ОБЗОР | Итоги 2022 года: востребованная недвижимость, средняя сумма жилищного кредита и растущий Euribor
2022 год станет особенным годом для владельцев жилищных кредитов. Многие получили новое жильё, но почти все они также получили более высокий Euribor.
Рынки кредитов на недвижимость и жильё были активны в течение первых трёх кварталов года. В последнем квартале рынок начал успокаиваться, что было вызвано опасениями относительно будущего, вызванными общим ростом цен и повышением процентных ставок в евро для сдерживания инфляции. По данным Банка Эстонии, за год до октября объём жилищных кредитов увеличился на 11,8%.
Средний размер жилищного кредита
Средняя сумма жилищного кредита увеличилась за год на 10 000 евро и составила 113 000 евро. Понятно, что если цены на недвижимость в разных регионах отличаются, то и суммы кредитов тоже. Самая дорогая недвижимость находится в Таллинне/Харьюмаа, где средняя сумма кредита составляет 132 000 евро (рост на 13 000 евро по сравнению с прошлым годом). Далее следуют Тартумаа со средней суммой кредита 111 000 евро (рост на 18 000 евро по сравнению с прошлым годом), Пярнумаа с 91 000 евро (рост на 17 000 евро) и Рапламаа с 86 000 евро (рост на 10 000 евро). Наименьшие суммы кредитов, в среднем 39 000 евро, берутся в Ида-Вирумаа, который также является регионом, где средняя сумма кредита не изменилась за год. При сравнении регионов разница между средней суммой кредита в самом большом регионе, Таллинн/Харьюмаа, и средней суммой кредита в самом маленьком регионе, Ида-Вирумаа, составляет 93 000 евро.
Без учёта региона средний размер кредита на новые объекты составляет 166 000 евро, в том числе 148 000 евро на квартиры и 188 000 евро на дома.
В среднем новый кредит берётся на 24,2 года. В прошлом году средний срок нового кредита составлял 22,6 года. Поскольку средняя сумма кредита увеличилась, следует ожидать увеличения среднего периода кредитования.
Средний заёмщик
Получатель жилищного кредита – это человек активного трудоспособного возраста. В целом, около половины заёмщиков находятся в возрасте 35 лет и младше, а половина – старше. В разбивке по возрасту самую большую группу, 23% заёмщиков жилья, составляют люди в возрасте от 31 до 35 лет. Так было на протяжении многих лет, и эта возрастная группа также берёт самые большие кредиты. Возрастная группа старше 46 лет увеличилась на 2 процентных пункта по сравнению с предыдущими годами, поднявшись до 20%. Здесь уже можно предположить, что они покупают второй дом или дачу, так как за пределами центров произошли изменения по сравнению с прошлыми годами. Заёмщики в возрасте от 26 до 30 лет составляют 19%, а 26% – в возрасте до 30 лет.
Большинство кредитов (59%) взято в Таллинне/Харьюмаа. В течение очень долгого времени доля в Таллинне/Харьюмаа находилась в диапазоне 63–64%, с тенденцией к снижению в последний год. Интересно отметить, однако, что доля Тартуского уезда (16%) остаётся стабильной, с перераспределением между другими уездами.
58% заёмщиков имеют чистый доход более 2000 евро. 33% заёмщиков зарабатывают не менее 3000 евро, и почти половина из них уже являются покупателями жилья. Доля заёмщиков с доходом до 1500 евро снижается, но составляет порядка 20%.
Однако, рассматривая доход, следует подчеркнуть, что 41% заёмщиков берут кредит вместе, поэтому доход для обслуживания кредита также агрегируется по заёмщикам. Среди покупателей квартир берут кредит самостоятельно три четверти, а среди покупателей домов самостоятельно берёт кредит одна треть.
Самофинансирование
62% заёмщиков используют до 30 000 евро собственных средств. Средний размер самофинансирования составляет 38 000 евро, что на 1000 евро больше, чем в прошлом году. Однако для кредитов с гарантией KredEx, где минимальное требование к собственному взносу составляет 10%, средняя сумма своих средств составляет 15 550 евро (+ 950 евро). Около одной пятой заёмщиков использовали в качестве покрытия собственного взноса имеющуюся недвижимость.
33% заёмщиков вносят в качестве самофинансирования 15–25% от цены сделки, а 34% заёмщиков – не менее 25%.
Что покупали?
Кредиты Swedbank были использованы для покупки квартиры в 69% случаев, дома (в том числе парного или рядного) – в 30% случаев, а земли для последующего строительства индивидуального дома – в 1% случаев.
В 2022 году доля новых активов, приобретённых за счёт кредитов, снизилась, что связано с тем, что количество активов, выставленных на продажу, приближается к складскому остатку, а значит, у покупателей меньше выбор. Доля новых квартир снизилась на 8% по сравнению с прошлым годом, до 20%, а доля новых домов снизилась на 1%, до 35%.
Как это сейчас типично, покупатель оценивает энергоэффективность недвижимости. Важно отметить, что 77% всех новых объектов имеют энергетическую маркировку A (38% новых объектов) или B (39% новых объектов).
По мере снижения доли нового жилья, доля объектов, построенных или капитально отремонтированных до 2000 года, увеличилась на 6%, до 63%. Покупки домов, построенных или капитально отремонтированных до 2000 года, также выросли за счёт новых домов, +1%, до 42%.
О ставке Euribor
В июне 2022 года произошло то, что должно было в какой-то момент произойти: ставка Euribor снова стала положительной. Подавляющее большинство эстонских жилищных кредитов привязано к 6-месячной ставке Euribor, и с июня она стремительно растёт. По состоянию на 27 декабря 6-месячная ставка Euribor составляла 2,703%.
Повышение ставки Euribor напрямую влияет на платёж заёмщика по кредиту, и её повышения/понижения следует ожидать в течение 6 месяцев, то есть до следующего изменения ставки Euribor. Средний жилищный кредит в Эстонии составляет 50 000 евро, и для заёмщика в этом случае каждое повышение Euribor на 0,5% означает дополнительные расходы в размере 14 евро, поэтому повышение Euribor на 2,5% приведёт к увеличению платежа по кредиту примерно на 70 евро.
В конце года прогнозируется, что 6-месячная ставка Euribor достигнет 3,5–3,7% к середине 2023 года, и если к тому времени сдерживание инфляции покажется реальным, мы можем увидеть снижение Euribor примерно до 3% к концу года.
С того момента, как ставка Euribor стала положительной, интерес к фиксированному аннуитетному графику Swedbank возрастал. Это график с гибким сроком погашения и фиксированным ежемесячным платежом, но привязанный к плавающей процентной ставке, т. е. к шестимесячной ставке Euribor.
Изменились ли условия кредитования, легко ли подать заявку?
Swedbank придерживается принципа ответственного кредитования. Важны стабильный доход заёмщика и его долгосрочная кредитоспособность. Мы анализируем сумму кредита с минимальной процентной ставкой 6%. Однако заёмщики оценивают сумму, которую они берут в долг, в зависимости от своих собственных привычек расходования средств.
Мы оцениваем риски как для себя, так и для клиента при финансировании решения по замене жилья. Поэтому мы бы не хотели оставлять период для замены очень длинным, ценовое ожидание должно быть чётко реалистичным, а заёмщик должен быть в состоянии погасить оба кредита в свете роста Euribor.
Подать заявку на кредит теперь стало технически проще, чем когда-либо: подача заявки через интернет, получение консультации по телефону или видео, подписание кредитного договора онлайн и подписание нотариально заверенного договора дистанционно. Поиск подходящей недвижимости остаётся самым важным и может быть самым сложным делом.
