Плюсы и минусы вторичного жилья: что обязательно нужно учитывать при покупке?

Большинство людей, находящихся в поиске нового жилья, даже мысли не допускает посмотреть в сторону новостроек. Основной причиной этого является, скорее всего, ограниченный бюджет, пишет в „МК Эстонии“ маклер Светлана Арро. Но на самом ли деле квартира в новостройке – непомерно и неоправданно дорогая покупка?

Если основываться на голых фактах, то ценовая разница между квартирой в новостройке и подобной квартирой в старом фонде составляет примерно 30%. Эта цифра остается почти неизменной на протяжении долгого времени (как минимум 19 лет моей работы маклером).

Как правило, застройщики определяют будущие цены на квартиры еще на стадии утверждения строительного проекта для того, чтобы понять, насколько выгодно начинать строительство именно сейчас.

Для анализа берут цены на квартиры вторичного рынка в этом районе, а также спрос на новое жилье (все застройщики собирают свою базу потенциальных клиентов). Исходя из этого, выводят среднюю цену квадратного метра жилья, которая обычно и получается на 30% выше, чем цена квартирного метра „вторички“.

Если в силу роста цен на строительные материалы или же повышения спроса из-за дефицита предложений застройщики вынуждены повысить цены, то вторичный рынок довольно быстро реагирует (3–5 месяцев). И цены на старый жилой фонд „подтягиваются“.

На языке цифр это выглядит так. 2-комнатная квартира в Ласнамяэ (Лахекалда) стоит 200 000 евро, подобная реновированая квартира – примерно 140 000. Разница составляет 60 000. На первый взгляд, это много. Но только на первый.

Есть миф, что вторичка – это всегда дешево. Но нужно учитывать, какие дополнительные затраты вас могут ожидать при покупке квартиры в старом фонде.

Подводные камни „вторички“

На что нужно обратить внимание при покупке квартиры в старом фонде?

Для начала определимся, что принято называть старым фондом. Если „вторичкой“ можно уже назвать квартиры в домах старше 5 лет, то старый фонд – это дома прошлого века: эстонского времени, сталинки, хрущевки и просто панельки. В какой-то из этих периодов качество строительства было немного выше, в какой-то – наоборот, но к сегодняшнему дню эти дома уже, безусловно, амортизировались. Большинство из них требует капитальных вложений.

1. Оцените общее состояние здания, фундамента, крыши, внутренних коммуникаций – трубопровода, канализации и системы отопления. Большой плюс, если эти системы уже заменены. Если нет, то проверьте, в открытом ли доступе в квартире находятся все трубы, которые рано или поздно придется менять. Иначе после проведенных в доме строительных работ вам в своей квартире придется делать восстановительный ремонт (раньше модно было все стояки и даже батареи „зашивать“).

2. Проверьте коммунальные счета. Просите обязательно счета за целый год. Иногда товарищества раскидывают большие траты только на летние месяцы, когда нет расходов на отопление. Обратите внимание на ремонтный фонд и кредит дома. Эти суммы могут быть непомерно высокими в случае, если дом уже приведен в порядок. Что может серьезно повлиять на ваш бюджет.

3. Знайте: у каждого дома есть обязательство сделать энергоаудит. На его основании дом маркируют, ему назначают энергокласс от А до G. Важно проверить энергокласс дома покупаемой вами квартиры, так как это сразу вам покажет, какое потребление энергии у дома, соответственно – насколько большими будут счета за отопление и электричество. Чем выше класс, тем меньше счета. Самые экономные дома – класса А. Правда, этого класса в старом фонде не бывает. Ищите следующие буквы по алфавиту.

4. Выясните у продавца причины продажи. Возможно, вы тоже не сможете ужиться с постоянно лающей соседской собакой или смириться со скрежетом трамвая. Помните, что все, о чем продавец умолчал, но что повлияло бы на ваше решение при покупке, является скрытым недостатком. Обнаружив его уже после покупки, вы, конечно, сможете потребовать возмещения ущерба или даже расторжения сделки, но лучше обезопасить себя заранее и выяснить следующие вопросы: кто соседи (советую даже с ними познакомиться), какая слышимость, были ли затопления, есть ли должники в доме, плесень и т. д.?

