Экономист: быстрый рост цен снизил доступность квартир в Таллинне

Исключительная активность на рынке жилья в первой половине года несколько снизилась в летние месяцы, но спрос остаётся высоким. Во втором квартале рост цен на квартиры в Таллинне замедлился до 7% в годовом сравнении, что превысило рост чистой заработной платы жителей столицы. В то же время доступности способствовала более низкая, чем год назад процентная ставка по жилищным кредитам, пишет Марианна Рыбинская, экономист Swedbank.

Исключительно высокий спрос на новое жилье, на который строительство не могло отвечать такими же темпами, привёл к дисбалансу между спросом и предложением и ускорил рост цен на новые квартиры. Однако большинство сделок по новым квартирам совершается на основе прежних соглашений, поэтому рост цен на новостройки ещё не отражён в статистике второго квартала, и эти сделки попадут в статистику после завершения строительства. Таким образом, более высокий рост цен будет постепенно отражаться в статистике позже. Значение индекса доступности квартир во втором квартале увеличилось по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, но с учётом того, что сделки с новыми квартирами добавляются в статистику с опозданием, доступность фактически ухудшилась.

На данный момент мы также видим гораздо меньшую, чем обычно, долю новых проектов в статистике сделок — во втором квартале доля сделок с новыми квартирами составила 18%. Для сравнения, соответствующая доля до пандемии составляла в среднем почти 30%, а во втором квартале прошлого года — 36%.

Доступность квартир, скорее всего, ухудшится

Количество квартир в новостройках в первом полугодии снизилось, поэтому цены на новые квартиры продолжали расти. Сегодняшние цены предложения увеличились на 15–20% по сравнению с ценами предложения предыдущего этапа того же проекта. Однако количество жилых помещений, строительство которых началось в течение полугодия — самое большое с тех пор, как одиннадцать лет назад стала публиковаться соответствующая статистика.

Таким образом, предложение новых квартир в ближайшее время должно постепенно увеличиваться и сгладить дефицит новостроек. Материальное положение домохозяйств поддерживается ростом заработной платы, увеличением вкладов и снятием пенсионных накоплений. На наш взгляд, рост цен на квартиры продолжится из-за высокого спроса и более высоких цен на строительные материалы. Рост цен на квартиры, вероятно, превысит рост чистой заработной платы во второй половине этого года, что ухудшит доступность жилья. Однако низкие процентные ставки сдерживают ухудшение доступности.

В Риге и Вильнюсе рост заработной платы был сильнее роста цен на квартиры

Рост чистой заработной платы жителей Вильнюса во втором квартале составил 12% и почти вдвое превысил рост цен на квартиры. В Риге чистая заработная плата выросла на 10%, и также превысила рост цен на квартиры, который составил 6%. Как и в Таллинне, сделки по новым квартирам ещё не полностью отражены в статистике Риги или Вильнюса. С учётом этого доступность жилья несколько улучшилась в Риге, но ухудшилась в Вильнюсе. Во втором квартале во всех трёх Балтийских странах процентные ставки по жилищным кредитам были ниже, чем годом ранее.

* Балтийский индекс доступности жилья от Swedbank рассчитан для домохозяйства с доходом, в 1,5 раза превышающим среднюю чистую зарплату, которое хочет купить квартиру площадью 55 м2. Доступность относится к ситуации, когда выплаты по жилищному кредиту, взятому на 30 лет при 15%-ном самофинансировании, составляют 30% чистой заработной платы семьи.