ЭКСПЕРТ | Что делать, если финансы не позволяют обслуживать жилищный кредит?

Хотя и покупатели недвижимости, и банки стараются не доводить до отказа от купленного в кредит жилья, иногда возникают ситуации, когда заемщик сталкивается с трудностями в оплате и вынужден рассмотреть возможность продажи. Руководитель направления жилищного кредитования Coop Pank Карин Осипова объясняет, что можно сделать в такой ситуации.

При возникновении временных трудностей с оплатой банки предлагают решения, призванные помочь заемщику пережить трудные времена. Например, можно ходатайствовать об отсрочке платежа, продлении срока кредита или о снижении процентной ставки. Если предлагаемых банком решений по реструктуризации графика выплат недостаточно, а платежи по кредиту остаются не по силам, от жилья придется отказаться. Чем раньше это станет очевидно и чем раньше покупатель признается себе в необходимости данной меры, тем лучше – ведь в сотрудничестве с банком можно найти решения, которые позволят погасить долги и жить дальше.

Если задолженность уже значительно выросла, но заемщик не желает сотрудничать, чтобы найти решение, банку приходится вмешиваться и начинать реализацию имущества, чтобы компенсировать потери по кредиту. При выдаче кредита в пользу банка оформляется ипотека первой очереди – это означает, что банк может инициировать исполнительное производство для реализации имущества.

Самостоятельно продать недвижимость всегда выгоднее

Предпосылкой принудительной продажи жилья является существенное нарушение условий кредитного договора – особенно наличие задолженности по ежемесячным платежам. Несмотря на возможность принудительной продажи, в интересах банка встретиться с заемщиком и обсудить, как выйти из ситуации без того, чтобы банк начал продажу залога. Ни один банк не заинтересован в быстром исключительном расторжении кредитного договора. Банки всегда хотят найти доступное для клиента решение, чтобы погашение кредита продолжилось.

Если все же оказывается, что продажа имущества является единственным выходом, банки предпочитают, чтобы продажей занимался собственник имущества, а не судебный исполнитель или сам банк. Это разумно, поскольку в целом продавцу останется больше денежных средств, удастся избежать расходов на судебных исполнителей и, вероятно, получить более высокую цену. Если банк видит, что заемщик сотрудничает, активно занимается продажей имущества, его ценовые ожидания в текущих рыночных условиях реалистичны и не приводят к затягиванию продажи, он, как правило, готов пойти навстречу в том, что касается срока продажи.

Цена должна соответствовать рыночной ситуации

Однако, если сам собственник не занимается продажей имущества или имеет нереалистичные ожидания относительно цены, банк может запустить исполнительное производство. Это означает, что имущество с аукциона будет продавать судебный исполнитель, согласовав начальную цену с банком. Первоначальная стартовая цена устанавливается в соответствии с рыночной ценой имущества, а не остатком кредита. Если продажа по этой цене не состоится, по согласованию с банком цена будет снижаться до тех пор, пока не окажется найден покупатель. Из полученной на торгах цены в первую очередь погашаются остаток по кредиту, причитающиеся проценты и задолженности, а также другие расходы, понесенные банком для обеспечения сохранности имущества – например, страховые взносы. Вознаграждение за работу исполнителя также должно быть уплачено за счет цены продажи. Все, что после этого осталось, принадлежит бывшему собственнику предмета залога, которым обычно является заемщик.

Цель банка – получить от продажи максимально возможную цену, в том числе потому, что тогда заемщик может получить первоначальный капитал для покупки нового жилья. К сожалению, продажа с аукциона обычно дают меньшие суммы, чем можно получить в случае добровольной продажи.

Сотрудничать с банком стоит и в случае затруднений с оплатой

Даже если банк уже обратился к судебному исполнителю, при желании заемщики или владелец залога имеют возможность поучаствовать в процессе продажи. Например, бывали случаи реализации предмета залога под контролем судебного исполнителя, но при активном участии собственника предмета залога. В таком случае организация и детали продажи должны быть согласованы с судебным исполнителем.

Если банк не может связаться с заемщиками, не остается другого способа продажи, кроме как объявление аукциона. К сожалению, бывают и такие ситуации, когда заемщики прячутся и думают, что решением проблемы заниматься не надо, но такое отношение обычно только усугубляет ситуацию. Честное и открытое общение с банком уже на ранней стадии помогает своевременно найти подходящие решения и предотвратить возможные трудности в будущем – например, при оформлении новых кредитов.