Что нужно знать, чтобы получить жилищный кредит, и что на самом деле влияет на кредитную историю
Многие с нетерпением ждут падения цен на недвижимость осенью, поскольку позволить себе жилье при ценах в 2000 евро за квадратный метр может далеко не каждый. Говорят даже, что застройщики будут отдавать квартиры практически за копейки, потому что им не нужны дома-призраки, где за отопление и освещение пустующих квартир фирмам нужно платить самим.
Поэтому те, кто планировал покупку жилья, активно копят деньги и присматривают себе подходящий вариант. Однако есть нюансы, о которых важно знать, и банковские сотрудники приоткрыли для ”МК-Эстонии” завесу тайны.
История первая
”Мой работодатель этой весной решил воспользоваться помощью от государства, — рассказывает жительница Таллинна Екатерина. — Фирма у нас большая, оборот действительно слегка упал. Но когда нас собрали, нам сказали: ”Мы вам сейчас снизим зарплаты, но Касса по безработице все компенсирует. Мы можем платить вам и так, но, если дают деньги, грех этим не воспользоваться, правда? Мы согласились, тем более что босс сразу же после второй компенсации обещал вернуть зарплаты на прежний уровень. А сейчас я читаю, что банки теперь отказывают тем, кто получал пособие, в кредите. А мы с молодым человеком хотели взять осенью квартиру в ипотеку. Правда ли, что действительно всем отказывают?”
Все представители банков на этот вопрос отмечают, что каждое решение индивидуально, но в то же время можно проследить некоторые ключевые моменты, на которые аналитики обращают наибольшее внимание при вынесении решения.
”Мы охотно выдаем кредиты, поскольку это — один из наших основных видов деятельности, — говорит представитель Swedbank Анне Пяргма. — Но мы анализируем как доход ходатайствующего, так и то, насколько корректно он до этого исполнял свои обязательства. Учитывают также залог, его состояние и долю самофинансирования”.
При оценке платежеспособности, в первую очередь, в банке рассматривают регулярные доходы и расходы семьи. В расчет идет и экономический контекст: в каком секторе ожидается рост и спрос на рабочую силу, а в каком — нет. На этот аспект Swedbank обращает особое внимание, так как вызванный пандемией кризис повлиял на многие предприятия.
”Так как мы анализируем несколько факторов, люди с одним и тем же доходом могут получить разные решения: одному кредит дадут, другому откажут, — поясняет Пяргма. — Отказываем в основном по причине плохой кредитной истории и слишком большой кредитной нагрузки. И помощь от государства не исключает получения кредита. Но важно понимать, насколько долгосрочен нынешний доход человека и не грозит ли ему в будущем его снижение или вообще исчезновение”.
Представитель SEB Эвелин Таммеару подчеркивает: чтобы у человека была уверенность в завтрашнем дне, нужно, чтобы у него был гарантированный доход, а не временная компенсация от государства.
”Однако сам факт, что работодатель ходатайствующего входит в список получающих пособие от государства, не означает автоматически, что кредит человеку не дадут, — заверяет она. — Но да, мы теперь при выдаче кредитов частным лицам анализируем каждого работодателя, обращая внимание как на сектор, в котором ведет свою деятельность предприятие, так и на информацию из открытых регистров”.
Таммеару добавляет, что сейчас люди должны очень тщательно учитывать возможное влияние кризиса на свои финансы: ”Поэтому мы советуем тем, кто хочет взять сейчас кредит, в том числе и на покупку жилья в новом доме, детально продумать, как нынешняя ситуация может сказаться на их доходах и на их работодателе, причем не только сейчас, но и в следующие несколько месяцев. И если есть подозрение, что сейчас или в будущем зарплата может снизиться, или на работе будут сокращения, то лучше взятие кредита отложить до лучших времен”.
