Можно ли в условиях чрезвычайного положения требовать снижения арендной платы? Отвечает юрист


Можно ли в условиях чрезвычайного положения требовать снижения арендной платы? Отвечает юрист
Andres Putting

Читатель издания Maaleht поинтересовался, имеет ли оказавшийся из-за чрезвычайного положения в затруднительном положении человек потребовать от арендатора снижения арендной платы и как обстоят с этой точки зрения дела у арендаторов коммерческих площадей.

Отвечает юрист HUGO.legal Мерике Роозилехт:

Обязательственно-правовой закон непосредственной возможности снижения арендной платы из-за форс-мажора не предусматривает. Согласно ч 1 § 103 Обязательственно-правового закона, нарушение обязательств простительно в случае, если должник нарушил обязательство вследствие действия непреодолимой силы (например, природные катаклизмы, забастовка, изменения законодательства, война и прочее).

Зачастую в договорах об аренде имеется соглашение о том, что неисполнение следующих из договора обязательств или отсрочка исполнения обязательств не считается нарушением договора, если причиной стали обстоятельства, вызванные непреодолимой силой (force majeure).

Читайте также:

Если договоренность о непреодолимой силе в договоре не зафиксирована, следует исходить из закона (§ 103 Обязательственно-правового закона). Если влияние непреодолимой силы носит временный характер, то нарушение обязательств простительно только на протяжении того времени, в течение которого непреодолимая сила препятствовала исполнению обязательств.

На настоящий момент отсутствует судебная практика относительно того, как рассматривать пандемию — как непреодолимую силу или нет и освобождает ли данное обстоятельство от исполнения обязательства. Также в арендных отношениях следует принимать во внимание, что согласно имеющейся судебной практике, в случае с денежными обязательствами нарушение не является простительным. Согласно § 105 Обязательственно-правового закона, если должник нарушил обязательства, кредитор — вне зависимости от того, ответственен должник за нарушение обязательства или нет — имеет право отказаться от исполнения своих обязательств, отказаться от договора или расторгнуть его. Однако также он имеет право и снизить цену.

Таким образом, если арендатор желает сослаться на непреодолимую силу, то он должен сразу же сообщить об этом арендодателю, который сможет исходя из этого принять решение. Арендатор может попросить снижения арендной платы на период чрезвычайного положения, если это оправдано и если достигается договоренность с арендодателем. При этом Обязательственно-правовой закон напрямую не предусматривает возможности снизить арендную плату в связи с непреодолимыми обстоятельствами.

Арендаторы коммерческой площади могут отказаться от оплаты или потребовать снижения арендной платы, если использование по целевому назначению вследствие установленных ограничений частично или полностью исключено.

Арендаторы коммерческой площади, которые не могут пользоваться арендуемой площадью по целевому назначению в связи с установленными ограничениями, при снижении аренды могут исходить из ч 4 § 278 Обязательственно-правового закона, по которой арендатор может требовать снижения аренды в случае наличия препятствия целевому использованию вещи. Если использование вещи по целевому назначению в связи с установленными ограничениями частично или полностью исключено, то согласно ч 1 § 296 Обязательственно-правового закона арендатор может отказаться от оплаты арендной платы или потребовать снижения арендной платы на период чрезвычайного положения.

В п 19 судебного дела за номером 3-2-1-179-15 Государственный суд выразил свою позицию, что ч 1 § 296 Обязательственно-правового закона не применима к ситуации, когда арендатор недействительным образом расторг договор аренды и прекращает владение и использование арендной площади. В этом случае следует исходить из ч 3 § 296 Обязательственно-правового закона: речь идет о периоде, в течение которого наниматель не мог пользоваться вещью по зависящей от него причине, в связи с чем он должен заплатить аренду и за это время. Если пользование вещью нарушено не из-за пандемии и ограничения не влияют на использование вещи, арендатор коммерческой площади не имеет права требовать снижения арендной платы или отказываться от оплаты.

Советуем прочитать:

Количество предложений на рынке съемного жилья в Таллинне за месяц выросло более чем на треть

4 потенциальных проблемы рынка аренды в период кризиса