ЭКСПЕРТ | Как происходит финансирование строительства модульного и заводского дома с помощью банковского кредита
Для большинства людей покупка жилья является самой крупной инвестицией в их жизни, осуществлением мечты. Этому предшествует длительный период планирования и накопления средств. Всё чаще модульные и сборные дома становятся предпочтительным выбором, благодаря широкому выбору, быстрым срокам завершения строительства и высокому качеству. Руководитель сферы жилищных кредитов Swedbank Анне Пяргма подробно рассказала, как финансировать строительство модульного или сборного дома с помощью банковского кредита, каковы важные шаги и что следует иметь в виду.
И модульный дом, и заводское здание будут изготовлены на заводе. В случае заводского здания элементы изготавливаются на заводе и собираются на месте, а в случае сборного здания они также изготавливаются на заводе, но собираются там же в виде модулей. По сути, и то, и другое – это заводская сборка, но форма, в которой они доставляются на стройплощадку, разная. Однако принципы предоставления банковских кредитов абсолютно одинаковы.
Путь строительства начинается с участка. Как только участок выбран, строитель дома уже сделал важный шаг, поскольку поиск подходящей среды часто занимает больше всего времени. Следующий шаг – выяснить, есть ли на участке необходимые подключения к центральному водопроводу и канализации или планируется установка локальных систем. В наше время никто не может представить себе жизнь без электричества, поэтому перед покупкой стоит выяснить, есть ли электричество на участке или сколько будет стоить его подведение. Особое внимание нужно уделить подъездной дороге. Существует ли она уже, кому она принадлежит и как согласовано её использование. Если подъездной дороги нет, крайне важно оценить, как создать подъездную дорогу, обеспечивающую круглогодичный доступ к участку, нужно ли будет удалять деревья, а также остальное, что с этим связано. Во многих случаях возникает желание снести старый дом на существующем участке и построить на его месте современный, в этом случае подключение, электричество и подъездная дорога могут уже существовать.
Выбор подходящего дома требует определённого времени и глубокого, часто семейного обсуждения, и может предшествовать поиску участка. Изучая предложения застройщиков, следует обратить внимание на то, нужно ли и какие работы необходимо выполнить до строительства дома. Ранее речь шла о подключениях, а теперь более конкретно о том, будет ли фундамент предоставлен установщиком или владелец должен его предварительно подготовить. Также вероятно, что у производителя могут быть партнеры, которые могут предложить комплексное решение, что может означать меньше времени и хлопот для человека, но и добавить финансовые затраты.
Разница между финансированием модульного и заводского дома заключается в том, что, как правило, застройщик хочет получить деньги до того, как дом будет закончен и окончательно установлен. Однако этот нюанс может стать узким местом при выдаче банковского кредита, так как деньги не могут быть выданы до тех пор, пока не будет достаточного залога, а стоимость пустого участка без дома явно ниже.
Поэтому важно составить полную калькуляцию стоимости проекта дома, включая участок и землю, необходимую подготовку к возведению модульного/заводского дома, а также обратить внимание на то, на каком этапе будет установлен дом и есть ли необходимые средства или достаточный залог для погашения кредита.
Как правило, в качестве залога по кредиту на покупку модульного или заводского дома используется дополнительное обеспечение, которым является существующее жильё семьи, также в качестве залога может быть использован земельный участок, на котором будет построен дом. Для получения кредита всё залоговое имущество должно быть оценено утвержденным агентом по недвижимости. Оценка недвижимости, на которой будет построен дом, должна включать как текущую рыночную стоимость, так и будущую рыночную стоимость. Текущая рыночная стоимость даёт представление о том, какую сумму можно занять под залог недвижимости, а будущая рыночная стоимость уже дает оценку того, сколько будет стоить недвижимость после того, как на ней будет построен выбранный дом. Будущая рыночная стоимость также важна для владельца, чтобы оценить, ниже или выше будет стоимость приобретения ещё не построенного дома с участком, а также оценить, можно ли освободить дополнительный залог без необходимости погашения части кредита.
Для получения кредита обязательны ваши собственные деньги или дополнительное поручительство
Для получения кредита банк всегда просит предоставить дополнительную гарантию или софинансирование. Без этого кредит не может быть выдан. Софинансирование обычно составляет не менее 15% от общей стоимости проекта и зависит от наличия дополнительной гарантии.
Одним из видов обеспечения обычно является земельный участок, на котором будет построен дом, но часто в качестве залога используется и существующее жильё на период строительства.
Для получения кредита всё залоговое имущество должно быть оценено уполномоченным агентом по недвижимости. Экспертная оценка недвижимости, на которой планируется построить дом, должна включать как текущую рыночную стоимость, так и будущую рыночную стоимость. Как уже было сказано выше, текущая рыночная стоимость даёт представление о том, какую сумму можно занять под залог участка, а будущая рыночная стоимость уже дает представление о том, сколько будет стоить участок после того, как на нём будет построен выбранный вами дом. Будущая рыночная стоимость также важна для владельца, чтобы оценить, ниже или выше стоимость приобретения ещё не построенного дома с участком, а также оценить, можно ли освободить дополнительный залог без необходимости погашения части кредита.
Чем точнее расчет всего проекта (участок + дом + благоустройство и т. д.) и наличие и движение средств, тем яснее, можно ли использовать кредит, в каком объёме и когда. Для получения кредита необходимо подать заявку, а также быть готовым к тому, что помимо документов о доходах у вас попросят экспертную оценку залога и ценовое предложение по дому, в котором будет содержаться информация о движении средств.