”А мы сейчас активно продолжаем выдавать кредиты, в том числе и кредиты на жилье, чтобы обеспечить людям чувство уверенности, — говорит представитель LHV Прийт Рум. — Решения принимаем быстро, и ставку первого взноса мы не увеличили”.
Он добавляет, что риски тех, кто берет кредит, могут вырасти из-за падения цен на недвижимость и из-за просевшей экономики, поэтому люди сейчас тщательно обдумывают свои решения: ”Покупка жилья в кредит — очень большое дело, и банк в эти сложные времена должен еще более взвешенно давать советы клиенту, исходя из его конкретной ситуации. Мы анализируем вместе с человеком, насколько велика его подушка безопасности по сравнению с той суммой, которую он хочет взять в кредит. И если работодатель клиента входит в число предприятий, которые нуждаются в помощи от государства, то мы также обсуждаем наше видение возможностей развития данного сектора и грозящих ему опасностей. И продумываем план Б”.
Представитель Coop Карин Осипова поясняет: банки должны исходить из принципов ответственного кредитования, и получение пособия от Кассы по безработице в их глазах означает, что зарплаты на предприятии снизились, и фирма оказалась в той или иной мере в сложном положении. Следовательно, возник риск, что могут последовать сокращения или урезание зарплаты.
”Пока в плане доходов или работы царит неясность, нельзя вешать на себя новые кредитные обязательства, — призывает она. — Нужно экономить, избегать больших трат и копить деньги, чтобы у вас была ”подушка” в размере минимум трех своих зарплат”.
Если же человек по-прежнему хочет взять кредит, ему советуют тщательно все взвесить и проанализировать: сможете ли вы платить по нему, если ваш доход снизится на 30% или если кто-то в семье потеряет работу и не сможет в течение года найти себе другую? Если вы все еще уверены, что вы и в этой ситуации сможете платить, и возможные негативные сценарии не приведут к печальным последствиям, то откладывать покупку жилья смысла нет.
История вторая
”Мы с женой хотим взять кредит на квартиру, и тоже два месяца получали помощь от государства, — рассказывает Виктор из Ида-Вирумаа. — Но сейчас вроде все наладилось, однако в банке сказали, что нужно немного подождать. А сколько примерно нужно ждать? Кто-то говорит, что три месяца, кто-то — что полгода. Это мы только к Новому году жилье сможем купить? Мы должны полгода переплачивать за съемную, хотя могли бы взять сейчас свою? И вообще, цена выгодная, вдруг квартиру кто-то за это время уже купит?”
В Swedbank отмечают, что нужно трезво оценивать перспективы: насколько вообще у вас реально снижение дохода или то, что вы его вообще вскоре лишитесь? И продумать, как быть, если это произойдет.
”Ведь даже если человек накопил денег на первый взнос и у него есть ”подушка” на непредвиденный случай, нужно помнить, что жилищный кредит — это долговременное обязательство. Поэтому в случае сомнений разумнее подождать, пока не прояснится влияние пандемии на экономику и бюджет конкретной семьи в долгосрочной перспективе”, — отмечает Пяргма.
В банке SEB сказали, что точный период назвать сложно. И нужно, чтобы доход человека перед взятием кредита восстановился.
”В некоторых случаях в интересах клиента — подождать, пока не станет ясно: сможет ли его работодатель вернуть зарплаты на докризисный уровень или нет? — отмечают в LHV. — Часто мы видим, что человек ходатайствует о займе в одиночку, и если у него урезали зарплату на 30%, то ее уже не хватает на платежи по кредиту. Поэтому мы советуем парам ходатайствовать о кредите вместе, и тогда будет в случае чего больше пространства для маневра, а шансы получить кредит — выше”.
В банке Coop тоже нет четких правил, сколько нужно ждать. Многое зависит от того, нужно ли вообще ждать, насколько силен работодатель, в банке анализируют также, насколько вообще реально восстановление зарплаты в прежнем объеме. А также оценивают перспективы человека с такой профессией на рынке труда и то, насколько легко ему будет в случае чего найти новую работу с такой же зарплатой. Если же в заявлении указан и созаемщик(–и), то шансы получить кредит возрастают.
История третья
”У нас машина в лизинге, — говорит молодая пара из столицы, — и мы планировали вскоре брать квартиру. Но в апреле один из нас не работал, получал минималку, и мы оформили кредитный отпуск. Не повлияет ли потом это обстоятельство на решение о жилищном займе? Вдруг нам потом из-за этого кредит вообще не дадут?”
В Swedbank заверяют, что кредитный отпуск в ситуации нынешнего кризиса отнюдь не исключает возможность получения кредита в будущем. Но нужно учитывать, что кредитная история для этого должна быть идеальной. Если вы спустя какое-то время будете ходатайствовать о новом кредите, вас могут спросить о причине нынешнего кредитного отпуска (в чем, собственно, заключались сложности?) и о том, помогла ли эта отсрочка платежей.
В банке SEB тоже говорят, что, если вы оформили кредитный отпуск, это не означает автоматически, что вам потом больше никогда не дадут кредит, и это не ужесточит условия получения займа.
”Во время ЧП мы дали кредитный отпуск 2300 заемщикам, — приводит цифры Таммеару, — из них 60% просили его на жилищный кредит, 40% — на малый кредит, лизинг на автомобиль или кредитные карты. Так как жилищный кредит могут давать на срок до 30 лет, то понятно, что за это время может случиться всякое”.
В банке СOOP отмечают, что во время ЧП вообще давали кредитный отпуск бесплатно, оперативно и на упрощенных условиях, условия договора оставались при этом прежними. На жилищный кредит можно было взять отпуск сроком в один год, на лизинг и потребительский кредит — на полгода. Здесь тоже заверяют, что кредитный отпуск во время ЧП не повлияет негативно на возможность взять кредит в будущем. Но важно смотреть соотношение доходов и расходов. И если доход достаточный, покрывает нынешние и будущие обязательства, то препятствий они не видят.
История четвертая
”Еще до коронакризиса я купил квартиру в новом доме, — рассказывает Иван. — Заключил договор с банком и внес предоплату за квартиру в доме, который еще не сдан, а теперь ситуация изменилась, зарплата снизилась, и я хочу расторгнуть договор. Я понимаю, что просто уже не потяну. Как мне отказаться от кредита и вернуть свои деньги за бронирование?”
В Swedbank отмечают, что если вы договорились о кредите, но после пандемии ситуация изменилась, и вы поняли, что нагрузка вам больше не под силу, то банк может еще раз взвесить все обстоятельства и расторгнуть договор. Ведь если вы сами осознаете, что больше не сможете выплачивать этот кредит, то зачем его вам давать?
”Что же касается зависшей в качестве предоплаты суммы бронирования, то, поскольку договоры и застройщики бывают разные, нужно проконсультироваться по поводу этого с нотариусом: возможно ли, чтобы вам вернули деньги? Есть ли в договоре пункты, которые
предусматривают возврат взноса за бронирование в случае разных обстоятельств? Можно ли отодвинуть срок начала действия договора до того времени, как у вас все нормализуется и вернется платежеспособность? — перечисляет Пяргма. — Но начать лучше всего с разговора с застройщиком, и при необходимости можно привлечь также юриста, чтобы удалось вернуть свои деньги. Банк в подобных случаях вмешиваться не может”.
В SEB говорят, что если договор с банком уже заключен и бумаги у нотариуса уже подписали, но человек уверен в своих силах, то даже несмотря на то, что из-за коронавируса доход заемщика внезапно снизился, они выплатят кредит, как и договаривались. Важно, однако, понимать и учитывать, что это повлечет за собой определенный риск. Если же человек передумал, нужно обратиться в банк.
В банке Coop отмечают, что до сих пор из-за снизившегося после ЧП дохода они еще не отказывались от выплаты ни одного кредита.
”Обычно мы принимаем решение на основе дохода за последние месяцы и с учетом имеющихся обязательств, — поясняет Осипова. — Например, по нашим условиям, обязательства не должны превышать 40% от ежемесячного дохода. Если же доход упал, то мы будем выяснять обстоятельства, оценивать вероятность увеличения дохода на прежний уровень и можем сразу же предложить кредитный отпуск. Если же шансов на восстановление дохода нет, и непонятно, когда зарплата вернется на прежний уровень, то банк, исходя из принципов ответственного кредитования, не должен выплачивать кредит”.
По поводу же возврата платы за бронирование она советует пересмотреть договор и поговорить с застройщиком: вдруг он согласится вернуть деньги? Можно также обдумать, не отодвинуть ли сделку? И поговорить с банком, чтобы отодвинуть срок перевода денег. Если же вы только выбираете жилье, то она призывает без заключения договора о бронировании не вносить никаких денег и заранее обговорить с застройщиком возможное развитие событий в похожей ситуации: когда в случае чего можно будет вернуть деньги и в каких случаях плату не возвращают?
История пятая
”Я в прошлом был не очень примерным кредитоплательщиком, — говорит Владимир. — Не платил вовремя, возвращал не всю сумму, было несколько историй с судами и инкассо. Но это было три года назад, и сейчас все хорошо. Если я в ближайшем будущем захочу взять большой кредит, будут ли играть роль те давние обстоятельства? И что вообще влияет на кредитную историю?”
”На кредитную историю положительно влияют вовремя вносимые платежи по кредиту, а в случае проблем с платежеспособностью — своевременное сообщение о них банку, — говорят в Swedbank. — Чем быстрее вы сообщите о своих трудностях, тем лучшее удастся подобрать решение. Скорей всего, вам предложат для начала кредитный отпуск. Также банк советует выбирать такой день платежа, когда на счету есть деньги. При необходимости его можно поменять самому в интернет-банке, и это бесплатно”.
”На кредитную историю влияет то, как человек выплачивал кредит в прошлом, — говорят в SEB. — Учитывается также внутренняя информация банка о клиенте и данные из Creditinfo. Туда вносят всех, кто просрочил платежи суммой более 30 евро дольше 45 дней. Информация даже о погашенных задолженностях там хранится пять лет”.
По их словам, сам факт задолженности — не всегда препятствие для выдачи нового кредита, но, если видны проблемы с платежами, клиента будут изучать с повышенным вниманием. Поэтому нужно платить всегда вовремя. И если вы подозреваете, что ваши доходы могут в ближайшем будущем снизиться и вы не сможете платить по кредиту, то лучше сразу же обратиться в банк, чтобы найти решение.
В LHV отмечают, что человек сам влияет на свою кредитную историю, вовремя делая взносы и избегая задолженностей. Аналитики учитывают также платежное поведение человека и смотрят, как он делал взносы по рассрочкам и оплачивал счета, потому что в регистре должников видны все проблемные моменты.
В банке Coop говорят, что, во-первых, они учитывают финансовое поведение человека, насколько корректно он оплачивает взносы по своим обязательствам. Были ли когда-либо проблемы? Во-вторых, умеет ли человек копить и есть ли у него такая привычка? В-третьих, брал ли он когда-нибудь быстрые кредиты? И так далее. И корректное платежное поведение, а также умение копить напрямую влияют на позитивное решение банка.
”В регистре платежных нарушений информация хранится до пяти лет с момента погашения долга, — добавляет Осипова. — В банковской системе, конечно, дольше. Аналитикам важно также знать, почему возникла задолженность и что человек предпринимал для ее погашения. ”Долги из прошлого” могут повлиять негативно на решение о кредите, но не всегда. Поэтому нужно информировать банк и открыто говорить о своих проблемах, чтобы в будущем избежать негативных последствий”.
