Некоторые даже полагают, что в новых домах вообще не может быть технических проблем. Однако практика показывает, что спустя дни, недели или месяцы после новоселья в новом доме обнаруживаются недочеты или даже вполне серьезные проблемы. На что стоит обратить внимание при выборе жилья, узнавала “МК-Эстония”.

Сейчас принято бронировать себе квартиры в новых домах еще до того, как эти дома будут построены. Компьютерные технологии позволяют заблаговременно увидеть макет здания и даже визуальное изображение самой квартиры со всей планировкой, мебелью, горящим камином и красивыми гардинами на окнах. Такая “конфетка”, несомненно, привлекает, и после окончания строительства долгожданная квартира вполне может выглядеть именно так, как на картинке. Но под красивой оберткой может оказаться испорченный продукт.


Kinnisvara.

Недомеры

“МК-Эстония” уже описывала истории людей, которые столкнулись с “косяками” в новых домах.

Весной 2018 года Елена с мужем купили квартиру в известном жителям Таллинна доме, который был перестроен из старого здания советской постройки. Это был нашумевший проект с грандиозной рекламой. Людям предлагали купить квартиры с качественной отделкой, красивым видом из окна и эксклюзивным уровнем комфорта. И цены были выгодные.

Елена заключила договор бронирования, согласно которому метраж квартиры составлял 77 кв м. По условиям договора, после постройки дома реальный метраж мог отличаться на 5%. Однако в результате настоящий метраж квартиры составил 72,56 кв. м, то есть меньше на 4,5 метра. Это примерная площадь небольшой ванной комнаты. А если прикинуть по деньгам, то недостающие метры стоили Елене примерно 7200 евро.

Кроме этого, при приеме квартиры обнаружились недостатки. В числе прочих “косяков” были трещины на потолке, щели между плинтусом и напольным покрытием, поклеенные поверх плинтуса обои.

После неудачных переговоров с фирмой-продавцом Елена с мужем обратились в суд.

Вода из камина

Еще одна читательница Елена Соловьева жаловалась на халатность застройщика в отношении безопасности в доме. На последнем этаже, где живет Елена, согласно проекту, можно установить камин. Его пришлось устанавливать быстрее, чем было запланировано, потому что в комнату из предусмотренного для дымохода отверстия лилась дождевая вода. После установки каждый раз, когда камин топили, дым шел в комнату. На письма застройщику и правлению дома ответ был один — у вас камин некачественный. Позднее совершенно случайно выяснилось, что на дымоходе на крыше, который должен выводить продукты сгорания, была пленка, труба была запакована! Но никто об этом не сказал жильцам.

Кроме этого, на балконе у Елены треснуло стеклянное ограждение. 40-килограммовая панель могла рухнуть с 16 этажа. К счастью, этого не случилось. А вот кусок треснувшего фасада упал все-таки на асфальт. Хорошо, никто не пострадал.

Обычно в таких ситуациях права владельцев квартир должно отстаивать правление, которое требует у застройщика устранения неполадок. Но на практике людям часто приходится самостоятельно отстаивать свои права.

Мелочи, а неприятно

Андрей (имя изменено — прим. ред.) живет в рядном боксе 2017 года постройки. Мужчина говорит, что больших проблем нет, но ряд неудобств имеется.

“У меня в гостиной свет от одного выключателя включал две лампы. Это очень неудобно, а добавлять новый провод — значит делать ремонт в комнате. Я, конечно, нашел выход из положения, но пришлось нарушить правила электробезопасности, — рассказывает Андрей. — На такие вещи надо обращать внимание на этапе строительства. Я этого не сделал, а потом въехал, и мелькнула мысль “ну кто так строит”.

Еще Андрей сетует на маленькие комнаты, причем в одной из них довольно холодно, хотя термостат всегда установлен на 20 градусов. А если хозяева ставят что-то тяжелое на пол у стены, там проминается паркет. Хотя Андрей не уверен, дефект ли это.


Uued kortermajad.

Глас бывалых

Минусы новостроек обсуждают и пользователи интернета. Тема очень актуальна и пользователи оставляют “километры” комментариев. Недовольных современными строительными решениями довольно много. Нередко нарекания вызывает планировка помещений, но ее покупатель все же видит изначально.

Отмечают также плохую вентиляцию в квартирах, малое количество розеток, плохую теплоизоляцию, плохое примыкание окон к проему, электрическое отопление пола в ванной комнате, которое могло бы быть заменено центральным отоплением.

Но тут палка о двух концах.

“У нас общий контур теплого пола заведен в ванную, и в теплое время года пол холодный, так как выключено отопление. По факту у меня в ванной пол теплый только с октября по апрель”, — говорит один из жителей новостройки.

Пользователь Сергей (имя изменено — прим. ред.) рассказал о своем опыте покупки квартир в свежепостроенных домах. В поисках подходящих вариантов мужчина пересмотрел много разных предложений и успел отметить ряд недочетов, встречающихся в новостройках.

“Из дефектов отделки сталкивался с грязными пятнами на стенах и царапинами на деревянных поверхностях, криво положенной плиткой, пятнами краски на паркете, небрежно нанесенным герметиком на окнах, неправильно отрегулированными — плохо прилегающими к косяку и дребезжащими на сквозняке — дверями. Еще бывают щели между окнами и подоконником, из-за чего дождь и ветер проникают внутрь, и многое другое”, — перечисляет Сергей.

Список нелепостей он дополняет еще несколькими пунктами:

- плохо заделанные утеплителем отверстия в панелях, где крепился такелаж для подъема. Их надо набивать утеплителем после установки панели;

- деффекты покраски, когда видно волны на стене;

- слишком большие зазоры между плинтусом и стеной;

- плохо закрепленный косяк входной двери, из-за которого дверь шатается;

- плохо отрегулированные теплые полы, когда в одной части комнаты тепло, а в другой холодно,

- появление через два года трещин в штукатурке, где стена примыкает к потолку, из-за усадки дома.

“Все дефекты устранялись перед приемкой квартиры без вопросов, если внести их в акт осмотра. Но если не записать, то сами они (фирма–застройщик — прим. ред.) ничего не скажут и делать не будут. Поэтому, если сам не разбираешься, лучше на осмотр ходить со специалистом, — считает Сергей. — Вся стройка у нас идет в соответствии с финским строительным стандартом, допускающим некоторые отклонения от идеального исполнения. Если в них укладываются, то могут отказаться переделывать, но про такое я не слышал. У меня все переделали без вопросов. Даже переложили плитку и паркет. Это что касается дефектов. Субъективно у меня сложилось впечатление, что в среднем ценовом диапазоне стоимости жилья строят все максимально дешево”.

Сергей отметил и другие проблемы, которые лично сам замечал:

- вентиляция сделана по минимальным требованиям, чтобы удовлетворяла расчетные теплопотери дома. Но в итоге, если хочешь свежий воздух, все равно будешь окна открывать;

- в некоторых квартирах на несколько зон теплого пола только один регулятор. В результате в одной комнате жарко, а в другой холодно, и настроить отдельно нельзя;

- установлена дешевая вентиляция, которая сильно шумит;

- установлен минимум розеток в комнатах;

- сделан дешевый навесной потолок в санузлах вместо гипсокартонного;

- очень маленькая площадь квартир, что вытекает из высокой цены за метр;

- минимальный размер парковочного места и тесная парковка;

- минимальное расстояние между домами, соответственно, вид из окна ужасный.

“Многих недостатков нет в дорогих проектах, где цена за метр от 3500 до 4000 евро. Но такие варианты я даже не рассматривал”, — замечает Сегрей.

Не дома, а бомбы

Есть мнение, что 99% построенных за последние 10 лет домов — это “один большой косяк”.

“Когда Союз развалился, первым делом на бетонных заводах закрыли отделы качества и лаборатории. Как думаете, почему? Потому, что все делалось по ГОСТам. А намного дешевле, когда их нет. Минимально соблюдают правила, и все. У нас на бетономешалке 22 года не работал датчик температуры бетона. А зачем, мы и на глаз определим…, — на условиях анонимности рассказал пользователь интернета с 11-летним опытом в строительстве. — Могут на бетоне экономить, не ту стекловату класть. Эти новые дома — бомбы замедленного действия. Может рванет, а может, и нет”.

“Косячные” проекты

Строитель-отделочник Андрей Коншу считает, что проблема новых домов изначально в их проектах.

“Был случай с домом на Линнамяэ. Там был интересный проект. Архитектор задумал декоративные панели на балконах. Люди стали возмущаться, что из-за них нельзя застеклить балконы, предложили снять эти панели, но архитектор уперся. К тому же в этом доме очень тесные лестничные клетки. Дом был построен пару лет назад, а подъезды уже раза два перекрашивали. На мой взгляд, изначально неудачный проект”, — приводит пример Андрей Коншу.

Также он отмечает необычное архитектурное решение дома в районе Иру.

“Дом построен в виде полумесяца. Со стороны выглядит интересно, оригинально. Но когда заходишь внутрь, то видишь, что и там все так же сделано — изогнуто, ни одного прямого угла, нарушение всех законов геометрии. Прямые углы только в ванных комнатах, они построены как-то отдельным блоком. А что спальни, что кухни… мебельщики, которые туда заходили, ломали головы. В изогнутых стенах трудно что-то прямолинейное разместить, а дугообразную мебель у нас пока не делают. Вот о чем думал тот архитектор, непонятно”, — говорит Коншу.

А о новых “умных” домах около Певческого поля мастер говорит, что они слишком “умные”. Профессионалов, которые могли бы воплощать подобные проекты, в Эстонии пока мало.

“Дом максимально автономный. У него своя система отопления и электроэнергии от солнечных панелей. Так вот, система там однажды “заглючила”, в квартирах подскочила температура, находиться внутри было невозможно. Людям пришлось несколько дней жить вне дома, пока проблему не устранили. Причем это дом, где квартиры стоят сотни тысяч, — рассказывает Коншу. — Мои клиенты тоже купили квартиру в тех домах и далеко не сразу смогли отрегулировать температурный режим. Система дигитальная, слишком “умная”. Грубо говоря, она работает просто как градусник — показывает температуру в помещении, а желаемую температуру выставить не получается”.


Kinnisvara müük.

Эксперт поможет

“В Эстонии много предприятий по развитию недвижимости, но, к сожалению, качество строительства очень шаткое, — говорит Марко Сультс из Ehituskaitse Büroo, которое по заказу клиентов делает проверку помещений перед их покупкой. — В постройках некоторых фирм мало проблем, но есть и такие, в чьих квартирах люди могут столкнуться с серьезными трудностями. Больше всего проблем с фирмами, которые не признают свой строительный брак и пытаются обвести клиента вокруг пальца”.

По оценке Марко Сультса, лучшее качество предлагают фирмы по развитию недвижимости, так как их системы работы и управления качеством хорошо спланированы. Эти фирмы занимаются исключительно планированием проектов, руководством строительства и продажей. Больше же всего проблем с фирмами, у которых много опыта в маркетинге, но мало знаний в управлении строительством.

“Если человек решает купить квартиру, в старом или в новом доме — неважно, стоит прибегнуть к помощи специалиста. Мы же сами себе зубы не лечим, так и незнакомый со строительным делом человек не может объективно оценить техническое состояние нового дома. Я бы посоветовал пригласить друга, который знаком со строительным процессом, или же заказать соответствующую услугу у профессиональной фирмы”, — говорит Сультс.

По его словам, обычное дело, когда в новых квартирах по углам между стенами и потолком появляются трещины. Также очень распространены проблемы с окнами, которые часто перекошены, а уплотнители “убиты”.

“Бывают недостаточно ровными полы, паркет может быть поврежден, плинтуса оказываются значительно выше паркета, — перечисляет Сультс. — Проблемы, последствия которых сложно решить задним числом, связаны с так называемыми температурными мостами. Если зимой полы возле балконной двери заметно холоднее остального пола, это без сомнения ошибка при строительстве, — говорит Сультс. — Температурные мосты есть и возле окон”.

Что касается несовпадений по метражу квартиры, то, по оценке Сультса, небольшие “недомеры” допустимы. Причем могут быть недочеты и в пользу клиента, когда реальный метраж квартиры оказывается чуть больше запланированного.

“Ehituskaitse Büroo во время контроля замеряет площадь обычно в двух комнатах. Если выясняется, что метраж не совпадает с запланированным, за дополнительную плату проверяется метраж всей квартиры. Многие наши клиенты запрашивали у строительных фирм возврат части уплаченной суммы”, — вспоминает Сультс.

Также во время контроля фирма может проверить состояние трубопровода, если он открытый, и состояние электрических установок.

“В старых домах и квартирах главная проблема электрики в том, что щитки установлены небрежно, установлены старые алюминиевые кабели и неисправные выключатели, которые плохо закреплены”, — добавляет специалист.

Но, несмотря на всевозможные недочеты, Марко Сультс все же считает, что у новых домов есть преимущество перед старыми постройками.

“Технически новые квартиры, конечно, лучше. В них лучше продумана планировка — широкие ступеньки, большие лифты, кладовые, парковки на нижних этажах и др. Возможно, в отношении старых построек можно считать плюсом место расположения, но устарелые технические решения и амортизированные коммуникации могут спровоцировать непредсказуемые затраты”, — считает Сультс.

Фирма проверяет примерно по 250 квартир и по 100 домов в год. По словам Сультса, не было ни одного случая, когда бы специалисты не обращали внимания заказчика хотя бы на мелкие недочеты в жилище.