Конечно, часть этих средств пойдет на потребление, предметы роскоши и каждодневные нужды. Но специалисты отмечают, что многие захотят при помощи этих денег сделать первый взнос на покупку недвижимости. И если сейчас, как говорят маклеры, объектов недвижимости катастрофически уже не хватает, то что будет осенью?

“МК-Эстония” выяснила, как готовятся к наплыву денег и желающих взять кредит банки, застройщики и маклеры.

Банки


Как же банки смотрят на планы населения сначала изъять деньги из пенсионных фондов, а потом принести им их обратно в качестве первого взноса и взять уже жилищный кредит? И планируют ли они менять в этом свете условия выдачи займов?

Денег может и не хватить

Руководитель сферы пенсий и инвестирования Swedbank Кайре Пейк подтверждает: действительно, еще до начала реформы одной из наиболее распространённых причин, по которым люди планировали снимать деньги с II ступени ещё до наступления пенсионного возраста, было желание приобрести недвижимость и использовать снятую сумму либо для первого взноса, либо (с использованием уже имеющихся сбережений) — для приобретения недвижимости без дополнительного кредита.

“На сегодняшний день после того, как у людей появилась возможность подавать заявки на вывод денег с II ступени, мы уже в течение двух месяцев видим, что одной из основных причин по-прежнему остаётся желание приобрести недвижимость с помощью денег, снятых с II ступени”, — отмечает она.

Руководитель сферы жилищных кредитов Swedbank Анне Пяргма добавляет, что многие люди, планирующие вывод средств, говорят, что они продолжат инвестировать самостоятельно.

“Каждый десятый человек из тех, кто решил снять деньги и с которыми связался Swedbank, в качестве причины указали желание самостоятельно инвестировать, — констатирует она. — Однако означает ли это желание инвестировать в ценные бумаги (а такая возможность осенью откроется и перед теми, кто остался во второй ступени) или это связано с планами отремонтировать жильё, пока непонятно. Но, действительно, один из вариантов — желание купить или отремонтировать недвижимость, в том числе — жильё”.

Кайре Пейк добавляет, что, разумеется, при снятии денег следует учитывать, что сумма выплаты тем, кто подал заявки до 31 марта, будет определена в первый рабочий день сентября, а из денег, которые поступят на их личный счёт не позднее 20 сентября, будет удержана сумма подоходного налога в размере 20%, если человек не достиг уже пенсионного возраста или не утратил трудоспособность.

“В начале февраля Министерство финансов объявило, что у людей во II ступени было накоплено в среднем 8500 евро, что, конечно, может измениться в предстоящие месяцы, но, исходя из этого, средняя сумма, которую переведут, составит приблизительно порядка 6800 евро, — приводит она цифры. — Надо подчеркнуть, что речь идёт именно о средних суммах. Поэтому для молодых людей, которые хотят отказаться от II ступени ради первого взноса, суммы будут на несколько тысяч евро ниже, чем в среднем, поскольку период накопления у них был короче. Таким образом, поможет ли II ступень получить недостающую часть, необходимую для покупки дома или получения кредита, всё равно зависит от желания и возможностей каждого конкретного человека”.

Также, подчеркивает Пейк, между заявлением и получением денег пройдет почти полгода, а за это время планы могут измениться.

“Тем, кто хочет купить жильё в кредит, стоит уточнить в банке, готов ли банк предоставить им требуемую сумму, потому что помимо самофинансирования необходим также достаточный доход для выплаты ежемесячных платежей по кредиту”, — советует она.

Анне Пяргма добавляет, что средний размер самофинансирования по кредиту составляет порядка 10 000–15 000 евро, при покупке новых активов — 40 000 евро, то есть в любом случае необходимо собрать определённый финансовый взнос.

“Однако есть регионы, где стоимость недвижимости — ниже, и можно приобрести недвижимость целиком, даже не делая первоначального взноса, — говорит она. — Но в этих регионах и интерес к приобретению недвижимости невысок”.

Цены на недвижимость, подтверждает Пяргма, в этой ситуации, вероятно, немного пойдут вверх, но только лишь снятие людьми денег из второй ступени нельзя назвать причиной подорожания. То есть воздействие будет, но, вероятно, небольшое.

На вопрос, будут меняться ставки по кредитам или ужесточаться-смягчаться условия, она отвечает: “На данный момент мы не предвидим изменений в условиях кредитования. Предпосылки для получения кредита таковы: возвратные платежи должны быть заёмщику по силам, человек корректно выплачивал предыдущие кредиты, имеет деньги на самофинансирование, а выбранная недвижимость подходит в качестве залога по кредиту. Человек должен тщательно взвесить взятие кредита, чтобы имущество доставило ему радость, а не беспокойство по поводу невозможности вернуть деньги”.

Условия менять не будем

Представитель банка SEB Пеэтер Шамардин говорит, что они тоже спрашивали у клиентов, на что они планируют потратить выведенные из II пенсионной ступени средства.

“И многие клиенты ответили, что хотели бы погасить полностью или частично свой остаток по жилищному кредиту, а также внести эти деньги как первый взнос”, — констатирует он.

В банке SEB тоже пока не предвидят необходимости в ближайшее время изменять условия выдачи кредитов.

Руководитель отдела финансирования недвижимости частных лиц в банка Coop Карин Осипова говорит, что и они слышали, что все больше людей хотят потратить накопления из II пенсионной ступени на самофинансирование для приобретения недвижимости.

“Но сколько из них реально так поступят и на что люди потратят свои деньги осенью, покажет время, — добавляет она. — Если многие решат потратить сбережения на приобретение недвижимости, то может случиться, что в какой-то момент спрос превысит предложение, и это приведет к росту цен. Эту тенденцию на рынке недвижимости мы видим уже сейчас”.

Она советует: если вы решили вложить свои деньги в недвижимость, но средств на покупку без кредита не хватает, то нужно уже сейчас проконсультироваться с банковскими специалистами и уточнить, какой примерно понадобится заем и рассчитать предварительно взносы, чтобы заранее оценить риски.

Представитель банка Luminor Танель Ребане тоже подтверждает, что часть людей действительно хочет потратить свои накопления из II пенсионной ступени на покупку жилья и первый взнос.

“И во многих случаях у людей действительно этой суммы вполне хватит на первый взнос, — констатирует он. — Но чем ближе к осени, когда деньги из II ступени начнут переводить на счет, тем больше соблазн купить недвижимость. В последнее время много говорят о том, что осенью может возникнуть дефицит квартир, и поэтому люди чувствуют, что они должны как можно скорее принять решение, а то на всех не хватит”.

Это, в свою очередь, добавляет он, может привести к росту цен, поскольку спрос растет, а количество предложений снижается.

“Предположительно, часть продавцов тоже уже запланировали продажу своей недвижимости на осень, чтобы на пике продать ее как можно дороже, — подчеркивает он. — Уже сейчас мы видим рост активности на рынке недвижимости, и это усиливает конкуренцию между банками, что, в свою очередь, влияет на проценты по кредитам. В то же время активность, которая ожидается осенью, может быть кратковременной, и на интрессы в конечном счете она повлияет не сильно. В любом случае мы советуем людям обратиться к нам за помощью, если они задумались о покупке нового жилья, чтобы вместе обсудить эти планы”.

Также, добавляет он, кредитоспособность людей, несмотря на коронакризис, сейчас находится на хорошем уровне. По сравнению с предыдущим годом меньше прибегают к дополнительному залогу, а объемы самофинансирования выросли. В Luminor видят, что клиенты могут больше откладывать с зарплаты, и это внушает им радость.

“Почти каждый четвертый клиент может внести сразу 20–25% от стоимости жилья, — говорит Ребане. — Также часто используют поручительство Kredex, а среди 30-летних таких — вообще около 60%. Если доход позволяет, то выбирают чаще новую недвижимость, и в 50% ходатайств хотят купить именно квартиру в новом доме”.

Экономист банка Citadele Мартинш Аболинш не считает, что эта пенсионная реформа может повлиять как на склонность банка к риску, так и на стоимость финансирования.

“Также я не ожидаю и изменений ставок, если не будет новых требований от местного регулятора, — добавляет он. — Есть вероятность того, что цена на жилье вырастет, но я бы не стал этого точно утверждать. Кроме того, во время пандемии COVID 19 вклады населения в банках Эстонии увеличились, и эти деньги в настоящее время не используются”.

Застройщики


Если уже сейчас, как говорят, объектов недвижимости не хватает, то не планируют ли застройщики срочно увеличить объемы строительства, чтобы осенью выпускать на рынок партиями новые квартиры и дома, которые будут разлетаться как горячие пирожки? Однако, как оказалось, на этот вопрос не очень-то и хотят отвечать. Из всех опрошенных фирм на вопросы ответили лишь в одной.

Член правления Merko Ehitus Яан Мяги говорит, что определенная часть денег, высвобожденных из II ступени, явно найдет дорогу на рынок недвижимости.

