Важнейшие причины, по которым необходимо избегать долевой собственности в недвижимости
“Несмотря на то, что в плане оснований для возникновения как долевая собственность, так и квартирная собственность в настоящее время сходны с юридической точки зрения, кроме того, создаются также и новые квартирные собственности на основании соглашения о создании особой собственности, заключенного между долевыми собственниками, в отношении последующего пользования и применения все же имеются проистекающие из закона отличия, связанные преимущественно с использование площади и преимущественным правом покупки”, — сказал руководитель службы оценки Pindi Kinnisvara Андрес Тедер.
“Согласно сложившейся на рынке практике лучшей и более надежной считается квартирная собственность. Одной из причин этого является, несомненно, сопровождающее долевую собственность преимущественное право покупки. Сопутствующие этому праву риски уже нашли достаточно широкое отражение также и в СМИ, поэтому на данном вопросе не стоит останавливаться подробно”, — заметил он.
“Долевой собственности сопутствуют также и другие связанные с пользованием риски. Если квартирная собственность является особой собственностью над реальной долей здания, к которой добавляется еще и идеальная доля долевой собственности на недвижимую вещь (например, лестничная клетка), то при долевой собственности весь порядок пользования определяют обычно, правила пользования, которых может и вовсе не быть”, — пояснил Тедер.
“Таким образом, наихудший вариант — это долевая собственность без правил пользования. Относительно такой общей собственности дано определение как долевая собственность, однако отсутствует соглашение о том, кто использует какую часть собственности. Подобные случаи долевой собственности возникли, как правило, в результате реформы собственности (возвращенные жилые дома) или наследования. В качестве одного из наиболее ярких примеров можно привести сделку, когда человек купил 1/4 часть жилого дома, то есть квартиру, однако сразу в нее не переехал, и в договоре отсутствовали правила пользования. Сосед злонамеренно захватил квартиру, и затем начался судебный спор по вопросу о пользовании площадью. Это, в свою очередь, означало, что принадлежность долевой собственности никто не оспаривал, однако спор шел о том, право пользования какой именно долей сопутствовало долевой собственности”, — описывал Тедер.
“Без правил пользования при долевой собственности очень сложно, а порой даже невозможно получить кредит в банке. Люди часто не ощущают и сопутствующие такой собственности риски, поскольку данной долевой собственностью они на протяжении многих лет пользовались на основании сложившихся традиций. К сожалению, ситуация сразу же резко меняется после смены одного из собственников. То же касается и записанных в простой письменной форме правил пользования долевой собственностью, не внесённых в крепостную книгу, и которые не являются обязательными для нового собственника”, — подчеркнул Тедер важность правил пользования.
Однако, по его словам, правила пользования все же не обязательно могут стать окончательным решением, поскольку и в отношении долевой собственности с правилами пользования могут возникнуть различные проблемы.
Тедер отметил четыре важнейших возможных препятствия:
1. Первичные правила пользования, которые действительны также и для новых собственников, зачастую бывают составлены очень давно, и в отношении старых и неточных планов жилья. Из них сложно понять, каким именно образом следует пользоваться тем или иным помещением. Часто бывает, что со временем были построены дополнительные помещения, не нашедшие отражения на плане правил пользования.
2. Нередко договор о правилах пользования бывает заключен только с указанием пользования земельным участком, что непременно влечет за собой споры относительно использования помещений здания. Случиться может и обратное, когда указано лишь пользование зданием, а правила доступа и использования земельного участка не определены.
3. Договоренности о правилах пользования очень часто бывают заключены с некогда жившими здесь прежними собственниками (читай: родственниками) на основании сложившихся привычек и предпочтений, которые, однако, не соответствуют наилучшему и эффективному использованию здания.
4. В правилах пользования не указано, как происходит пользование совместными техносистемами и техническими помещениями, что также осложняет пользование и перестройку долей совместной собственности.
“Таким образом, при покупке по возможности необходимо отдавать предпочтение квартирной собственности, а при долевой собственности — стоит взвесить образование квартирной собственности”, — добавил руководитель службы оценки Pindi Kinnisvara Андрес Тедер.
