ЭКСПЕРТ | Пока люди справляются с выплатами жилищных кредитов

Последние три года привели к переменам на рынке недвижимости – люди стали больше работать дома, начался рост Euribor и цен на энергию. Тем не менее, рынок восстанавливается после затишья.

„В период пандемии появились новые веяния, например, удаленная работа. Кроме этого, многие люди остались с избытком денег, так как не было возможности их тратить. Возможно, благодаря этим двум факторам именно в 2020 году многие решили поменять место жительства“, ­­– сказала Кэтлин Ватсель, руководитель отдела финансирования частных лиц банка LHV, на Ежегодной конференции маклеров недвижимости.

В прошлом году война в Украине, резкое увеличение счетов за энергию и инфляция снизили уровень потребительской уверенности, но, тем не менее, люди хорошо справляются со сложившейся ситуацией. «Несмотря на экономический спад, у жителей Эстонии в целом дела идут неплохо. Уровень занятости остается высоким, объемы бизнеса растут. Ответственная и разумная кредитная политика банков при оценке платежеспособности людей даже при высоких ставках euribor обеспечила то, что обладатели жилищных кредитов хорошо справляются с своими обязательствами“, – отметила Ватсель, добавив, что быстрый рост зарплат в последние периоды поддерживает финансовую стабильность людей. На сегодняшний день доля жилищных кредитов, не оплаченных более 60 дней, в портфеле LHV составляет менее 0,1 процента, а доля кредитных отпусков также не увеличилась.

Однако, риски остаются

Не смотря на то, что люди достаточно хорошо справляются и приспосабливаются к текущей ситуации, экономическая среда остается неустойчивой. «Частично риски остаются невидимы. Статистика неточна: то, что мы видим, не соответствует тому, что мы слышим. А для того, чтобы появилась уверенность, важно получить ясность текущей ситуации. Как предпринимателям, так и частным лицам важно продумать риски и иметь план B“, – подчеркнула Ватсель.

Что касается Euribor, мы находимся близко к пику, и рынок не прогнозирует роста процентных ставок намного выше 4 процентов. «В первой половине следующего года процентные ставки, скорее всего, снизятся“, – добавила Ватсель.

„Важным вопросом является, на какой срок у жителей Эстонии и бизнеса хватит буфера. Экономический спад и высокие процентные ставки увеличили затраты клиентов. Например, за последние три года затраты на некоторые кредиты выросли до 60%. В то же время с сентября прошлого года объем депозитов клиентов LHV по жилищным кредитам начал снижаться“, - сказала Ватсел, добавив, что положительным является то, что рост зарплат помогает смягчить рост стоимости кредитов.

Также нельзя исключать дефляцию, то есть общее снижение цен на товары и услуги в долгосрочной перспективе. «С дефляцией связан риск того, что на фоне снижения общего уровня цен люди откладывают свои покупки, а компании –инвестиции. Реальная стоимость невозвращенных кредитов увеличивается, поэтому заемщики сталкиваются с трудностями, и убытки по кредитам начинают угрожать финансовым учреждениям. Предприятиям часто бывает сложно сокращать зарплаты, даже если снижается цена на их продукцию. Это приводит к увеличению безработицы и росту числа банкротств“, ­­– описала она один из возможных сценариев.

Недвижимость не останется без покупателей

Рост цен на квартиры замедлился, и активность на рынке возвращается к среднему уровню в долгосрочной перспективе. «Средняя стоимость квартиры при заключении сделки увеличилась с 109 900 евро в начале 2019 года до 182 000 евро во втором квартале 2023 года. Гораздо меньше сделок заключается с недвижимостью, стоимость которой превышает 300 000 евро“, –подчеркнула Ватсель. На рынке новостроек предложений становится больше, но они все равно значительно ниже, чем до COVID-19.

В последние годы рынок энергосберегающих зданий резко растет, и его рост поддерживают «зеленые“ жилищные кредиты, которые выдаются банками на выгодных условиях. «Здания с зеленым сертификатом стоят на 8–10% дороже, чем несертифицированные объекты. Но расходы на эксплуатацию ниже, и стоимость зданий падает медленнее со временем. На рынке существует тенденция, что здания с более низким классом энергопотребления недооценены“, – рассказала Ватсел о будущих перспективах.

В более долгосрочной перспективе следует учитывать замедление роста жителей Таллинна, старение населения и сокращения поколения молодых покупателей на треть. Однако недвижимость не останется без покупателей. «Число молодых людей, занимающихся инвестициями, продолжает расти, и у большинства финансово грамотных молодых людей уже есть возможность покупать свое жилье“, - говорит Ватсель.

Рынок аренды жилья восстановился после тишины, вызванной пандемией. В настоящее время на рынке ощущается недостаток бюджетного жилья, так как спрос поддерживают беженцы из-за войны. Восстанавливающийся туристический сектор стимулирует активизацию рынка краткосрочной аренды квартир для гостей.