ЭКСПЕРТ | Эйфория на рынке недвижимости закончилась

По подсчетам Swedbank, в третьем квартале доступность квартир в столице резко упала. Это снижение стало одним из самых масштабных с 2006 года. Связано это с резко выросшими ценами на квартиры за последний год и повышением процентных ставок. В последний раз доступность была ниже этого уровня в 2008 году, комментирует экономист Swedbank Марианна Рыбинская.

В третьем квартале квартиры в Таллинне стоили на 23% дороже, чем годом ранее, когда высокий спрос привёл к двузначному росту цен. Рост нетто-зарплаты жителей столицы в третьем квартале был почти в четыре раза медленнее, чем рост цен на квартиры. На доступность жилья также начал влиять рост ставки Euribor, которая только сейчас постепенно начинает поднимать сумму кредитных платежей домохозяйств.

Всё больше семей уже не могут позволить себе квартиру в новостройке

Однако быстрый рост цен на жильё и повышение процентных ставок – не единственные факторы, которые ухудшили доступность жилья для домохозяйств за последний год. Вдобавок влияет и быстрый общий рост потребительских цен, что снизило покупательную способность домохозяйств и привело к тому, что у многих из них стало меньше свободных денежных средств.

Кроме того, падение доступности квартир ещё не полностью отражает влияние роста цен в новостройках. В этом году активно бронировали новые квартиры, но в статистику они будут включены только после завершения строительства, предположительно в следующем году. Разница между ценой сделок, зафиксированной в статистике Земельного департамента, и ценой предложения застройщиков, по оценкам, составила в третьем квартале почти 40%. Предлагаемые цены на новостройки находятся на таком уровне, что они, согласно индексу доступности жилья Swedbank, для некоторых семей недоступны*.

Рынок недвижимости охлаждается, пошли вниз и цены

Эйфория на рынке недвижимости закончилась. Количество сделок на вторичном рынке в октябре и ноябре стало снижаться. Резко сократилось и бронирование квартир в новостройках. Если в 2017–2019 годах в среднем бронировали около 750 квартир за квартал, то в третьем квартале этого года бронирований было в пять раз меньше. Предложение квартир увеличилось, в основном это произошло на вторичном рынке. Однако, количество предлагаемых на продажу квартир в новостройках в третьем квартале также немного выросло, но на это частично повлияло падение числа бронирований. Застройщики более осторожны в выводе новых проектов на рынок и, скорее всего, занимают позицию выжидания.

За последний год спрос сильно превышал предложение, что привело к стремительному росту цен на квартиры. Теперь же, падение спроса при увеличении предложения квартир приведёт к умеренному снижению цен на рынке недвижимости, что уже заметно по некоторым квартирам вторичного рынка. Добавились и льготные предложения в новостройках, которые не влияют на цену для покупателя и не будут отражены в будущей статистике. Например, на рынке можно найти предложения с бесплатной кухней или с компенсацией затрат на коммунальные услуги при покупке новой квартиры.

Коррекция цен окажет благотворное влияние на рынок недвижимости, поскольку цены на квартиры были завышены. В следующем году на доступность квартир повлияет, с одной стороны, улучшение соотношения цены и зарплаты, а с другой – рост стоимости кредитов. Рынки ожидают, что к середине следующего года шестимесячная процентная ставка Euribor вырастет примерно до 3,5%.

В Латвии и Литве также ожидается снижение цен на квартиры

В других балтийских столицах индекс доступности жилья от Swedbank также резко снизился. В третьем квартале рост цен на квартиры опережал рост заработной платы, а процентные ставки повышали стоимость заимствований для домохозяйств. Как и в Таллинне, сделки с новыми квартирами, а значит и более высокий рост цен, ещё не полностью отображаются в статистике. В Вильнюсе доля новых квартир несколько выше, чем в Таллинне. В Риге, однако, наибольшая доля сделок приходится на квартиры вторичного рынка, а доля новых квартир скромна. В обоих городах активность на рынке недвижимости снижается. Swedbank ожидает, что снижение цен в Вильнюсе в следующем году будет примерно таким же, как и в Таллинне, в то время как в Риге оно должно быть более скромным.

*Разработанный в Swedbank индекс доступности жилья в странах Балтии основан на данных о домохозяйстве с доходом, равным 1,5 средней чистой заработной платы, которое намерено приобрести квартиру площадью 55 м². Доступность определяется как ситуация, при которой выплаты по жилищному кредиту в течение 30 лет при 15%-ном уровне собственного финансирования составляют 30% от чистого дохода домохозяйства.