Сдавать или продать: что ждет рынок недвижимости?

Растущая ставка Euribor и инфляция уже оказывают влияние на рынок недвижимости. Количество сделок купли-продажи падает, а цены остановили свой рост. Что будет дальше, снизятся ли цены на квартиры либо вырастут, и что сейчас выгоднее, сдавать жилье в аренду или продать, – разбиралась „МК-Эстония“.

В октябре 2022 года в Эстонии было совершено 3644 сделки купли-продажи недвижимости, что на 32% меньше, чем в аналогичный период прошлого года, и на 8% меньше, чем в предыдущем месяце, сообщает rus.err.ee. Активность заключения сделок на рынке недвижимости снижается второй месяц подряд.

Из статистики Земельного департамента следует, что в октябре было совершено 1816 сделок продажи квартирной собственности, что на 33% меньше, чем в октябре 2021 года. Сделок с незастроенной землей было совершено 981, а сделок с застроенной землей – 621, что на 28% и 38% меньше, чем в прошлом году.

В Таллинне было совершено 702 сделки с квартирами, что на 33% меньше, чем год назад в октябре, по сравнению с сентябрем количество сделок с квартирами в столице осталось на том же уровне. В Тарту было продано 109 квартир. Последний раз ежемесячная активность на рынке недвижимости в Тарту была такой низкой весной 2020 года. Количество сделок с квартирами в Тарту за год сократилось почти на 52% и на треть по сравнению с прошлым месяцем.

Тенденция к снижению заинтересованности покупателей в недвижимости, увеличение предложений, которое влечет за собой снижение цен, наталкивает на вопрос, а не настал ли тот момент, когда недвижимость будет только дешеветь? Что делать тем, кто хочет купить или продать квартиру? Стоит ли рассмотреть сейчас возможность сдать жилье в аренду вместо выставления его на продажу?

Чем меньше спрос, тем больше предложений

Старший экономист Swedbank Лийз Эльмик говорит об ожидаемом умеренном падении цен на недвижимость. Более серьезная коррекция цен, по ее словам, будет сдерживаться низким уровнем безработицы, по-прежнему быстро растущими доходами и низкой долговой нагрузкой домохозяйств.

„Начиная с сентября на рынке недвижимости действительно стала заметна некоторая вялость. Покупатели не спешат принимать решения о покупке, банки не дают „легких“ кредитов, и соответственно уменьшается количество сделок, – комментирует ситуацию маклер Кадриоргского отделения агентства недвижимости Uus Maa Светлана Арро. – На фоне уменьшения спроса возрастает количество свободных предложений. Количество предложений превышает спрос. Я не претендую на роль ясновидящей или предсказателя и затрудняюсь определить, насколько недвижимость подешевеет. Но я знаю простую истину: цена – это соотношение спроса и предложений. Т.е. чем меньше спрос, тем больше предложений и тем меньше цена, и наоборот“.

Как долго это будет продолжаться? До тех пор, по словам маклера, пока люди не вернут полностью свою уверенность в завтрашнем дне.

„До тех пор, пока рост зарплат не догонит рост инфляции. До тех пор, пока не наступит мировая экономическая и политическая стабильность. До этого момента ожидается падение цен на недвижимость как следствие падения спроса“, – констатирует Светлана Арро.

При этом она отмечает, что, несмотря на падающий рынок, люди вынуждены покупать себе жилье.

„Большая часть из этих покупателей вносит свои деньги, не используя банковские кредиты или используя их частично. Жизнь людей течет своим чередом, они женятся, разводятся – живут. При такой высокой инфляции, продав свою недвижимость, людям не выгодно все-таки ждать падения цен и откладывать покупку на потом. Пока процент инфляции у нас выше, чем процент падения цен. Кредит на полную сумму покупки берут уже гораздо реже“, – говорит Арро.

Недостатки становятся очевиднее

„Трудно спорить с этим утверждением: сначала падают объемы сделок, а потом падает цена, – соглашается с истиной Меэлис Рянк, исполнительный директор подразделения жилых площадей 1Partner Kinnisvara. – В сложившейся ситуации потребительская неопределенность также неизбежно создала благоприятную почву для увеличения предложений по продаже недвижимости“.

