ЭКСПЕРТ | Имеет ли смысл брать вторую ипотеку, чтобы начать заниматься арендным бизнесом?

Недвижимость всегда была привлекательным вариантом для инвесторов, особенно в свете роста цен на недвижимость в последние годы. Руководитель сферы жилищных кредитов Swedbank Анне Пяргма даёт советы о том, как начать инвестировать в арендную недвижимость, и стоит ли брать второй жилищный кредит для покупки недвижимости.

Покупка первого жилья – это эмоциональный опыт, и, возможно, у Вас есть сомнения в том, что время пришло или выбранная Вами недвижимость подходит. Но после того как покупка совершена и Вы прожили в новом жилье некоторое время, Вы можете захотеть купить ещё одно.

Обычно покупается более просторное жильё, а имеющееся сдается в аренду для получения дополнительного дохода. Однако если у Вас есть достаточный доход и сбережения, Вы можете купить второе жильё, чтобы сдавать его в аренду. Это один из способов начать инвестирование. Сдаваемая в аренду недвижимость не обязательно должна приносить большой доход каждый месяц. Некоторым достаточно, чтобы арендная плата покрывала платежи по кредиту, поскольку наибольшая ценность заключается в том, чтобы владеть недвижимостью и видеть, как она растёт в цене.

Что такое подходящая арендная недвижимость?

Прежде чем приступить к сдаче жилья в аренду, следует хорошо подумать о том, что значит быть на рынке аренды, каковы его плюсы и минусы. Нужно быть готовым к тому, что арендаторы не будут поддерживать жильё в хорошем состоянии, не будут вовремя платить за аренду или попросят продлить срок аренды, а также к тому, что если один арендатор уехал, а новый ещё не въехал, то все расходы придется покрывать арендодателю. При выборе объекта аренды важно проверить, все ли документы в порядке с учётом спроса на рынке аренды, например, проверить разрешение на заселение.

Важно оценить ликвидность недвижимости, важнейшим фактором которой является местоположение, а в случае арендной недвижимости – наличие оборудования и оснащения, исходя из того, будет ли недвижимость сдаваться в краткосрочную или долгосрочную аренду. Квартиры в крупных городах, таких как Таллинн или Тарту, более ликвидны, чем квартиры в небольших городах, хотя спрос на аренду может быть одинаковым в обоих случаях.

Следует также учитывать профиль потенциального арендатора: его платёжеспособность, потребности и ожидания, поскольку от этого будет зависеть размер и планировка жилья. Например, понятно, что долгосрочный арендатор захочет снизить расходы и поэтому будет заинтересован в том, чтобы затраты на отопление были минимальными.

Для инвесторов, сдающих недвижимость в аренду, подходит кредит жилищного капитала

На доходность арендной недвижимости больше всего влияет стоимость капитала, и в частности процентная ставка по кредиту. Инвестиции, которые приносят больший доход от аренды или прироста капитала, чем проценты по кредиту, будут оставаться прибыльными. По этой причине при покупке недвижимости, сдаваемой в аренду, люди, как правило, ищут ипотечный кредит, который имеет самую низкую процентную ставку из всех возможных кредитных продуктов. Однако если объект недвижимости имеет ещё и рейтинг А, то банки обычно предлагают более выгодные условия, например, Swedbank предлагает нулевую маржу на первые два года кредита. Нет ничего нового и в том, чтобы взять несколько ипотечных кредитов. В Swedbank около 15% клиентов также имеют более одного ипотечного кредита. Например, второй жилищный кредит подходит в ситуациях, когда ребёнок в семье, проживающей в Таллинне, учится в Тарту или когда место работы и место жительства находятся в разных городах.

Если жилищный кредит запрашивается с целью сдачи приобретаемой недвижимости в аренду, то подойдёт кредит под залог жилья. Поскольку недвижимость приобретается для коммерческих целей, процентная ставка несколько выше, чем по жилищному кредиту, и составляет в среднем около 2,5%. Минимальный размер собственного капитала должен составлять 15%, но он может быть и ниже, если в качестве залога используется имеющаяся недвижимость.

Важно также учитывать, что минимальная сумма кредита на покупку жилья составляет 20 000 евро, поэтому для покупки небольшого дома в сельской местности подходят другие кредитные продукты, без залога недвижимости, например малый жилищный кредит. Потенциальный доход от сдачи жилья в аренду не учитывается при оценке платёжеспособности при выдаче кредита, но учитывается как дополнительный доход. Это связано с тем, что доход от аренды может быть нерегулярным, а также с дополнительными расходами, связанными с содержанием недвижимости. Владелец, который одновременно является арендодателем, несёт ответственность за содержание недвижимости.

Арендная недвижимость нуждается в страховании

Сдавая недвижимость в аренду, каждый инвестор заинтересован в её сохранности. Поэтому целесообразно сравнить условия страхования, предлагаемые различными страховыми компаниями. В случае долгосрочной аренды обычно подходит страхование жилья, состоящее из страхования здания, имущества и собственной ответственности. Если недвижимость является залогом по кредиту, то страхование строений является обязательным, однако практика показывает, что разумнее выбрать более широкое покрытие.

Имущество, находящееся в арендованной недвижимости, такое как техника, мебель, книги и т. д., может частично принадлежать владельцу, а частично – арендатору. Если речь идет о меблированной квартире, то инвестор, скорее всего, будет больше заинтересован в защите имущества. Если, помимо имущества, инвестор застраховал содержимое квартиры, то вещи арендатора также могут быть автоматически защищены в соответствии с условиями страхования. Во избежание двойного страхования имущества стоит также обсудить вопрос страхования с арендатором при заключении договора аренды.

Важным является также страхование ответственности, которое приходит на помощь в ситуациях, когда непредвиденный случай причинил ущерб третьему лицу, например, если квартиросъемщик затопил соседей. В противном случае владелец квартиры, причинившей ущерб, должен будет оплатить стоимость ремонта соседской квартиры.

При оформлении страхового полиса следует внимательно отнестись к реальной ситуации и необходимости. В частности, рекомендуется внимательно изучить исключения, содержащиеся в договоре. Например, возмещение ущерба может быть исключено, если объект недвижимости имеет договор краткосрочной аренды.

В заключение следует отметить, что, начиная свою деятельность в качестве инвестора в арендное жильё, следует проделать определённую предварительную работу, ознакомиться с опытом инвесторов в долгосрочную аренду и изучить рынок, чтобы выяснить, где спрос на аренду наиболее высок. А после того как Вы найдёте подходящий объект недвижимости, обратитесь в банк за кредитом.

Перед заключением любого договора ознакомьтесь с условиями соответствующей услуги и при необходимости проконсультируйтесь с экспертом.