5. Изучите документы. Сделана ли в квартире перепланировка? Есть ли согласованный проект на изменения? Внесены ли изменения в строительный регистр? Проект должен быть даже в случае, если в квартире сломаны не несущие стены. Если вы рассчитываете, что покупку финансирует банк, то без проекта вам просто не дадут кредит. А если вы покупаете без участия банка, то проблемы у вас могут возникнуть, когда вы сами займетесь продажей этой квартиры. Этот проект можно сделать и согласовать постфактум, но не всегда. При некоторых перестройках получить согласование невозможно, и придется заниматься восстановлением снесенных стен. Это довольно часто случается при объединении лоджии с кухней (раньше это было модно делать), поэтому внимательно изучайте этот вопрос. И если в случае с типовыми квартирами планировка известна и определить степень перепланировки можно самому, то во всех других случаях просите план квартиры и сравнивайте по факту. Если план вам не предоставляют, то вы сами можете его найти в городских архивах строительного регистра. Потратив на это время, вы тем самым избавите себя от возможных проблем.

6. Подумайте: готовы ли вы делать в квартире ремонт? Если вам в покупаемой „вторичке“ не нравятся обои в спальне, и вы планируете поменять только их, то в действительности вы этим, скорее всего, не ограничитесь. Возможно, вы вдохновитесь на изменения в других частях квартиры, а потом решите, что под новые обои уже не подходят старые плинтуса, а под новые плинтуса было бы хорошо уже и пол отшлифовать, и т. д. Сразу умножайте сумму, запланированную на ремонт, как минимум на 5. Так, может, подыскать квартиру уже с готовым ремонтом – или все-таки рассмотреть вариант покупки квартиры в новом (до 5 лет) доме?!

Плюсы покупки квартиры в новом доме

1. Новый уровень жизни. Повышенный комфорт за счет улучшенных современных условий, новые сертифицированные материалы, безопасность и т. д.

2. Банки дают кредиты под залог этой недвижимости гораздо охотнее. Сумму кредита можно получить больше, а проценты по нему ниже.

3. Ежемесячные платежи за коммунальные услуги будут меньше за счет большей энергоэффективности этих домов, а также отсутствия необходимости в кредите на реновацию дома или срочного сбора в его ремонтный фонд.

4. Звукоизоляция имеет немаловажную роль для комфортного проживания. Все мы люди, конечно, социальные существа, но не по принуждению, любим приватность.

5. В 5-этажных новостройках есть лифты. Личное парковочное место будет ждать вас хоть до утра. В кладовке не пахнет подвалом.

Правда в том, что вторичка становится все менее „популярна“. А если банки действительно, как грозятся, не станут финансировать покупку старого жилья, то его ликвидность и, соответственно, цены на него упадут.

Если вы мечтаете о новом жилье, то именно сейчас стоит об этом серьезно задуматься. Ведь с нового года цены, скорей всего, снова вырастут.

Полезный совет

Можно ли покупателю торговаться и как это лучше делать?

Торговаться при покупке недвижимости можно и даже нужно, но получить значительную скидку, скорее всего, будет невозможно. Более того, иногда застройщики совсем не хотят идти на уступки в цене. Почему?

1. Цена зависит от соотношения спроса и предложения. Т.е. чем выше спрос, тем меньше вероятности получить хоть какую то скидку. Понять величину или количество спроса вам как потребителю сложно, но возможно. Вам важно это знать, так как от этого зависит „ценовой коридор“, в котором можно торговаться. Обычно это 5–10%, но не советую вам начинать торг с 10%, дабы в глазах застройщика не выглядеть несерьезно.

2. Стадия имеет значение. Если вы хотите купить квартиру в полностью готовом доме, то, вероятнее всего, вы можете спрашивать большую скидку, чем на стадии котлована. Однако это тоже не всегда работает, так как у каждого застройщика есть свои временные и денежные резервы, разные бюджеты и стратегии.

3. Другие факторы. Много зависит от того, насколько „дорогие“ деньги у продавца задействованы. Чудеса в цене вы сможете найти только в фирмах, близких к банкротству.

Тем не менее скидку можно получить не только деньгами. Выгода может быть разной. Например, спрашивайте бесплатно дополнительное парковочное место, кладовку или установку кухонной мебели. А если парковка вам, например, не нужна, то откажитесь от нее в пользу скидки. Будьте гибки в переговорах и готовы к компромиссам.