“Покупка более удобной, энергосберегающей или большей по площади недвижимости в любое время — хорошее решение, — отмечает он. — Если в среднем у человека во II ступени накоплено около 7000 евро, то эта сумма вполне может облегчить кредитную нагрузку и послужить как самофинансирование”.

В то же время, добавляет Мяги, накоплений у среднего человека во II ступени не так уж и много, чтобы оказать существенное влияние на спрос и предложение на рынке недвижимости. Ведь за эти сбережения сразу недвижимость не купить, и очень многое зависит от того, какие у него есть другие возможности финансирования.

“В любом случае, сумма, которую планируют изъять, в масштабах Эстонии огромна, — констатирует он. — Но так как она распределится между 170 000 человек, то, скорей всего, эти деньги пойдут не на рынок недвижимости, а на покупки, и таким образом вернутся обратно в экономику”.

В фирме Nordecon сказали, что их проекты сейчас довольно скромны, поэтому вряд ли их мнение будет представительным.

Маклеры


Многие в свете дефицита объектов недвижимости уже задумались: а не продать ли им осенью свою квартиру, чтобы побольше за нее выручить? Мы опросили маклеров, что они думают, появится ли на рынке недвижимости осенью этого года множество квартир? Изменятся ли условия для покупки и ставки по кредитам? И не грозит ли Эстонии снова бум недвижимости, который в 2005–2007 гг. превратился в пузырь, который лопнул?

Новые популярнее старых

Сертифицированный маклер бюро Uus Maa Марина Ходус подтверждает: “Такое ожидание, что появившиеся свободные средства из пенсионного фонда люди вложат в недвижимость, у нас есть. Скорее всего, полученные деньги будут использоваться для первого взноса кредита. В то же время есть мнение, что люди захотят удовлетворить и свои каждодневные потребности: поехать путешествовать, купить новую машину, сделать ремонт и т. д. Чтобы использовать свободные деньги как инвестиции в будущее, нужен определенный уровень финансовой грамотности, и таких людей, я думаю, меньшинство”.

Количество предложений на рынке, скорее всего, будет тем же. Возможно, добавляет она, сознательный продавец ждет осени, чтобы спросить побольше, но вряд ли таких много и вряд ли это значительно увеличит количество предложений на рынке.

“Цены на недвижимость уже выросли, и они, скорей всего, останутся примерно на том же уровне, — говорит маклер. — Не думаю, что банки и застройщики изменят правила игры, снизят процентные ставки и размер первого взноса. Но в новых проектах количество продаж увеличится, в это я верю”.

Она подчеркивает: никакого пузыря больше не будет. Ведь банки давно извлекли уроки из прошлого кризиса и больше не позволят рынку перегреться. Государство также строго следит за ситуацией: например, уже несколько лет назад первоначальный взнос по кредиту повысили до 20%.

“Еще один показатель, исключающий повторение 2005–2007 годов, — это рост цен на недвижимость и рост зарплат, происходящие пропорционально, — подчеркивает Марина Ходус. — Что же касается количества предложений, то их стало меньше, и, по-видимому, недостаток предложений будет и в конце года. Насколько это повлияет на рост цен — пока неизвестно. Я думаю, незначительно. Разница между ценами на новое и старое жилье будет порядка 30%. Что я сейчас вижу: тренд по возможности покупать новую недвижимость, а не старую, продолжится и в будущем”.

Она добавляет, что в Тарту и Раквере тоже наблюдается повышение активности и рост цен на недвижимость.

Бесплатного уже не будет

“Недвижимость символизирует для человека определенную стабильность и уверенность, — говорит исполнительный директор портала Kinnisvara24.ee Катрин Арон. — И люди в нынешней нестабильной ситуации именно их и ищут. Также многие боятся инфляции и поэтому хотят свое имущество куда-то надежно инвестировать. С учетом, что в среднем у людей во II пенсионной ступени — порядка 6000 евро, и у них также есть и другие накопления, то на первый взнос действительно во многих случаях хватает”.

Она добавляет, что в III–IV квартале на рынке недвижимости могут появиться новые объекты, но не стоит так уж сильно на это рассчитывать. Обычно все же больше всего объявлений о недвижимости появляется во II квартале, то есть сейчас. Это вызвано тем, что весной выставляют на продажу дачи и землю, которые зимой, например, продавать просто нет смысла.

В июле-августе же — пик объявлений о сдаче квартир в аренду. В октябре-ноябре обычно становится меньше сезонных объектов.

