Многие считают, что больше всего при покупке недвижимости рискует покупатель — именно он должен убедиться, что приобретает качественную жилплощадь по соответствующей цене. Однако именно продавец может лишиться солидной суммы, если в проданной им даже несколько лет назад недвижимости обнаружатся скрытые дефекты.

Пожар по вине прошлого хозяина

Владимир с семьей 15 лет прожил в комфортабельной двухуровневой квартире с камином. Но семья росла, и двум взрослым с двумя детьми и третьим малышом в планах стало тесновато на прежнем месте.

“Квартира была хорошая, я в ней прекрасно жил с 2003 года. Но для нашей семьи уже требовалось что-то побольше. Поэтому в 2018 году я продал эту квартиру за 112 000 евро, — рассказывает мужчина. — Продажей занимался маклер, покупателя мы увидели только у нотариуса, перекинулись парой слов, а потом встретились уже на передаче ключей. Все прошло очень быстро, сделка была легкой”.

Но прошло два года, и Владимир внезапно получил весточку от нового владельца своей бывшей квартиры.

“Пришло письмо от его адвоката, что в этой квартире девять месяцев назад произошел пожар, а меня обвинили в том, что я продал квартиру со скрытым дефектом. Якобы пожар произошел из-за того, что камин был построен не так. После тушения пожара спасатели сделали такое предположение — якобы причина возгорания в том, что камин неправильно сделан”, — поясняет бывший владелец недвижимости.

Он отмечает, что, по нотариальному договору о продаже, о выявленном скрытом дефекте продавцу должны были сообщить незамедлительно. Но в данном случае, когда Владимир захотел лично посмотреть на сгоревшую квартиру и вместе со специалистом обследовать камин, его поставили перед фактом, что пожар был аж девять месяцев назад, а камин теперь демонтирован.

“В рамках досудебного разрешения ситуации новый владелец просил с меня 25 000 евро. Но так как камин демонтирован, сделан ремонт, я отказался. Та сторона подала в суд. На основании запрошенных у Спасательного департамента фотографий с места происшествия и документов о ежегодном обслуживании камина, а также из-за того, что после пожара прошло так много времени, суд первой инстанции меня оправдал. Но новый владелец подал в окружной суд и теперь требует 36 000 евро”, — добавляет Владимир и надеется на то, что и второй суд ему удастся выиграть.

Вернуть половину стоимости

У Михаила (имя изменено. — Прим. ред.) похожая неприятность случилась с проданной дачей. Спустя больше года после ее продажи с мужчиной связался новый хозяин недвижимости и заявил, что в доме сгнил пол, и за его восстановление должен заплатить Михаил.

Бывший владелец отмахнулся от нового — недвижимость продана, и теперь это проблема ее нынешнего хозяина. Но тот не принял такой ответ и обратился в суд с требованием об оплате ремонта. Причем сумма оказалась немаленькая, так как восстановление пола подразумевалось по сегодняшним стандартам и технологиям: перед укладкой пола необходимо было переделать фундамент.

Михаил пытался доказать, что во времена постройки его бывшей дачи таких технологий не было, полы делали иначе. Но суд постановил, что это не имеет значения — пол провалился сейчас, и восстанавливать его надо по нынешним нормам. Таким образом, Михаилу присудили заплатить больше 50 000 евро за проданную некогда за 100 000 евро дачу. Однако мужчина не теряет надежды отстоять свои права и подал апелляцию.

Еще меньше повезло Лидии (имя изменено. — Прим. ред.), ведь с нее потребовали деньги даже не за ею проданную жилплощадь. Отец женщины продал дом за несколько лет до смерти, а отвечать за вскрывшиеся в недвижимости дефекты пришлось уже наследникам. Новые хозяева потребовали возместить ремонт прогнивших перекрытий и устранение появившегося на стенах грибка. Но разница все же была более существенной, чем в случае Михаила: дом был продан за 180 000 евро, а за устранение дефектов наследникам пришлось заплатить около 60 000.

Три года — не предел

По словам присяжного адвоката из Advokaadibüroo Vindex Евгения Твердохлебова, такие случаи далеко не редкость, а скрытые дефекты могут быть выявлены как у дома или дачи, так и у квартиры в многоэтажке. Более того, требования по компенсации за устранение скрытых дефектов не зависят от стоимости недвижимости. Например, старая дача может стоить совсем недорого, но за устранение недостатков могут затребовать солидную сумму.

“Недвижимость продается на основании договора, а требовать исполнения договора можно в течение трех лет, — говорит Твердохлебов. — Если вещь передана, и потом в ней обнаружился недостаток, то многие считают, что сообщать о нем тоже можно в течение трех лет. Но если недостаток скрывали умышленно, то требовать его устранения можно и в течение десяти лет. Например, был один случай, когда новые владельцы предъявили требование через восемь лет после покупки дома. Им удалось доказать, что продавец намеренно скрыл просадку пола — под обоями обнаружились следы того, что плинтус несколько раз крепили заново все ниже и ниже по мере проседания пола”.

Кроме того, добавляет присяжный адвокат, в некоторых случаях суд говорил, что если бывшему продавцу неизвестно о требовании, то срок давности начинает исчисляться с момента, когда он об этом требовании узнал. Так что не стоит считать, что через три года после продажи квартиры вы можете чувствовать себя в безопасности. Евгений Твердохлебов поясняет, что срок предъявления претензий — минимум три года, но в некоторых случаях он может быть и больше.

“Продавец отказаться от договора может только в том случае, если покупатель его нарушил. Допустим, стороны договорились, что покупатель обязуется не предъявлять требований после сделки, а он предъявил — тогда продавец может отказаться от договора”, — отмечает Твердохлебов.

Эксперт оценивает, суд решает

Что касается того, каким образом бывшего владельца недвижимости заставляют заплатить за дефекты давно проданного жилья, то схема проста. Привлекается эксперт. Он выдает заключение, является ли тот или иной изъян дефектом или обычным для данной постройки процессом. Присяжный адвокат вспоминает случай, когда эксперт признал просевшие стены дома 1902 года постройки нормальным явлением, потому что здания того времени проседают. Таким образом, эксперт оценивает, дефект это или нет, и сколько будет стоить ремонт. А был ли этот дефект скрыт умышленно, решает суд.

“Стоит отметить, что покупатель не обязан осматривать вещь до покупки. Государственный суд сказал, что продавец, желающий избежать ответственности, должен перед сделкой пригласить специалиста, чтобы выявить все недостатки продаваемой вещи, после чего вписать их в договор, ну или убедиться, что недвижимость в порядке, а уже потом ее продавать, — рассказывает Евгений Твердохлебов. — Но я считаю, что это было бы очень необычно со стороны продавца — намеренно искать перед продажей дефекты, которые, возможно, никогда не обнаружатся после. Другой вариант избежать ответственности — обратиться к адвокату и составить договор продажи таким образом, чтобы потом не иметь проблем”.

Еще один из способов защиты, о котором упоминает Твердохлебов — продавец должен быть заинтересован в том, чтобы в договор при продаже были вписаны все недостатки. Таким образом получится, что стороны изначально договорились о том, что вещь будет такой. И если в договоре прописано, что крыша просела, то покупатель, предъявивший претензию по поводу проседания крыши в дальнейшем, лишь докажет, что проданная вещь соответствует договору.