на рост числа сделок в четвёртом квартале. „Если в первой половине года сделки заключались в основном с жильём до 300 000 евро, то во второй половине года на рынке появились более дорогие объекты. Стали рассматриваться заявки на очень дорогие дома и квартиры“, — отметила Ватсель.
Для сравнения, в начале прошлого года средний платёж по кредиту в размере 150 000 евро составлял 845 евро в месяц, а к концу года снизился до 725 евро. „Это снижение уже ощутимо“, — подчеркнула она, добавив, что к концу 2024 года ожидается дальнейшее падение Euribor до 2%.
Конкуренция между банками за клиентов продолжится
„2024 год стал настоящей сенсацией на рынке кредитования. Впервые у клиентов появилась возможность бесплатно перевести свой жилищный кредит из одного банка в другой. Многие воспользовались этой возможностью, и в итоге, несмотря на снижение активности на рынке недвижимости, объёмы кредитования выросли. Банки ведут жёсткую конкуренцию, и клиент только выигрывает в этой ситуации“, — отметила Ватсель.
Она добавила, что в прошлом году банки предлагали разнообразные акции: например, покрывали расходы на рефинансирование или устанавливали нулевую маржу на первый год для энергоэффективного жилья.
В 2024 году конкуренция между банками продолжится, так как рост количества сделок на рынке недвижимости остаётся под вопросом. „Жилищный кредит — ключевой продукт для банков, и они готовы делать всё, чтобы привлечь клиентов“, — заключила Ватсель.
Эксперты сходятся во мнении, что ближайшие несколько лет будут относительно спокойными. „Нам предстоят годы без особых потрясений, но и без больших побед. Это время, когда можно сосредоточиться на планировании и управлении бизнесом“, — отметил Аллеканд. Ватсель добавила, что мы, вероятно, стоим у истоков нового цикла, но радикальных изменений в ближайшем будущем ждать не стоит.