“Но в этом году может быть так, что в III квартале появятся новые объекты, которые люди до этого придерживали с так называемыми спекуляционными целями, — говорит Катрин Арон. — То есть некоторые надеются, что осенью цены на недвижимость в связи с пенсионной реформой еще больше вырастут. И могут появиться на рынке также те, кто решит, что это хорошее время обязательно нужно использовать. Но, скорей всего, эти объекты не уравновесят спрос, и большого наплыва новых квартир и домов все же ждать не стоит”.

Также за прошлые годы люди уже привыкли, что каждый год у нас появляются новые многоквартирные дома, но застройщики снизили темп, когда пришел коронакризис, и строительство просело.

“К этой дыре добавилось подорожание стройматериалов, и это все затормозило появление новых проектов на рынке, — констатирует Арон. — Поэтому большого наплыва объектов в конце года не будет”.

Это приведет к тому, что цены на недвижимость, которые и сейчас уже активно растут, вырастут еще больше.

“Основной фактор роста цен — нехватка объектов, — подчеркивает специалист. — Вместе с увеличившимся объемом накоплений у людей, относительной готовностью банков кредитовать и ростом расценок на строительство. Так как цены сейчас растут, спрос больше, чем предложение, то я не думаю, что условия покупки будут другими. Зачем продавцам предлагать бесплатные кухни или парковочные места, когда интерес клиентов и так велик? Доля самофинансирования тоже снижаться не будет — это было бы логично, когда интерес к недвижимости был бы низким. Банки сейчас тоже довольно охотно выдают кредиты, особенно на новые объекты с энергосбережением класса А. Цены на недвижимость в спальных районах банки в какой-то момент могут уже начать ограничивать, поскольку они уже приближаются к ценам на квартиры в домах, построенных 10 лет назад. Но если растет стоимость новых квартир, то за ними растут и цены на панельки”.

Люди уезжают из города

В то же время, по сравнению с объектами, которые появились пять лет назад, сейчас квартиры и дома гораздо более качественные — как по планировке, так и по внутренней отделке, и больше соответствуют своей цене. Люди в то же время стали лучше разбираться и уже готовы больше заплатить за качественную вещь. Это дало толчок возникновению так называемых люксовых квартир.

Что же касается повторения пузыря недвижимости, который лопнул, то Арон отмечает, что история не повторится, потому что все из этого опыта извлекли урок.

“Поэтому следующий кризис будет другим, — добавляет она. — Хоть цены и растут, сейчас ситуация все же другая, чем в 2005–2007 гг. Тот кризис возник из-за ошибок финансового сектора. Но сейчас банки ужесточили требования, и если они дают кредит, то на нормальных условиях, и никакого “праздника кредитов” уже нет. Если в 2005 году выдавали кредиты с нереальной маржей (0,5–0,6%), то сейчас самая низкая ставка — 1,95%. Также у многих уже есть свои накопления, чтобы прожить, если что, 4–6 месяцев, если будут проблемы с работой, а также больше капитал для покупки недвижимости”.

При этом все эти факторы все же не исключают ралли цен на недвижимость. Объемы строительства новых домов низки, и там, где только начинает работать экскаватор, все квартиры уже обычно проданы.

“Цены на старые квартиры тоже растут, но на самом деле у многих объявления просто висят, реального желания продать нет, и в целом недвижимости, которую можно было бы купить, не так-то много”, — констатирует Арон.

Так что, верит она, большого обвала цен на недвижимость вскоре все же не последует — может быть, лишь какие-то незначительные корректировки. Чтобы образовался пузырь, должен быть наплыв объектов на рынок, а этого сейчас нет.

“Цены же за квадратный метр, которые будут к концу года, сложно предсказать, поскольку они во многом зависят от спроса в данном районе, типа объекта (дом, квартира, земля и так далее), возраста недвижимости и его класса энергосбережения, — перечисляет Арон. — А также от многого другого. Сейчас цены на недвижимость в Таллинне растут. И на самом деле они все последние годы постоянно, но довольно незаметно росли. И люди все больше смотрят за пределы столицы — если раньше это были Пеэтри, Табасалу и Виймси, то теперь уже Юри, Раазику или Суурупи. А цены на квартиры в Пеэтри уже конкурируют с ценами на квартиры в Таллинне, да и стоимость недвижимости в Юри и Ассаку тоже от них недалека. Такая же картина и в Тарту”.

Таким образом, если вы хотите квартиру продать, то лучше подождать осени. А если купить и есть подходящий объект, то лучше не тянуть — а то уведут.

Советуем прочитать: