Рынок коммерческой недвижимости не восстановится раньше 2023 года
Охватившая весь мир пандемия коронавируса полностью изменила все правила, действовавшие до сих пор во многих сферах жизни и бизнеса. Воздействие пандемии на коммерческую недвижимость было большим, хотя и несколько слабее, чем на жилую недвижимость. Такие ключевые понятия как “восстановление спроса”, “дефицит площадей” и “рост цен” стали новой нормальностью на рынке коммерческой недвижимости.
Активность рынка жилых площадей выросла на 75%
Резкое сокращение туризма и межгосударственной мобильности серьезно отразились на рынке недвижимости. В начале пандемии на порталах недвижимости резко увеличилось количество предлагаемых свободных квартир — за несколько месяцев количество предложений о сдаче квартир в аренду возросло на целых 75%, что изначально привело к снижению цены на 11%. Восстановление рынка заняло более года — осенью 2021 года цены на аренду квартир сначала поднялись до уровня, предшествовавшего пандемии, а к настоящему времени уже превысили его. Количество свободных квартир также уменьшилось до уровня 2019 года.
Спрос на съемные квартиры сейчас высок, и при реальных ценах квартиры находят арендаторов за считанные дни. Учитывая то, что цены продажи квартир каждый месяц бьют рекорды и покупка квартиры для среднего покупателя становится всё менее доступной, можно полагать, что рынок сдачи в аренду квартир останется активным и стоимость аренды продолжит расти и в начавшемся году.
Цены на аренду коммерческой недвижимости за тот же период в такой степени не снизились. Рынок коммерческой недвижимости более стабилен, так как влияние любого решения на стороны имеет долгосрочный характер. В начале пандемии гибкие и длительные договоры аренды предотвратили серьезный спад. Рынок коммерческой недвижимости в 2020 году пребывал в первую очередь в состоянии ожидания, и среди маклеров по коммерческой недвижимости этот период окрестили “годом затишья”. Рынок недвижимости оживился к весне 2021 года.
Дефицит коммерческих площадей к 2023 году уменьшится
Сегодня сложилась ситуация, когда найти для аренды коммерческие площади подходящего размера, функционального назначения и местоположения в краткосрочной перспективе становится все большей проблемой. В настоящий момент мы видим, что на рынке коммерческой недвижимости возникает временный дефицит, в некотором смысле аналогичный положению на рынке жилой недвижимости. Предлагаемых объектов более чем на треть меньше, чем в среднем за десять лет. Некоторые проекты были приостановлены еще в 2020 году, и теперь, когда спрос восстановился, они еще не завершены. Кроме того, в 2021 году на рынке предлагалось значительно меньше новых коммерческих площадей, а долгое время остававшиеся свободными в 2020 году площади оказались уже заняты. Ожидается, что ситуация улучшится только в текущем и в 2023 годах за счет сдачи в эксплуатацию новых масштабных новостроек.
Для сегодняшнего состояния рынка коммерческой недвижимости более характерны малый выбор и дефицит недвижимости, соответствующей особым пожеланиям, то есть существующее предложение не покрывает имеющийся спрос. По сравнению с прошлым годом количество объявлений о коммерческой недвижимости сократилось на треть. Это привело к тому, что цены на аренду свободных площадей снова пошли вверх. Кроме того, после длительного времени у некоторых арендодателей появилась возможность повысить арендную плату за сдаваемые площади на целых 8,8% (индекс потребительских цен за ноябрь). Вследствие удорожания энергии и давления заработной платы инфляция в 2022 году будет превышать средний уровень, что даст возможность еще более поднять цены по договорам без фиксированной платы за аренду. Иными словами, за два года суммарный рост арендной платы по договорам без фиксированной арендной платы может составить до 12–14%. На арендную плату площадей в новостройках окажет влияние резкий скачок цен на строительство, превысивший 20%, и это влияние будет сильно ощущаться и в 2022 году.
Другими словами, на плату за аренду коммерческой недвижимости влияют как те, кто определяет спрос, так и те, кто формирует предложение. Коронакризис лишь усилил и ускорил некоторые естественные элементы ландшафта коммерческой недвижимости. Если ведение бизнеса в дальнейшем будет происходить в постоянно меняющейся и трудно прогнозируемой среде, то потребуется неизменно держать руку на пульсе и быстро реагировать — это означает, что с точки зрения потребности в коммерческих площадях и зданиях надо проявлять максимальную гибкость, создавать универсальные, многофункциональные и экономичные площади, что предполагает наличие возможностей нескольких альтернативных решений для здания уже при проектировании.
Коммерческой недвижимости придется уподобиться хамелеону
Все упомянутое приведет в ближайшее время к появлению на рынке всё большего количества различных форм комбинированных коммерческих площадей. Например, объекты с продуманным местоположением, функциональностью и концепцией типа stock-office и loft-office находили арендаторов и покупателей и в 2020 году (так называемому “году застоя” на рынке коммерческой недвижимости), поскольку, в отличие от монофункциональных площадей, они обеспечивают арендаторам гибкость и большую независимость от аномалий экономической среды. На фоне успешного развития интернет-торговли небольшие торговые площади всё больше превращаются в залы рекламы и экспонирования образцов продукции, в площади для выдачи и компоновки заказов. Иначе говоря, складские и торговые функции, а часто и офисные площади с целью оптимизации расходов и синергии управления объединяются.
По всей видимости, в будущем и торговые центры трансформируются в развлекательные центры и центры досуга, а предприятия локального значения — в залы рекламы и экспонирования образцов. Офисные здания все больше будут выполнять функции жилых помещений. Возможно, что некоторые предприятия гостиничного хозяйства, помимо помещений для конференций и развлечений, станут предлагать и различные гибкие решения офисных площадей. Таким образом рынок приспособится к изменяющимся обстоятельствам, предлагая площади с продуманной функциональностью и концепцией. Начавшийся год, несомненно, обещает быть более активным, чем два предыдущих, а его ключевыми понятиями станут “быстрое реагирование”, “гибкость”, “мультифункциональность” и “продолжающийся рост цен”.
