Новые меры воздействия на арендаторов: что нужно знать хозяину квартиры, чтобы не превысить полномочия
Проблема с нечестными арендаторами в последнее время стала настолько серьезной, что Министерство юстиции недавно даже разработало поправки к закону, которые позволят арендодателям взимать неустойку, пеню по повышенной ставке и увеличенный размер залога. Маклеры также предупреждают: уже были случаи, когда имущество арендатора, задолжавшего за квартиру, было арестовано владельцем недвижимости, пишет "МК-Эстония". Какие же новые возможности появились для воздействия на нерадивых арендаторов и что нужно знать, чтобы их применение не обернулось уголовным делом против самого владельца недвижимости?
На рынке арендной недвижимости сложилась патовая ситуация: с одной стороны, цены на аренду растут, и квартиры разлетаются как горячие пирожки. С другой — если вселившийся арендатор не платит, то его по закону без суда не выселить. И арендодатель каждый месяц несет существенные убытки — ведь, если бы были более эффективные меры воздействия на арендаторов, он бы давно уже сдал квартиру другим, более честным и порядочным людям и получал бы доход от своего имущества.
Но сейчас сразу на нескольких уровнях начались подвижки в данной сфере, и, возможно, арендодатели смогут более эффективно воздействовать на должников.
Имущество как залог
Многие собственники недвижимости не знают о предусмотренном законом праве на арест личного имущества арендатора и последующую его продажу для покрытия расходов, если арендатор не вносит своевременно арендную плату или не оплачивает коммунальные расходы.
По словам руководителя по развитию продукции и маркетингу Kinnisvara24.ee Лауры Таммеорг, больше всего собственники квартир опасаются, что арендатор не будет вовремя оплачивать аренду или коммунальные расходы.
“Договор аренды обычно предусматривает задаток в размере арендной платы за один месяц, но если арендатор не оплачивает аренду и счета за коммунальные услуги, эта сумма может не покрывать всех расходов. Многие владельцы квартир не знают о праве, которое защищает арендодателя и позволяет арестовать или для покрытия расходов продать имущество задолжавшего арендатора”, — говорит она.
Таммеорг добавила, что во избежание задолженностей некоторые арендодатели требуют более крупный задаток, но это увеличивает время поиска арендатора.
“Если, заключая договор, арендатор должен заплатить сразу арендную плату, маклерскую плату и задаток в размере аренды за несколько месяцев, итоговая сумма для многих становится непосильной. Поэтому люди отдают предпочтение квартирам с более низким залогом. Также, помимо использования задатка, владелец недвижимости имеет право заложить имущество арендатора и использовать его для покрытия расходов”, — перечисляет она.
Залог в таком случае обеспечивает требования арендодателя по договору аренды: претензии по арендной плате за текущий и предыдущий год, а также претензии в отношении компенсации — например, если арендованное жилье или мебель в нем были повреждены. И можно брать в залог движимое имущество, находящееся в арендуемом жилье в качестве обстановки, — например, технику, велосипеды и прочее.
Важные нюансы
“Если у арендодателя есть основания подозревать, что арендатор намеревается вывезти имущество из жилья, владелец может воспользоваться правом залога в объеме, необходимом для обеспечения его требований, — отмечает Таммеорг. — То есть арендодатель может потребовать, чтобы обремененные залогом вещи оставались в его помещениях до тех пор, пока долг не будет погашен”.
Право залога арендодателя распространяется также на находящееся в арендуемом помещении движимое имущество третьих лиц. В своем решении № 3–2–1–127–11 Государственный суд пояснил, что праву залога в отношении вещей третьего лица не отдается предпочтение, если арендодатель лишь после расторжения договора аренды узнал, что вещи не принадлежат арендатору.
Причем запрет на вывоз имущества также распространяется на третьи лица — то есть собственник вещи также не может ее вывезти из квартиры, если арендодатель взял ее в залог.
Лаура Таммеорг привела пример, когда арендатор не платил за аренду и за коммунальные услуги. Задаток был установлен в размере месячной арендной платы, но этого оказалось недостаточно. Арендодатель арестовал для покрытия расходов два телевизора арендатора, и тот смог забрать их, как только погасил свои долги.
По ее словам, брали в залог стиральную машину, холодильник или кухонную технику. А также — компьютер, велосипед из подвала или музыкальный центр. То есть вещь должна иметь ценность, чтобы мотивировать арендатора поскорее заплатить долг за квартиру. А если он этого не сделает — чтобы можно было вещь продать и таким образом вернуть свои деньги.
Но важно знать несколько нюансов, чтобы при реализации своего права залога не сесть в лужу. Юрист Карлис Кольк из бюро недвижимости Uus Maa отмечает, что арендодатель может зайти в свою фактически квартиру только с разрешения арендатора. И если вы берете вещи в залог, помните: их из квартиры вывозить никуда нельзя!
“Нужно сообщить арендатору, что вы берете эти вещи в залог, и если он вывезет эти предметы из квартиры, можно потребовать, чтобы он их вернул обратно, — добавляет юрист. — Если же вы без разрешения арендатора вывезли из квартиры его вещи, то он может обратиться в полицию, поскольку тут и несанкционированное проникновение в квартиру, и незаконный вывоз вещей”.
На вопрос, можно ли составить договор таким образом, чтобы обеспечить себе возможность входить при необходимости в свою квартиру, он отвечает, что, к сожалению, нет. Каждый раз владелец квартиры должен получать разрешение арендатора.
“И если это недобросовестный арендатор, то он может запретить входить — вне зависимости от того, что прописано в договоре, — добавляет юрист. — Но несмотря на это, в договорах об аренде обычно указывают, что арендодатель может приходить, предупредив за разумное время”.
Договор, полиция и суд
Присяжный адвокат Advokaadibüroo Vindex Евгений Твердохлебов также отмечает, что действительно можно брать имущество в залог — но очень осторожно, чтобы не нарваться на уголовное дело.
Например, вам не платят за аренду несколько месяцев, при этом все попытки выйти с должником на контакт безрезультатны — он не отвечает на звонки, не реагирует на письма и СМС с требованием съехать и уведомлением, что договор расторгнут в одностороннем порядке; а если арендодатель приходит на место, то просто не открывает дверь. Как же тогда арендодатель может забрать имущество арендатора, если должник не пускает его в квартиру?
“Самовольно входить в свою квартиру, в которой живет другой человек, нельзя, — говорит Евгений Твердохлебов. — Это может быть расценено как вторжение и наказывается лишением свободы”.
Он добавляет, что Министерство юстиции пытается изменить закон, сделав его более удобным для наймодателя.
“Ведь нынешние положения закона, защищающие нанимателя, создавались в эпоху вынужденных квартиросъемщиков, — поясняет присяжный адвокат, — то есть, людей, жилище которых передали в собственность довоенных хозяев. Теперь эти нормы уже не актуальны и позволяют нанимателям злоупотреблять. В законе ничего не говорится, как именно может наймодатель осуществить право залога, если наниматель с ним не сотрудничает. И тут некоторые смельчаки допускают ошибки, и против них заводят уголовные дела. Хорошо бы в рамках реформы и эти вопросы урегулировать более ясно, чтобы наймодатели смогли без помощи адвоката понять, что можно делать и чего нельзя”.
Были случаи, когда выносили вещи арендатора, пока человека не было дома, или хитростью либо силой выводили его из квартиры, меняя при этом замки в дверях. Тогда он подавал в суд с просьбой вселить его обратно, и суд разрешал ему вселиться, на период, пока его не выселят через суд. Также за незаконное выселение предусмотрено и уголовное наказание.
По закону арендодатель может зайти в квартиру только с разрешения арендатора. Но если злостный должник не пускает его, то, отмечает присяжный адвокат, арендодатель может лишь обратиться в суд с ходатайством об обеспечении иска.
“И если суд такое ходатайство удовлетворит, то обратиться к судебному исполнителю и с помощью его служебных действий осуществить право залога, — описывает алгоритм действий Евгений Твердохлебов. — Естественно, что такие меры — недешевы, и их целесообразно принимать, только если сумма требования составляет не менее нескольких тысяч”.
Также, если пущенный арендатором в квартиру арендодатель начнет забирать у него имущество, арендатор может теоретически вызвать полицию.
“Полиция защитит нанимателя, а может и уголовное дело по признакам грабежа завести, — говорит присяжный адвокат. — Ни с того, ни с сего имущество забирать нельзя. Нужно сначала создать для этого законные основания”.
И для того, чтобы вы как арендодатель могли обеспечить себе право приходить в квартиру, можно, например, написать в договоре, что раз в месяц арендодатель может заходить в квартиру, смотреть, в каком состоянии его имущество. И для реализации залога выносить имущество.
Новый законопроект
Тем временем Минюст разработал поправки к закону, которые предоставят арендодателям право взимать неустойку, пеню по повышенной ставке и увеличенный размер залога. Однако максимальный размер неустойки будет ограничен, и потребовать ее можно будет, когда оценить размер нанесенного ущерба сложно, а сама возможность неустойки может предотвратить нарушение со стороны квартиросъемщика. Также в договоре можно будет указать ставку пени, которая больше, чем в законе, но будет установлен максимум.
В договоре можно будет прописать условие, что арендатор сам несет расходы по обслуживанию и улучшению всего здания и обязан возвратить жилое помещение в том же состоянии, в каком оно было ему передано. А также несет разумные и необходимые расходы на ремонт помещения.
Арендодатель сможет требовать и повышенный размер залога, который сейчас ограничен средней брутто-зарплатой в Эстонии за месяц.
Также будут внесены уточнения в порядок повышения стоимости аренды в договоре аренды. Если арендодатель в одностороннем порядке повысит стоимость аренды, а арендатор с таким повышением не согласен, то он будет иметь право расторгнуть договор со ссылкой на исключительные обстоятельства. В таком случае арендодатель не сможет повысить арендную плату до тех пор, пока не истечет срок действующего договора аренды.
Будут сокращены размер просроченной задолженности, а также период просрочки, при которых у арендодателя возникает право расторгнуть договор аренды. Кроме того, арендодатель сможет расторгать договор, если арендатор просрочит внесение залога или оплату расходов на обслуживание и улучшение здания.
Советуем прочитать:
