ЭКСПЕРТ | Как решить вопрос с выплатами по жилищному кредиту при разводе?
(2)
Случается, что даже прожившие в любви и согласии много лет люди расстаются. Расторгнуть брак юридически несложно, сложнее бывает решить финансовые и имущественные вопросы, в том числе – вопрос о совместных выплатах по жилищному кредиту. Хорошо, если у бывших супругов получилось прийти к согласию, и все решается мирным путем. Но может случиться и так, что кто-то из них останется без жилья и с долговыми обязательствами. Как себя обезопасить от таких ситуаций, узнала „МК-Эстония“.
„С гражданским мужем планируем приобрести недвижимость, кредит будем брать на двоих. В качестве взноса нужно около 45–50%, муж планирует продать свою недвижимость. Остаток будем выплачивать пополам. Так как его взнос значителен, он мне предлагает следующие условия. Он может единолично принимать решение о продаже этой новой недвижимости. А в случае продажи ему возвращают его взнос, и сумма, выплаченная на момент продажи, делится между нами пополам“, – рассказывает Ирина.
Женщина понимает, что муж хочет себя обезопасить на всякий случай. Но в данном контексте Ирина чувствует себя совершенно не защищенной.
„Допустим, лет через пять он мне скажет, что хочет прекратить отношения и выставляет наше жилье на продажу. Даст мне 10–20 тысяч евро и месяц на сбор вещей и выезд с детьми. Мы не состоим в официальном браке, у нас двое малолетних детей. Ну и лет через пять 20 тысяч – это не те же деньги, что сейчас. Не говоря о том, что на них жилье не купишь“, – рассуждает женщина.
Ирина просит совета, как в правовом порядке, в документах о покупке общей недвижимости, они с супругом могут обоюдно оптимально защитить свои интересы.
Другая женщина, Ольга, после расставания с гражданским супругом оказалась вынуждена выплачивать кредит за квартиру, в которой она по факту больше не проживает.
„Кредит мы брали на двоих, когда еще не было детей. Но недвижимость была оформлена, к сожалению, только на него. Потом мы разошлись, я сняла квартиру, а он так и остался там жить. И каково же было мое удивление, когда банк на следующий месяц снял деньги за кредит с моего счета!“
Оказалось, бывший Ольги придумал хитрую схему: перед днем платежа он снимал все деньги со своего счета, и банк тогда забирал деньги со счета Ольги.
„Конечно, я пыталась договориться с ним, чтобы он переписал кредит на себя, раз уж он в этой квартире живет. Но он ни в какую! Говорила и с банком, но они ответили, что раз созаемщик и хозяин недвижимости не согласен переоформить на себя это обязательство, но они тоже не могут переписать кредит на него. Консультировалась я и с юристами, но они посоветовали только обращаться в суд“, – перечисляет женщина.
Ольга выплачивала кредит еще на протяжении шести лет после расставания.
„Родственники мне неоднократно советовали плюнуть на это и не платить. Пусть продают квартиру за долги, а его выселяют. Но я планирую в будущем тоже покупать недвижимость – уже сама, без всяких созаемщиков! И если бы я не платила, то испортила бы себе кредитную историю“, – объясняет она.
Надо думать заранее
Банк советует еще на этапе оформления кредита взвесить все риски и просчитать все возможные и невозможные жизненные ситуации.
„При приобретении недвижимости банк всегда рекомендует сторонам, которые находятся в кредитном договоре, также стать совместными собственниками имущества. Конечно, есть исключения, но они, скорее, редкость. Если пара рассталась, а в договоре займа указан человек, который не является собственником жилья, то следует написать заявление в банк, желательно от обоих заемщиков, чтобы освободить одного из них от кредита. Если у остающегося заемщика есть достаточный доход, то банк может освободить второго от выплат“, – говорит руководитель сферы жилищных кредитов Swedbank Анне Пяргма.
Юрист Данил Липатов объясняет, что в таких ситуациях надо сначала понять, состоят ли люди в свободных отношениях или в официальном браке.
„Если заключен брак, то смотрим, какой режим имущества между супругами был выбран. Могут быть три варианта. Совместный – когда все приобретенное в браке делят пополам, включая обязательства, и неважно, на чье имя записано имущество. Раздельный режим – когда нет никакой экономической общности, каждый сам за себя. На чье имя имущество записано, тому оно и принадлежит. Третий, самый редко встречающийся, режим прироста стоимости, когда супруги могут делить выросшую во время брака стоимость имущества“, – уточняет юрист.
Если же брак не был зарегистрирован официально, то получается та же ситуация, как в браке с раздельным режимом имущества. Любое приобретенное в свободных отношениях имущество принадлежит тому, на чье имя оно записано.
„Если включать голову и здравый смысл, то никаких сложностей в выстраивании имущественных отношений в свободном браке нет. Имущество в таких отношениях можно приобретать на обоих супругов, каждого из которых вносят в Крепостную книгу. Таким образом, уровень защиты имущественных прав не будет сильно отличаться от ситуации, если бы это был официальный брак“, – объясняет юрист.
Но несмотря на то, что есть варианты себя обезопасить для каждого супруга, продолжают происходить неприятные истории, в которых один из супругов оказывается обделен.
„Кредит взяли, а имущество записали на одного из гражданских супругов. В таком случае вроде как образуется жертва – обязательства по кредиту совместные, а имущество принадлежит только одному. Тут на помощь приходит судебная практика, которая рассматривает такое сожительство как действие в рамках компанейского договора“, – объясняет юрист.
Он добавляет, что в Обязательственно-правовом законе есть глава, которая регулирует компанейский договор.
„В таком случае мы предполагаем, что, несмотря на то, что имущество было зарегистрировано только на одного из гражданских супругов, между ними было устное соглашение о совместной деятельности для приобретения недвижимости. Предпосылками наличия такой договоренности и компанейского договора являются, например, совместные платежи по кредиту. При прекращении отношений можно поднять вопрос и о прекращении компанейского договора и, соответственно, начать делить приобретенное в рамках компании имущество“, – рекомендует Данил Липатов.
В ситуации, когда гражданский брак закончился, а кредит еще не выплачен, самый верный способ – продать имеющуюся недвижимость, погасить долг перед банком, а чистый остаток разделить между бывшими супругами.
Если же при покупке недвижимости один супруг вкладывает больше личных средств, то уже изначально они могут договориться, что в случае расставания каждый может получить долю, соответствующую своим вложениям.
„Соответственно в Крепостной книге будет сделана запись о том, что одному принадлежат, например, две трети, а второму – одна треть имущества“, – добавляет Липатов.
Так что Ирина может себя обезопасить на случай расставания с гражданским супругом и не остаться в итоге с пустыми руками.
Ольга же, которая выплатила весь кредит за квартиру, в которой проживает ее бывший гражданский супруг, теперь имеет право потребовать с него половину выплаченного кредита. Но это, скорее всего, обернется долгим и дорогостоящим судебным процессом.
Чтобы „слабая“ сторона в таком споре о недвижимости могла доказать свою причастность к ней, нужно, чтобы вся совместная жизнь пары тщательно документировалась – сохраняйте все чеки и счета, подтверждающие размер вклада, если вы не зарегистрированы в качестве собственника недвижимости.
Если же стороны не могут между собой договориться, то банк мало чем может помочь. Справедливости придется добиваться через суд.
Если все наоборот
Не менее рискованным может быть и вариант, когда жилищный кредит берёт один человек, но обоих партнёров оформляют в качестве собственников приобретаемого жилья. При таком раскладе у человека, взявшего кредит, всё может пойти наперекосяк, если совместное проживание по каким-то причинам завершится.
Если люди состоят в браке и имущество находится в совместной собственности, больших проблем не будет, потому что при разделе совместного имущества можно учесть и обязательства. Но часто бывает, что люди живут вместе, не заключая законный брак, но оформляют имущество как совместную собственность, а кредит при этом оформляют только на одного человека.
При расставании обе стороны будут иметь право на половину имущества, а вот кредит останется лишь у одного. При этом сумма, которую можно выручить за половину имущества, как правило, не покрывает всей суммы кредита.
„У того, кто брал кредит, может возникнуть ещё одна проблема, если он захочет выкупить свою долю у стороны, не имеющей кредита. По закону с него могут потребовать 50% от рыночной стоимости объекта недвижимости без учёта кредита, и, к сожалению, жилищный кредит, связанный с этим объектом, уже не может быть увеличен на эту сумму“, – предостерегает руководитель Bigbank Eesti Йонна Пехтер.
