Эксперт подробно: что на самом деле происходит на рынке недвижимости

Индекс Pindi, отражающий среднюю стоимость сделок с квартирной собственностью в крупнейших городах Эстонии, в декабре резко взлетел вверх на целых 12 процентов. Как такое возможно, если количество сделок демонстрирует сокращение, предложений на рынке значительно больше, чем прежде, и давление на цены неуклонно повышается?

Партнер Pindi Kinnisvara по продажам Пеэп Сооман объясняет это следующим образом.

„Для начала возьмём, к примеру, май 2022 года, когда еще наблюдался перегрев рынка. В общей сложности во включенных в индекс уездных центрах Эстонии (15 городов), а также в городах Нарва и Кохтла-Ярве было оформлено 1 908 сделок с квартирной собственностью, из которых 1 027, то есть округленно 54 процента было заключено в Таллинне. Из этих 1 027 сделок 275 или примерно 27 процентов, были совершены с совершенно новыми квартирами.

Ни для кого не является сюрпризом, что Таллинн, как экономический центр Эстонии, – это город с самой дорогостоящей недвижимостью, как нельзя назвать новостью и то обстоятельство, что новые квартиры стоят значительно дороже, чем вторичная жилплощадь, которая составляет бóльшую часть жилого фонда.

Если посмотреть, какую долю квартиры, проданные в новостройках Таллинна, составляют от общего количества сделок в данных 17 городах, то в мае она округленно составляла 14 процентов“, – сказал Сооман.

„Теперь сопоставим с этой статистикой показатели за декабрь, когда от ранее разогретого рынка остался только легкий дымок. В уже упомянутых индексированных городах было заключено в общей сложности 1 249 сделок с квартирой собственностью и в Таллинне – 813 сделок. Здесь уже можно было различить первый сигнал о том, что что-то пошло не так – в мае доля Таллинна составляла 54 процента, а в декабре – уже целых 65 процентов. Но этим дело не ограничилось. Из общего количества сделок в Таллинне целых 414, то есть более половины было заключено с новыми квартирами, хотя в мае, как мы помним, этот показатель составлял 27 процентов.

Если сопоставить количество сделок с новыми квартирами в Таллинне со сделками во всех индексированных городах, то в декабре мы получим целых 33 процента или треть, в то время как в мае на них приходилось всего 14 процентов.

Поскольку в индексе вычисляется взвешенный средний показатель, то есть учитываются также показатели сделок в разных городах, то загадка легко находит свое решение – доля Таллинна и, в первую очередь, его сделок с новыми квартирами в декабре взлетела настолько высоко, что это резко исказило статистику и внешне создало видимость очень большого роста цен, хотя на рынке недвижимости в абсолютных цифрах как количество сделок, так и цены демонстрируют вовсе тенденцию снижения“, – добавил Сооман.