ПРОГНОЗ | Как изменятся цены на жилье и можно ли на нем заработать
Многим потенциальным покупателям жилья в Латвии текущие цены на недвижимость кажутся высокими и не внушают уверенности, что можно стать обладателем этой недвижимости. Особенно, когда неясно, насколько и на какой срок будут повышаться кредитные ставки. Однако по ряду показателей латвийский рынок находится в гораздо лучшем положении, чем эстонский, где цены взлетели до небес, пишет Delfi Bizness.
Недвижимость в Латвии по-прежнему намного дешевле. Правда, средний доход в стране тоже относительно ниже, чем, например, в Эстонии. Однако соотношение „цена жилья к доходу“ показывает, что доступность недвижимости в Латвии лучшая в странах Балтии. В то же время надежды тех, кто хотел бы заработать на росте цен за счет недвижимости, могут не сбыться так скоро. Эксперты внутреннего рынка скептически относятся к тому, что цены на жилье в Латвии приблизятся к эстонскому уровню.
В Эстонии пузырь лопается
На рынке Латвии картина не слишком радужная, а вот в соседней Эстонии ситуация могла бы быть и хуже, считают эксперты компании по недвижимости Arco Real Estate. Цены там значительно выше, чем в Риге, и не только в Таллинне. При этом цены в Литве немного ниже, чем в Таллинне.
Айгарс Шмитс, председатель правления Arco Real Estate, напоминает: эстонцы потратили свои пенсионные накопления, много вложились в недвижимость. Но, если Euribor еще поднимется, у многих эстонцев могут возникнуть трудности, „там зарплаты не в два раза выше“, говорит он. Шмитс с нетерпением ждет, как там будет развиваться рынок – в этом году будет видно, действительно ли оно так стабилен или пузырь не лопнет. Он также считает, что ожидать в Латвии того же уровня цен, что и в соседней стране, излишне.
На рынок влияют три важных фактора – количество сделок уменьшилось, период продаж стал дольше, а кредиты подорожали, ситуацию в Эстонии „Delfi Бизнес„ описывает руководитель службы поддержки клиентов Luminor в Эстонии Танелс Ребане. Справедливости ради следует добавить, что то же самое можно отнести и к Латвии.
Ссылаясь на статистические данные Эстонии, он отмечает, что в прошлом году индекс цен на жилье достиг самого высокого уровня за последние четыре года. Цены на недвижимость в прошлом году установили рекорды – они выросли на 22%, но в последние два квартала рост цен пошел на убыль, а в четвертом квартале прошлого года не было никаких признаков роста цен.
Независимый консультант Тену Тоомпарк (Tõnu Toompark) добавляет, что сейчас, по сравнению с периодом затишья в ноябре, декабре, январе, активность сделок снова начала возрастать. В марте в Таллинне с квартирами было совершено более 800 сделок. По его словам, рынок прошел условный переломный момент. Зимой люди выжидали, что будет, долго принимали решения.
Однако в целом, по мнению эксперта, учитывая общую экономическую ситуацию подобных объемов в ближайшие месяцы ожидать не стоит. Иными словами, экономика находится в фазе рецессии, покупательная способность и потребление падают, настроение людей находится на низком уровне, потому что инфляция все еще сохраняется. Особенно он выделяет высокие процентные ставки по кредитам.
Впрочем, кризиса тоже нет, поэтому в основном ожидается, что экономика начнет восстанавливаться во второй половине года. Показатели рынка труда тоже хорошие – одновременно выросли и занятость, и безработица – приток украинских беженцев увеличил общую численность рабочей силы. „Таким образом, паники на рынке жилья мы не наблюдаем, количество вынужденных продаж недвижимости, которые часто приводят к ценовым войнам, не увеличивается. В целом предложение не маленькое, но и не слишком большое“, - Томпарк описывает особенности рынка.
Он также признает, что цены постепенно падают. В прошлом году средняя цена составляла 2900-3000 евро/м². „Цены сейчас в среднем на 10% ниже по сравнению с максимальным уровнем цен, достигнутым в прошлом году. Однако следует учитывать, что статистические данные отражают картину прошлого, поэтому возможно снижение более чем на 10%. Застройщики часто предлагают скидки в размере 5-10% от объема, в редких случаях – больше. В свою очередь, на вторичном рынке снижение составляет чуть более 10% – клиенты этого сегмента более чувствительны к цене“, – объясняет он и признает, что снижение будет продолжаться некоторое время, но незначительно. Однако в конце года средние значения окажутся выше, чем в нижней точке.
Томапарк также заставляет задуматься о том, что в условиях высокой инфляции текущая цена около 3000 евро/м² в принципе ниже, чем те же 3000 евро/м² год назад.
„В мае прошлого года в Эстонии было выдано жилищных кредитов на общую сумму 218 миллионов евро, и мы уже можем прогнозировать, что в этом году они не будут превышены“, – также указывает Ребане на то, что деятельность немного поутихла. По оценке банка, объем жилищных кредитов, выданных в мае, будет как минимум на треть меньше. Потенциальных покупателей в первую очередь отпугивает возможный рост процентных ставок, высшая точка которого, по прогнозам, еще не достигнута. Инфляция также продолжает влиять на решения людей о покупке жилья, соглашается он с мнением других экспертов.
По мере снижения доверия населения банк также наблюдает изменения в предложении жилья, и этот фактор также остановил долгосрочный рост цен на недвижимость. Цены, по данным Luminor, по-прежнему на 10% выше, чем год назад, это можно объяснить относительно медленным падением цен.
Акции и скидки
В Литве мы тоже пока не ожидаем существенного снижения цен. Хотя кредиты будут дорожать из-за растущего Eirobor. Цены на жилье в Литве стабильны, ссылаясь на аналитиков рынка, сообщает литовский портал Delfi.lt. Например, рыночный аналитик Арнолдас Антанавичюс заявил: пока общая кредитная ставка не превысит 6%, резких изменений на рынке не ожидается. Он также отметил, что обычно цены начинают скатываться вниз в тот момент, когда снижается общая активность рынка. Но весной она вернулась. Зимой потенциальные покупатели могли ожидать изменения цен, но в реальности речь может идти о торге и скидках, а не об общем снижении.
Между тем данные Банка Литвы указывают на замедление роста цен, сообщает Delfi.lt. Созданный им индекс, который основан на данных вторичного рынка – цен на старые квартиры по всей Литве – показывает: темпы роста цен в марте снизились. А именно, в марте показатель на 12,7% выше, чем в соответствующем месяце прошлого года. Пик роста цен наблюдался в апреле прошлого года (за год индекс вырос на 26,5%), с тех пор темпы значительно снизились.
Поскольку население крупнейших городов Литвы растет, спрос на жилье по-прежнему высок, что оказывает давление на цену. Аналитики добавляют, что индекс все еще не очень точен. Однако общая тенденция такова: цены остаются стабильными. Небольшое снижение в прошлом году было зафиксировано в Латвии, Эстонии, и особенно сильно в Скандинавии.
