Растет цена сделок, но не их количество

Недвижимость всегда была в Эстонии горячей темой, но в последние недели она привлекла внимание общественности больше обычного. Похоже, в центре обсуждений главный вопрос — начался ли новый бум на рынке недвижимости? Но так ли это?

Наряду с анекдотическими рассказами о том, как осмотры квартир превращаются в спонтанные аукционы между покупателями, делаются попытки найти подтверждение этому утверждению в статистике. В самом деле, если измерять текущее состояние рынка недвижимости на основе сделок с квартирами в Таллинне, то в феврале их общая стоимость достигла 103 млн евро, что на 7% больше, чем в феврале 2020 года. Еще ощутимее рост совокупной стоимости сделок в предыдущие месяцы. Поскольку сделки с квартирами по-прежнему в значительной мере осуществляются при помощи жилищных кредитов, то активность заметна и на рынке жилищных кредитов, которые подросли за последние полгода в среднем на 10%.

Меньше внимания привлекло к себе то обстоятельство, что если посчитать количество сделок с квартирами, то никакого особого бума не наблюдается. Правда, в последние месяцы 2020 года количество сделок также быстро увеличивалось, но это произошло за счет покупок, которые не были осуществлены весной. В целом же количество квартир, проданных в Таллинне в прошлом году под жилье, даже сократилось на 9%. Не принес особых изменений и начавшийся год: в течение первых двух месяцев продажи оказались на 2% ниже прошлогоднего уровня.

Цены не отстают от зарплат

Если покупательский бум доказать затруднительно, то, по крайней мере, о ценовом “пузыре” говорить-то можно? Поисками ценового “пузыря” на рынке недвижимости занимаются в Эстонии уже как минимум с десяток лет. И на это тоже есть свои понятные причины. Те несчастные, которых угораздило приобрести дорогую недвижимость в 2007 году, фактически испытали снижение стоимости своей собственности вдвое всего за один год. Когда в 2011 году цены на недвижимость после минимума, наконец, снова начали расти, все еще находились те, кто считал, что цены, вроде, больше не должны расти. Настоящая “паника” разразилась, когда в 2017 году средняя цена квадратного метра квартирной площади через десять лет наконец вышла на докризисный уровень.

Решающим при оценке роста цен на недвижимость является выбранный критерий. В то время как цены на квартиры достигли уровня 2007 года только 10 лет спустя, в период 2010-2020 годов рост цен на недвижимость в Эстонии была самым большим среди стран ЕС: они выросли более чем вдвое. Например, в Финляндии цены на недвижимость за тот же период выросли всего на 13%, тогда как на Кипре, в Испании и Италии они вообще упали.

Но тут необходимо учитывать и контекст: рост заработной платы и экономический рост Эстонии также были самыми быстрыми в Европе. Если в 2010 году средняя зарплата составляла менее 800 евро, то в прошлом году она достигла 1500 евро. Номинальный валовой внутренний продукт за тот же период вырос на 83%. Более быстрый экономический рост наблюдался только на Мальте и в Ирландии — и то только за счет налоговой политики. Если посмотреть на цены на недвижимость по отношению к средней заработной плате, то на рынке царит исключительная стабильность. С 2015 года установилось правило, согласно которому средняя цена квадратного метра квартиры примерно равна средней заработной плате брутто, и кажется, что для изменения этого соотношения на рынке должно произойти какое-то очень существенное изменение.

Ухудшится ли ситуация на рынке недвижимости?

Отдельный вопрос: не слишком ли хороша ситуация сегодня на рынке недвижимости по сравнению с ситуацией в экономике? Если взять состояние экономики в данный момент, то налицо изменения: ВВП снизился в прошлом году на 3%, уровень безработицы с прежних 5% поднялся до 9%, рост зарплат замедлился, а будущее не вселяет никакой уверенности. Помимо всего этого, не в пользу роста рынка говорят и демографические показатели.

Если в предыдущие годы оборот на рынке недвижимости обеспечивало многочисленное поколение “поющей революции”, то из-за низкой рождаемости в начале 1990-х годов количество потенциальных покупателей уже сегодня значительно меньше.

Пенсионная реформа и последний рывок рынка недвижимости

Большой вопрос, конечно, в том, что будет происходить осенью. Согласно последним данным, заявления о выходе из второй пенсионной ступени подали около 130 000 человек, к ним надо добавить еще более 20 000 человек старше 60 лет, которые получат деньги сразу в виде одноразовой выплаты. Поскольку заявления еще продолжают поступать, то общая сумма выведенных из пенсионных фондов денег после уплаты подоходного налога достигнет примерно миллиарда евро.

Только сами люди знают, как они распорядятся этими деньгами. Наряду с теми, кто планирует начать инвестировать пенсионные деньги самостоятельно или просто потратить их, есть также немало тех, кто обосновывает свой выход из II ступени желанием приобрести недвижимость — либо для собственных нужд, либо для сдачи в аренду. В пользу вложения денег в недвижимость склоняет и рост цен в последнее десятилетие. Но здесь необходимо помнить золотое правило инвестирования: доходность в прошлом не обещает доходности в будущем.

Со временем рост заработной платы в Эстонии станет более умеренным, а количество покупателей и потенциальная арендная плата вследствие демографических факторов будут все более снижаться. Так что вполне может статься так, что нынешняя осень станет последним рывком рынка недвижимости.