Член правления Pindi Kinnisvara OÜ Андрес Тедер также подтверждает, что в течение нескольких месяцев на рынке недвижимости наблюдается непрерывный рост предложений, особенно в Таллинне.

„Если спрос при этом не увеличится, а уменьшится, это приведет к давлению на цены. А если предложенные на рынке квартиры перестанут покупать с той же активностью, то количество предложений увеличится еще больше. Отсюда можно прогнозировать реальное падение цен сделок, которое уже произошло в ряде секторов. Также стоит отметить, что нынешней ситуации предшествовал период очень быстрого роста цен год за годом“, – напоминает Тедер.

Он добавляет, что необходимо признать: изменение цены для разной недвижимости разное.

„В случае типовых квартир, которых больше всего, изменение цены значительнее. В то же время предложений жилья, которого на рынке немного, например, двух- и трехкомнатных квартир с хорошей планировкой начала XX века, по-прежнему мало. И, например, на них увеличение предложений не повлияло. Если только это не те квартиры, которые были переоценены и выставлены на продажу в надежде на удачу, если так можно выразиться“, – объясняет член правления Pindi Kinnisvara.

Андрес Тедер отмечает, что в ситуации, когда предложений больше и у покупателей нет необходимости быстро принимать решение, недостатки продаваемой недвижимости также становятся более очевидными.

„Нынешнее падение цен влияет и на такие дефекты, как трещины, повреждения от воды, плесени, деятельности домашних животных и т. д. Ведь мы оказались в ситуации, когда для того, чтобы продать квартиру, не нужно было больше делать уборку, не говоря уже об обновлении перед продажей“, – замечает Тедер.

Сдавать или продать?

Увеличилось, по словам Андреса Тедера, количество предложений и на рынке аренды, в основном – аренды квартир, и больше всего в Таллинне.

„В то же время есть и районы, где количество предложений несколько уменьшилось по сравнению с летом, например в Нарве. В отличие от рынка продаж, где влияние войны носит косвенный характер, рынок аренды квартир напрямую зависит от войны и военных беженцев, – поясняет Тедер. – А так по-прежнему не хватает дешевых съемных квартир в пределах 200–400 евро в месяц. В то же время цены в предложениях об аренде квартир с более высоким ценовым уровнем имеют тенденцию к снижению“.

Что касается дилеммы, что сейчас выгоднее, продать квартиру или сдать в аренду, Андрес Тедер затрудняется дать прямой совет.

„Скорее это зависит от качества приобретенной квартиры и от связанной с ней кредитной нагрузки. Если долговая нагрузка велика, стоит задуматься о продаже квартиры. Если кредитная нагрузка небольшая или отсутствует, лучше сдавать в аренду, – считает член правления Pindi Kinnisvara. – Но сейчас на фоне зимы очень важны расходы на содержание квартиры или коммунальные услуги. На рынке аренды обязательно будет переизбыток квартир, стоимость которых выше обычной или в которых слишком много лишней площади“.

По мнению маклера Кадриоргского отделения агентства недвижимости Uus Maa Светланы Арро, сейчас выгодно продавать недвижимость только в том случае, если вы знаете, что будете делать с деньгами.

„Если у вас сейчас есть недвижимость, которая приносит стабильный арендный доход, то стоит ее себе оставить или поменять на вариант, который будет приносить еще больший доход с минимальной вакантностью. В связи с высокой стоимостью аренды доходность недвижимости возросла“, – замечает маклер.

Исполнительный директор подразделения жилых площадей 1Partner Kinnisvara Меэлис Рянк также говорит, что на рынке аренды сейчас наблюдается частичное затишье, при этом в некоторых популярных районах спрос остается на прежнем уровне.

„Речь идет скорее о районах в центре города. Также в пригороде сроки аренды квартир удлинились, – добавляет Меэлис Рянк. – Покупать сейчас или арендовать квартиру – все зависит от перспектив и от того, как долго человек хочет жить в этом доме. Если вы являетесь собственником, вы напрямую подвержены росту Euribor, а если вы арендуете, вы должны быть уверены, что сможете оплачивать связанные с этим расходы в выбранном вами месте проживания, и чтобы это никак не влияло на качество жизни. Однако жители Эстонии предпочитают покупать, а не арендовать жилье“.