Чем обернется для съемщика изменение законодательства в отношении договора аренды? Отвечает юрист
По словам адвоката Мерике Роозилехт, изменение закона явно отвечает интересам арендодателя и, вероятно, приведет к многочисленным судебным разбирательствам. По словам Роозилехт, когда поправка к закону вступит в силу, съёмщикам не нужно сразу соглашаться на заключение нового договора, который налагает на них большие обязательства и бремя оплаты.
Согласно действующему сегодня закону, арендодатель не имеет права требовать уплаты взносов в ремонтный фонд или выплаты по кредиту, даже если они были согласованы с арендатором. Более того, поскольку их оплата является юридически недействительной, арендатор имеет право взыскать суммы, уже уплаченные арендодателю, в соответствии с положениями о необоснованном обогащении за последние три года, поскольку требования о необоснованном обогащении истекают через три года. Однако предлагаемая поправка к закону позволит в будущем заключить договор аренды о том, что соответствующие расходы должен нести арендатор, при условии, что соответствующее соглашение заключено в письменной форме.
В случае несоблюдения установленной законом формы письменного оформления договор считается недействительным. Согласно пояснительной записке к проекту, цель требования формы, которая в случае такого соглашения может быть воспроизведена в письменном виде, состоит в том, чтобы гарантировать осведомленность арендатора о таком обязательстве и возможность обдумать необходимость соглашения. Это соглашение возможно только во время заключения изначального договора аренды, а не в течение срока действия соглашения. Юрист фирмы HUGO.legal Мерике Роозилехт не исключает, что арендодатели будут заключать соответствующее соглашение об оплате таких расходов также в случае договоров аренды, заключенных до внесения поправок в закон.
Хотя закон гласит, что арендатор должен нести расходы по содержанию и улучшению здания только в разумной, пропорциональной и предсказуемой степени, юристы предвидят множество споров, поскольку арендодатель может иметь иное понимание разумности и пропорциональности, чем арендатор.
По словам юриста HUGO.legal Мерике Розилехт, это пока что остаётся вопросом договоренности и есть надежда, что так оно и будет, но изменение в законе даст домовладельцу больше свободы просить у арендатора денег. “Можно сказать, что арендатор не обязан заключать договор на новых условиях, но в долгосрочной перспективе у него вариантов нет — арендодатель может расторгнуть договор без объяснения причин за 3 месяца, и с этого момента всё равно необходимо заключать новый договор. Хочется верить, что в большом смысле мало что изменится — наверное, уже сегодня домовладельцы включили сопутствующие расходы на жильё в стоимость аренды. Стоимость аренды без или с учетом ремонтного фонда и платежей по кредиту устанавливается конкуренцией на рынке аренды жилья. Когда поправка к закону вступит в силу, мы, вероятно, увидим больше споров между арендаторами и арендодателями, будь то требование разумности или соразмерности или договорный штраф и требуемый ремонт”, — добавила Роозилехт.
Новая поправка к закону также дает арендодателю возможность согласовать с арендатором обязанность уплаты договорного штрафа в случае нарушения неденежного обязательства, и такое соглашение должно быть заключено в форме, допускающей письменное воспроизведение. Согласно действующему законодательству, соглашение о неустойке является недействительным. Хотя поправка к закону предусматривает, что одна неустойка не может превышать 10% согласованной арендной платы и других сумм, которые несет арендатор, здесь также есть много возможностей для толкования. Во избежание недоразумений в законе оговаривается, что сумма штрафных санкций за один месяц не может превышать 20% от суммы арендной платы за один месяц.
Чтобы применить неустойку, в договоре необходимо указать, за что можно взимать штраф. Например, можно договориться о том, что штраф может быть наложен за нарушение спокойствия соседей, нарушение запрета на курение или нарушение запрета на содержание домашних животных. Если арендатор не соглашается добровольно уплатить предусмотренный договором штраф, арендодатель должен потребовать его через суд и доказать свое требование. Разумеется, арендодатель не имеет права зачесть предусмотренную договором неустойку за счёт залога. Однако после вступления закона в силу нельзя исключать, что арендодатели будут это делать, при условии, что арендаторы не заинтересованы в судебных разбирательствах и связанных с ними процедурных издержках, а скорее согласятся на зачёт.
Арендодатель также имеет право потребовать выполнения обязательства по ремонту в будущем, если это было согласовано заранее. Например, если арендатор желает расторгнуть договор и съехать, домовладелец может потребовать некоторого ремонта, чтобы восстановить первоначальное состояние жилья. Например, домовладелец может потребовать оклейку обоев, покраску потолка или стен или покраску полов, внутренних дверей, окон и наружных дверей.
Если арендатор нарушает свое обязательство и отказывается устранить изменения, вызванные нормальным использованием вещи по договору, арендодатель может сам выполнить соответствующее обязательство по поддержанию вещи в порядке и потребовать от арендатора возмещения соответствующих расходов в течение шести месяцев. При этом между сторонами могут возникать споры о размере требуемой компенсации, а также о том, возникла ли необходимость в соответствующем ремонте в результате использования вещи арендатором. Поэтому очень важно при заселении зафиксировать и подписать состояние арендуемой площади.
Платформа правовой помощи HUGO.legal в сотрудничестве с Министерством юстиции предлагает бесплатно первые 2 часа юридической помощи всем людям, живущим в Эстонии, с доходом менее 1700 евро в месяц.
Советуем прочитать:
