Квартирные товарищества: можно ли теперь делать голосование по интернету и как быть, если председатель хочет взять кредит?

Зоя Яковлевна (89) из Нарвы не понимает: почему в столь тяжелое время их дом берет кредит? „Хотят парковку строить, хотя в доме нужно приводить в порядок фасад и канализацию, – возмущается пенсионерка. – Берут огромный кредит, а как мы платить-то будем? И голосование сделали по интернету – председатель говорит, что таков новый закон. Как нам, пенсионерам, теперь быть? У нас ни компьютеров, ни интернетов нет“. „МК-Эстония“ выяснила, действительно ли теперь по новому закону для участия в собрании нужен интернет и сколько на самом деле нужно голосов, чтобы решение собственников было законным.

Зоя Яковлевна говорит, что ее пенсия – небольшая, и еле-еле хватает на все необходимое.

„Мы в доме 8 лет собирали на крышу, – говорит она. – Насобирали, но недостаточно. И теперь председатель хочет взять кредит на недостающую сумму. Также в дом приехало много молодых, у них машины, и они хотят построить возле дома парковку. Чтобы было место – спилить 12 деревьев. Ох, там такие деревья! Зачем их спиливать?“

Зоя Яковлевна признается: ей эта парковка не нужна. Ни у нее, ни у дочки, которая живет в Таллинне, машины нет. И она считает, что будет правильно, если за парковку будут платить те, кто ею станут пользоваться.

„У нас в доме 30 пенсионеров! – говорит она. – И 85 квартир. То есть трети эта парковка просто не нужна. А председатель хочет взять кредит, и собрание по этому поводу устраивает по интернету. И я боюсь, что кредит возьмут без меня, а потом я должна буду за него платить. За эту парковку, которая мне не нужна! 57 000 евро хотят взять. Как бы этого хватит на все. Но никто не говорит, сколько надо будет заплатить еще процентов…“

Пенсионерка отмечает, что приоритеты председателя, на ее взгляд, – не совсем правильные: „Надо же дом сначала в порядок привести! Канализацию надо менять, фасад страшный. Случись что и дом развалится, где они будут жить? В машине на новой парковке?“

„Будут платить меньше!“

Председатель правления Выйду, 6а, Наталья Пивоварова отмечает, что она сейчас занимается подготовкой документов в банк.

„Да, было собрание, – говорит она. – Но не по интернету, а письменное. Из 85 собственников квартир проголосовал 51, еще пять бланков не подлежали учету. Они были испорчены или голосовал человек, который не был собственником квартиры. Из 51 собственника 32 были за то, чтобы взять кредит“.

„Канализационные трубы в подвале текут, надо менять, – говорит председатель. – Выяснилось это случайно, когда кошки разодрали изоляцию в подвале“.

Она подтверждает, что в связи со строительством парковки нужно будет спилить деревья возле дома.

„Но мы посадим новые, – заверяет Наталья Пивоварова. – Парковка действительно очень нужна. Дорога возле дома очень узкая, и если приезжает мусоровоз, скорая, спасатели или ритуальные услуги, то возникают проблемы. Если деревья не спилить, парковку сделать не получится. А так дорога станет шире, и проблема решится“.

Она рассуждает: „Машина теперь уже не роскошь, а необходимость. А бабули, у которых машины нет, умирают. Их квартиры продают или передают по наследству. Наследники или покупатели обычно уже с машинами. И им эта парковка пригодится“.

На вопрос, почему нельзя организовать процесс так, что за парковку будут платить только те, кто ею пользуется, председатель отвечает: „Земля принадлежит квартирному товариществу. Если бы мы брали ее в аренду у города, можно было бы организовать так, что за парковку платят только

те, кто ею пользуется. А так кто-то, кто без машины, продаст квартиру, переедет новый хозяин с машиной. Попробуй ему объясни, что он не имеет права ставить машину на парковку, потому что за нее не платил“.

По ее подсчетам, после строительства парковки там можно будет разместить 20 машин. И еще 15 – поставить возле контейнеров.

„Так что все машины влезут, – уверяет председатель. – У нас проблема в том, что люди не ходят на собрания. 28 человек – было самое большее. И возможность голосовать письменно – выход. Это было не по интернету, по электронной почте пришло только 4 голоса, остальные – на бумаге. И тех, кто боится, что они будут после взятия кредита платить больше, могу заверить: наоборот, вы будете платить на 14 центов с квадратного метра меньше, чем сейчас!“

Она добавляет, что ничего в доме сама не решает – все решают люди.

„Что же касается фасада, то да, его надо делать. Но чтобы платить меньше, мы сейчас ждем отмашки от Кредекса на подачу документов, – говорит Пивоварова. – А с канализацией дела обстоят так: те, у кого проблемы, пусть мне об этом сообщат. Мы у них ее поменяем. Так что пусть обращаются!“

Тонкости закона

„Как правило, если парковку организуют на участке земли, находящейся в совместной собственности всех владельцев квартир, то решение принимается на основании части 1 статьи 72 Закона о вещном праве, т. е решение должно поддержать большинство всех собственников, и этому большинству должно принадлежать более половины площади всех квартир, – говорит юрист Эстонского союза квартирных товариществ Ирина Рева. – Для решения о вырубке деревьев действует та же норма (если требуется получить разрешение на вырубку)“.

Она отмечает, что начиная с 1 января 2018 года закон позволяет принимать решения без созыва собрания.

„Но это нельзя отожествлять с „собранием по интернету“, – подчеркивает юрист. – При этом обычное собрание собственников никто не отменял. В случае организации принятия решений без созыва собрания правление обязано представить всем собственникам проект на бумажном носителе или по электронной почте собственника, если она есть. Если собственник не пользуется компьютером, он должен получить все необходимые материалы в бумажном виде. Собственникам должно быть дано не менее семи дней для предоставления своего мнения по проекту решений. Мнение также можно представить в удобной для собственника письменной форме. По результатам голосования правление составляет протокол и незамедлительно отправляет его собственникам квартир“.

Она добавляет: если в повестке дня стоит вопрос о взятии кредита, то в этом случае действует специальная норма, указанная в статье 36 Закона о квартирной собственности и квартирных товариществ. И в этом случае недостаточно простого большинства голосов участвующих в собрании/представивших свое мнение собственников.

„Если собственника „оставили в стороне“ и не привлекли к принятию решения без созыва собрания, то это является грубым нарушением порядка принятия решения, и такие решения являются ничтожными. Собственник имеет право такое решение оспорить, – подчеркивает Рева. – Если в данном случае было представлено 51 мнение, то взятие кредита должно поддержать из них не менее 43 (более 50% от 85). И если у этих 43 квартир – более 50% от площади совместной собственности, то решение по кредиту считается принятым. Если за кредит проголосовало 32, то решение не принято“.