Новый дом, реновированный или без ремонта: где выгоднее купить квартиру?
(1)
Если в старом, то в реновированном или нет? Ведь если в реновированном, то там, скорей всего, еще надо будет платить за кредит… “МК-Эстония” опросила специалистов и выяснила, на какие моменты следует обращать внимание.
Вы в каком классе?
Профессор Ярек Курницки из отделения строительства и архитектуры TalTech говорит, что потери тепла в утепленных домах — наполовину меньше.
“Например, в доме, который реновируют согласно условиям KredEx (утепление + вентиляция с возвратом тепла), расходы на отопление снижаются со 170 до 70 кВтч/м2. Расходы на электричество немного при этом увеличиваются — с 35 до 38 кВтч/м2. А те, кто ставит также солнечные панели, экономят и электричество”, — констатирует профессор.
При этом бытует мнение, что те, кто утепляет старые советские дома, в итоге тепло теряют меньше, но все равно переплачивают, потому что у них вырастают взносы в ремонтный фонд. И выгода от утепления оказывается не такой уж и большой.
“Действительно, полная реновация обходится примерно в 300 евро/м2, — комментирует специалист. — Для КТ это большие расходы. Поэтому большинство товариществ прибегает к поддержке KredEx. В зависимости от месторасположения дома, пособие составляет 30–50% от стоимости всех работ на реновацию. Для покрытия остальной суммы берут кредит. Обычно, с учетом финансовой поддержки от KredEx, коммунальные счета все же остаются на том уровне, что и до реновации: за счет экономии энергии счета за тепло становятся меньше, и это перекрывает платежи по кредиту, в итоге то на то и выходит”.
Он добавляет, что, согласно современной классификации, старый нереновированный дом относится к классу F или G, реновированный дом — к классу энергосбережения C или B, а новые здания — к классу A.
“Так что полностью реновированные здания, по сути, близки по классу энергосбережения к новым домам, — говорит профессор, — но все же не совсем на том уровне”.
Тем, кто задумывается сейчас о покупке недвижимости, он советует: имеет смысл приобретать квартиру или в полностью реновированном при помощи KredEx доме, или в новостройке.
“Если же вы присматриваетесь к нереновированным домам, то нужно готовиться к большим расходам”, — констатирует специалист.
Но через сколько эта реновация вместе с расходами на кредит в итоге окупится людям? Профессор говорит, что здесь все относительно.
“Полная реновация дома повышает ценность каждой квартиры в нем, — подчеркивает он. — И плюс у вас теплые комнаты и свежий воздух в квартире”.
Сколько продержится фасад?
Насколько же результативно утепление? И если сравнивать два дома, оба построены в советское время, но один из них утеплен, а второй — нет, то в каком будут теплопотери меньше?
Трийн Рейнсалу, руководитель отдела жилищного строительства и энергоэффективности KredEх отмечает, что, в зависимости от состояния фасада и отопительной системы, экономия затрат на отопление может составить и 70%, а в среднем — 50%. А в нереновированных домах потери тепла — гораздо больше.
“Но цель реконструкции многоквартирных домов, помимо увеличения энергоэффективности, еще и гарантия сохранности жилья, модернизация технических систем и изменение облика здания в лучшую сторону. Плюс внутренний климат, который имеет непосредственное влияние на наше здоровье и качество жизни, — подчеркивает она. — К сожалению, в Эстонии — множество домов, где балконы находятся в аварийном состоянии, и только реконструкция в данном случае поможет избежать катастрофических последствий. Поэтому на необходимость реконструкции надо смотреть под более широким углом, не только с точки зрения уменьшения потерь тепла, но и как на способ повысить качество жизни”.
Что же касается добавившихся после реновации платежей по кредиту, которые перекрывают всю экономию, специалист разъясняет: “При полной реновации здания — существенная экономия затрат на отопление. Но не всегда сэкономленная сумма равна сумме выплаты кредита. Необходимо помнить и о том, что в результате реконструкции, даже несмотря на увеличение платежей, жители получают теплое жилье, качественный воздух, безопасный, долговечный и красивый дом, а также отсутствие необходимости дальнейших инвестиций в место проживания. Рыночная стоимость недвижимости при этом значительно увеличивается. При использовании пособия KredEx дополнительная сумма коммунальных платежей существенно ниже, чем в случае использования только банковского кредита”.
Если сравнивать потери тепло-энергии в старом нереновированном доме, в старом реновированном и утепленном доме и в новом доме, то Трийн Рейнсалу отмечает, что в старом нереновированном доме расходы на отопление — несравненно выше, чем в реновированном или новом здании. При этом в новом и реновированном доме расходы энергии, исходя из потерь тепла и потребления отопления, могут быть на одном уровне.
“Но все зависит от конкретного здания, класса энергосбережения, качества строительных работ и так далее, — подчеркивает она. — Я бы все же посоветовала людям выбирать квартиру соответственно своим потребностям и финансовым возможностям. При выборе дома для всех нас важно месторасположение, близость детских садов и школ, инфраструктура, состояние квартиры и такие юридические аспекты как совместная собственность, квартирное товарищество и его деятельность, предназначение здания, соседи. Важным будет состояние самого здания, реновировано оно или нет, есть ли разрешение на эксплуатацию”.
По ее словам, на вопрос: “В нашем доме хотят взять кредит на реновацию и утепление фасада, через сколько лет это окупится — с учетом теплопотерь и платежей по возврату кредита — и жители дома будут в плюсе?” нельзя ответить однозначно.
“Все зависит от условий полученного кредита, процента по выплатам, срока возврата и произведенных работ, — перечисляет она. — Рентабельность реконструкция невозможно оценить только в денежном эквиваленте, так как этот процесс и результат имеют гораздо более широкое влияние на качество жизни и рыночную стоимость недвижимости”.
Наши читатели также часто задают вопрос: сколько лет в среднем дом сохраняет тепло после утепления фасада? Потому что бытует среди читателей мнение, что менее 15 лет. И получается, что дом выплатил кредит на реновацию, а фасад уже надо переделывать и брать новый кредит.
“Срок термостойкости фасада, естественно, более 15 лет, — подчеркивает специалист. — Любой фасад — отремонтированный или нет — нуждается в определенном уходе. Конечно же, через пару десятилетий потребуется обновить покрытие, например, штукатурку, краску и так далее, но теплоизоляция прослужит дольше, и ее не нужно будет менять. Необходимость ремонта может быть связана с внешним видом, поскольку фасад имеет тенденцию к загрязнению. Необходимость ухода и обновления финишного покрытия во многом зависит от используемых материалов и качества выполненных работ. Но стоимость обслуживания фасада и внешнего ремонта несопоставима с суммой предыдущего кредита”.
Наблюдения маклера
Если спросить профессиональных маклеров, в каких домах квартиры разлетаются как горячие пирожки, то их мнение однозначно.
“Люди предпочитают покупать квартиры в реновированных домах, — говорит маклер бюро Uus Maa Марина Ходус. — Срок продажи квартир в реновированных домах короче”.
При этом, исходя из ее практики, людей не пугает даже то, что дом взял кредит.
“Клиенты согласны платить за реновацию дома, если эти суммы не слишком высокие, — констатирует она. — Например, в спальных районах квартирные дома — большие, и в пересчете на одну квартиру сумма кредита получается невысокой. Все больше дома реновируют с помощью КredEx, и в них квартиры покупают очень хорошо. Препятствием может быть неоправданно дорогой кредит, когда товарищество выбрало максимально дорогие материалы и технические решения. Но это скорее исключение. В общем покупатели понимают, что за качественные условия проживания нужно платить, и это нормально”.
Исходя из ее опыта, в новых домах стоимость отопления — ниже, чем в старых домах. Особенно в тех новостройках, которые были возведены в последние годы.
“Технологии развиваются, материалы улучшаются, все чаще используются солнечные батареи, — перечисляет маклер. — Если взять 2-комнатную квартиру в новом доме, то счет зимой там будет порядка 110–120 евро — это все вместе, включая электричество. В старом доме за 2-комнатную квартиру счета зимой в среднем бывают 120–130 евро плюс электричество”.
В некоторых новых домах отопление обходится дешевле, но за счет того, что в здании — много техносистем, которые нужно обслуживать (лифт, тепловой насос, вентиляционная система), общая сумма коммунальных расходов получается такой же, как в старом доме.
“Многое зависит от фирмы обслуживания, — подчеркивает Марина Ходус. — Первый договор заключает застройщик, и жильцы по инерции продолжают дела с той же компанией. Но всегда стоит критически проанализировать расходы на эксплуатацию и найти более выгодную фирму обслуживания”.
Поэтому, выбирая квартиру, тщательно взвешивайте свои возможности и помните: разница в цене между новым и старым жильем составляет порядка 30%.
“Если есть ресурсы, то я всегда советую покупать новое жилье, — говорит маклер. — Если выбирать в старом фонде, то, конечно, лучше покупать квартиру в реновированном доме. Может, вы станете платить за ремонтный фонд немного больше, но зато качество жизни будет выше”.
