МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА | Где лучше покупать недвижимость?
Если сравнивать реновированные и нереновированные панельные дома, то в реновированных цена недвижимости обычно на 5–10% выше, пишет руководитель бюро недвижимости Pindi Пеэп Сооман в "МК-Эстонии".
“Но очень многое зависит от того, на какой срок и когда был взят кредит. Если квартира А — в доме, где осталось выплачивать кредит в течение года, а квартира В — в доме, где еще 10 лет, понятно, что квартира А представляет большую ценность.
Реновация — это не только утепление и энергосбережение. Это ощущение: “У меня красивый дом! Там все новое! Электропроводку недавно поменяли, крыша не течет, фасад — конфетка. Балконы в порядке, никому на голову не упадут. Окна заменены”.
Немаловажный аспект также — внутренний климат. Если вы закрываете вечером дверь в детскую комнату и знаете, что у ребенка всю ночь будет свежий воздух, это очень важно.
Специалисты уже составили список основных проблем советских домов: это швы, вентиляция, близкие к обрушению балконы, потери тепла и проблемы с внутренним климатом. Да и вообще нереновированные старые дома начинают разрушаться: подъезды, козырьки и многое другое. Панели — это панели, но если за ними не ухаживать, то может случиться беда.
И если вы хотите купить квартиру в доме вторичного фонда, то прямо берите этот список и по пунктам спрашивайте маклера и хозяина: “А что со швами? А какая тут вентиляция?” И т. д.
Самые низкие счета за коммунальные услуги — в новых домах. Они построены из новейших материалов, которые держат тепло, у них уже есть принудительная вентиляция и крутые техносистемы. Самые высокие счета за тепло — в нереновированных домах.
С реновированными же домами такая история: после реновации счета меньше обычно не становятся, но и больше тоже. Экономию от реновации люди обычно получают не сразу, а только когда, когда кредит выплачен. Тогда они явно будут в плюсе. Это инвестиция в будущее.
Где же лучше покупать недвижимость? Если финансы позволяют, то я бы советовал выбрать новый дом. Да, с учетом всех сопутствующих расходов квартира там обойдется вам почти в два раза дороже, чем в старом. Например, в старом доме 2-комнатная квартира строит 80 000 евро, а в новом это все обойдется вам в 160 000 (потому что надо купить также парковочное место, кладовку и всю обстановку).
Можно привести такую аналогию: ты хочешь купить себе старую развалюху, подержанный автомобиль в приличном состоянии или новую машину из салона? Если есть деньги, все хотят новую.
Через сколько это все окупится? Возьмем две семьи: Ивановы и Петровы. Ивановы решили купить квартиру в новом доме за 160 000 евро, а Петровы — в старом, за 80 000 евро. Разница за отопление составляет порядка 30 евро, и Ивановы в новом доме платят на 30 евро меньше за тепло, чем Петровы в старом. Также у Ивановых в новом доме нет ремонтного фонда, а у Петровых это — еще 30 евро. Петровы каждый месяц платят на 60 евро больше, в год это получается 720 евро.
Если мы разделим разницу в цене между квартирами (80 000 евро) на 720, то получим 111. Именно через 111 лет Ивановы окупят свою недвижимость по сравнению с Петровыми и выйдут в плюс.
Но: в старом доме все обычно старое. Через года три Петровы встанут перед необходимостью делать ремонт и менять всю обстановку. Это обойдется им примерно в 30 000 евро. У Ивановых же все новое, обстановку они купили, когда заезжали, и 15–20 лет она им точно прослужит. Разница между стоимостью квартир теперь снижается до 50 000 евро (80 000 минус 30 000, которые Петровы потратят на ремонт) .
Теперь, когда мы делим 50 000 (разница между стоимостью квартир) на 720 евро (которые Петровы каждый год переплачивают за коммуналку), то получаем уже 70 лет. Через 70 лет Ивановы выйдут в плюс по сравнению с Петровыми.
Но простоят ли старые дома еще 70 лет? Большой вопрос”.
