В системе формирования ценности земельного участка с правом на застройку Тедер отмечает три важнейших компонента:

1. Местонахождение (расстояние до объектов инфраструктуры — школ, магазинов и пр., озеленение, водоемы и т.д.)

2. Обеспеченность техносетями (прежде всего, водоснабжение, канализация и электроснабжение)

3. Подъездные дороги

“Из трех перечисленных составляющих именно подъездным дорогам долгое время не придавалось достаточное значение, однако сегодня они стали фактором, по причине которого сделка может вообще не состояться или позднее повлечь за собой проблемы”, — пояснил Тедер.

По его словам, проблемы подъездных путей, в свою очередь, можно разделить на две.

1. Техническую (состояние и проходимость дорог)

2. Правовую (правовые основания пользования дорогой)

“Когда речь идет о техническом состоянии дороги, необходимо более подробно проанализировать её состояние. В городах или поселках, как правило, не бывает больших проблем с техническим состоянием дорог. Иная ситуация складывается в редко заселенных и отдельно расположенных поселениях.

В таких случаях необходимо обратить внимание, проходима ли дорога круглый год — обслуживается ли эта дорога зимой (расчищается ли от снега) и можно ли ею пользоваться в более влажный сезон, то есть весной и осенью. Это означает, что необходимо узнать, например, каково земляное полотно дороги, и велика ли вероятность того, что дорогой могут пользоваться лесовозы региона”, — сказал он.

“С правовой стороны стоит, в первую очередь, следить за тем, обеспечена ли ведущая к земельному участку подъездная дорога, отходящая от дороги общественного пользования (от государственного шоссе или дороги, принадлежащей местному самоуправлению). Здесь ситуация, в общих чертах, одинакова: в городах и поселках проблем меньше и в редко заселенных местах — больше. Это обусловлено преимущественно тем, что в условиях реформы собственности при измерении прежние дороги были включены в земельные участки, хотя на кадастровых картах эти дороги часто были обозначены также и как дороги, открытые для общественного пользования. При этом в регистре недвижимости или в качестве ограничения в земельный кадастр это обозначение зачастую не вносилось. Однако, например, при упрощенном распределении земельных участков, когда темы не определялись, сервитуты не были установлены, поскольку прежде этому просто не уделялось никакого внимания. Вместе с тем отсутствие доступа от дороги, находящейся в публичном пользовании, может стать основанием для того, чтобы банк отказался признавать такую недвижимость в качестве залога или чтобы недоброжелательный сосед однажды просто закрыл подъездную дорогу”, — описывает возможное развитие ситуации Тедер.

Ниже Тедер дает некоторые рекомендации желающему приобрести земельный участок:

а. Проверьте, имеется ли прямой доступ к земельному участку от дороги общественного пользования. Это можно проверить на геопортале Земельного департамента (регистр дорог).

б. Если подъездная дорога проходит по соседним участкам недвижимости, то необходимо, в первую очередь, проверить, установлен ли дорожный сервитут для пользования дорогой (в первом разделе части регистра недвижимости).

в. Если сервитут не установлен, то следует проверить, предоставлена ли эта дорога в общественное пользование на основании договора (дорожный регистр или местное самоуправление) или для пользования дорогой установлено принудительное владение (можно увидеть на карте ограничений Земельного департамента).

г. Если речь идет о частной дороге, в части которой нет сервитута, а также договора на подъезд, то стоит изучить возможности установления сервитута. При возможности стоит организовать его оформление до покупки участка у прежнего собственника, поскольку он лучше знает соседей и большая часть проблем с дорогами возникает именно при смене собственника. Стоит обратить внимание на то, что если подъездная дорога проходит по территории другой недвижимости, то именно сервитут на подъездную дорогу обеспечивает достаточную правовую надёжность доступа.

д. Масштаб данных проблем возрастает по мере степени разреженности заселения. Проистекает это из того, что если проблемной дорогой пользуется, образно говоря, половина местного сельского населения, то давление оказывается значительно сильнее и мотивация местного самоуправления также повышается. Если дорогой пользуется только один пользователь, то он, зачастую, остается один на один со своей проблемой и желаемое решение может принести лишь продолжительное судебное разбирательство.

Еще одна рекомендация также и для собственников земельных участков, по территории которых проходят подъездные дороги.

“Сервитут на подъезд вовсе не обязательно будет худшим решением для собственника земли. Конечно, все желали бы, чтобы их земли не пересекали никакие дороги или техносети, однако на практике это неосуществимо. Таким образом, стоит наилучшим образом использовать ситуацию. Сервитут позволяет ограничить пользование дорогой определенными пользователями, условиями пользования, в т.ч. при необходимости установлением платы и разделением расходов на обслуживание. В случае чрезмерного сопротивления перед землевладельцем может замаячить перспектива, когда местное самоуправление инициирует в отношении дороги установление принудительного владения, которое позволяет сделать Закон о приобретении недвижимости в общественных интересах. В таком случае, хотя у землевладельца и остается возможность получения платы за принудительное владение, однако дорога остается в общественном пользовании. Это означает, что дорогой может пользоваться любой. Как уже отмечалось, сервитут на подъездную дорогу позволит установить определенных пользователей, например, каждых новых собственников соседнего земельного участка, этим и ограничивается связанное с дорогой обременение”, — подытожил Тедер.

Советуем прочитать: