Сделки с недвижимостью совершаются часто, и нередко случается, что только после заключения договора хозяева выясняют, что у их нового жилья есть скрытые дефекты. В таких случаях, когда приобретенная недвижимость не соответствует условиям, приведенным в договоре купли-продажи, порой возникает и вопрос, может ли покупатель расторгнуть договор, вернуть жилье прежнему владельцу и получить назад свои деньги, или же придется ограничиться лишь компенсацией на покрытие расходов по устранению дефектов.

На самом деле “обнулить” сделку, вернуть продавцу квартиру, а покупателю деньги, можно лишь в исключительных случаях, когда нет других вариантов. Если покупатель приобрел квартиру с дефектами, о которых не знал, это еще не означает, что он может сразу расторгнуть договор. Предполагается, что сначала о дефектах надо сообщить продавцу. А дальше многое будет зависеть именно от договоренностей с ним.

Нужны серьезные основания


“Договор купли-продажи можно расторгнуть, однако нужно понимать, что это скорее исключение, для этого должны быть весомые аргументы, — говорит присяжный адвокат Юлия Зайцева из OÜ Advokaadibüroo Clarus. — Согласно закону, сторона договора может отступить от него, если другая сторона существенным образом нарушила прописанные обязательства. Оценку тому, что является существенным нарушением обязательств, дает суд, однако это всегда серьезные причины”.

К таким причинам относятся продажа некачественного товара (жилья), обман со стороны продавца или, например, недоплата со стороны покупателя.

“В судебной практике нередки случаи, когда покупатель обнаруживает т. н. скрытые недостатки. Например, в квартире или доме появляется плесень, которую невозможно было заметить во время осмотра до осуществления сделки купли-продажи. А плесень быстро распространяется по всему объекту, что требует незамедлительного дорогостоящего ремонта”, — говорит присяжный адвокат.

Такой дефект может считаться существенной причиной для расторжения договора о купле-продаже.

В то же время мелкие недостатки жилья обычно не являются основанием для расторжения договора.

“Например, не во всех комнатах работает половое отопление. Это может быть основанием для снижения цены по договору купли-продажи, — говорит адвокат. — Как правило, не являются основанием для расторжения договора и долги перед квартирным товариществом, ведь убедиться в их наличии или отсутствии мог и сам покупатель, обратившись с соответствующим запросом к квартирному товариществу. Долги являются основанием для предъявления ущерба”.

Согласно закону, существенным нарушением договора считаются обстоятельства, когда:

• потерпевшая сторона лишается того, что она ожидала от договора;
• было нарушено обязательство, точное соблюдение которого было предпосылкой для сохранения у другой стороны интереса к договору;
• обязательство было нарушено умышленно или в связи с грубой небрежностью;
• неоднократное нарушение обязательства дает потерпевшей стороне причину думать, что обязательства не будут также исполнены другой стороной и в будущем;
• другая сторона договора не исполняет любое из своих обязательств в течение дополнительного срока, который был дан для их выполнения.

“Как раз сейчас в суде у меня идет дело, где от договора отступил не покупатель, а продавец, говоря, что недополучил от покупателя вторую часть стоимости покупки. Покупатель же ссылается на то, что имел право не заплатить продавцу остаточную сумму, так как объект оказался с недостатками, которые открылись после сделки. Увы, я не могу раскрывать конкретные детали, но коротко могу сказать, что позиция моего клиента — а он покупатель — сильная”, — добавляет Юлия Зайцева.

Сразу сообщайте о дефектах


“Важно помнить, что на любые недостатки нужно реагировать незамедлительно. Чтобы проанализировать, можно ли расторгнуть договор или же нужно говорить о снижении цены, предъявлении ущерба, нужно обратиться к юристу за анализом ситуации. Если мы имеем дело с расторжением договора, то в заявлении нужно детально указать его причины, то есть имеющийся у объекта список недостатков. Заявление о расторжении договора необходимо оформлять через нотариуса, который также поможет доставить его противоположной стороне, выслав по электронной почте”, — объясняет присяжный адвокат Юлия Зайцева.

Если в течение указанного в заявлении разумного срока продавец не предпринимает шагов, чтобы пере-оформить сделку и вернуть покупателю деньги, то сделавшему заявление человеку необходимо обращаться за защитой своих интересов в суд.

Сообщить о найденных дефектах покупатель должен продавцу в течение разумного срока после того, как обнаружил или должен был их обнаружить. Надежнее будет сделать это в письменном виде, хотя бы по электронной почте. Да и все остальное общение желательно тоже документально фиксировать, чтобы были видны даты переговоров между продавцом и покупателем.

Что такое разумный срок, это каждый раз оценочный вопрос. Лучше всего сообщить о дефектах продавцу в прямом смысле сразу после их обнаружения.

“Закон об обязательственном праве говорит, что о дефектах надо сообщать незамедлительно. Трактовка этого понятия у всех разная. Суд, исходя из своей практики, оценивает это понятие как плюс-минус три месяца. Но опять же, в каждом конкретном случае этот срок на усмотрение суда. Как правило, скрытый дефект проявляется сразу во время использования. Это как новая обувь, которая сразу начинает натирать, молния ломается. А не так, что два года вы ботинки носили, и тогда молния сломалась. Это уже не скрытый дефект. Так же и с квартирой. Если какая-то проблема обнаружилась спустя годы, то в суде скажут, что это уже результат использования”, — объясняет присяжный адвокат Юлия Зайцева.

Возможно, что покупатель после приобретения квартиры не жил в ней, она пустовала. А спустя год-два владелец въехал, обустроился и обнаружил скрытые неполадки, о которых прежний владелец не сообщил. Но в этом случае суд, скорее всего, примет позицию, что новый владелец сам виноват.

“Покупатель должен незамедлительно осмотреть приобретенную недвижимость. А если человек скажет, что он годами там не жил, продавец может ответить, что ему неизвестно, жил ли покупатель там или не жил все это время. Какие доказательства? В суде позиция покупателя была бы слабой”, — говорит адвокат.

Случай из жизни


После покупки жилья покупателя ждал неприятный сюрприз. Во-первых, выяснилось, что у квартирного товарищества есть задолженность перед банком, и каждый квартирособственник должен выплатить примерно 2400 евро в счет этого долга. Во-вторых, оказалось, что квартирное товарищество не действует (не выставляет счетов, не принимает оплаты, не убирает снег, не чистит трубы, не следит за чистотой подъездов, не оплачивает общие счета и т. д.). В-третьих, у купленной квартиры нет соответствующей требованиям электропроводки. В объявлении же о продаже было сказано, что проводка новая и квартирное товарищество действующее.

Покупатель решил отказаться от договора купли-продажи и спустя полгода после покупки сообщил об этом продавцу. Через суд покупатель потребовал вернуть ему сумму стоимости покупки. Рассматривалось два вопроса: имеет ли место такой недостаток, при котором можно расторгнуть договор купли-продажи; вовремя ли покупатель предоставил покупателю заявление о расторжении договора.

Госсуд признал, что долг квартирного товарищества, само недействующее товарищество и неисправная электропроводка действительно считаются существенными недостатками. Но один лишь долг в 2400 евро, в сравнении с ценой квартиры, не дает права на отказ от договора.

В то же время суд пояснил, что все указанные недостатки в сумме могут быть основанием для отказа от договора. Это решение госсуд оставил за судом низшей инстанции, дав указание, что оценивать надо денежное влияние всех недостатков в сравнении с уплаченной стоимостью квартиры.

Отдельно суд подчеркнул, что в нотариальный договор купли-продажи следует отдельно вносить пункты об известных продавцу дефектах квартиры. Важно, недостатки квартиры не ограничиваются лишь только самой жилплощадью, но учитываются и общая зона, и ближайшая округа здания. По оценке суда, в интересах покупателя знать о шумных вечеринках у соседей, громкой музыке за стеной, о том, что в доме организуют ночлег для большого количества посторонних людей, и также о долгах квартирного товарищества. Если продавец не указывает эти пункты в договоре, он рискует тем, что покупатель может подать на него в суд.

У покупателя в данном случае может быть право расторгнуть договор по причине ошибки или обмана. Также у него может быть право требовать возмещения ущерба и снижения стоимости покупки.

Поделиться
Комментарии