ЭКСПЕРТ | ТОП-5 вопросов о купле-продаже недвижимости и подробные ответы на них

Ежедневно в своей работе я сталкиваюсь с огромным количеством вопросов относительно покупки или продажи недвижимости – как от клиентов, которые пытаются своими силами справиться со сделкой, так и от тех, кто только взвешивает свои силы и рассматривает различные варианты, пишет маклер Светлана Арро для издания „МК-Эстония“.

Вопросы бывают самые разные, из которых можно выделить пять наиболее популярных.

1.Что происходит на рынке недвижимости? Цены падают? Цены растут?

Этот вопрос – на поболтать: на него можно ответить коротко, но это не поможет вам принять правильное стратегическое решение при покупке-продаже недвижимости.

Тем не менее. В последние месяцы рынок недвижимости в Эстонии, особенно в сегменте квартир, проявляет определенную стабильность. Анализируя количество проданных квартир в различных городах за последний месяц, можно отметить относительное постоянство этого показателя. Несмотря на некоторые колебания, вызванные главным образом оформлением сделок по большему числу новостроек, объем продаж квартир с конца прошлого года остается примерно на одном уровне.

В следующем году подобная тенденция к затишью продолжится, и, вероятно, до весны значительных изменений не стоит ожидать.

При ближайшем рассмотрении также видно, что цены на квартиры вторичного рынка за год снизились, в то время как цены на новостройки выросли. С уменьшением числа забронированных и строящихся новых квартир также постепенно снижается количество готовящихся к заселению жилых помещений и их влияние на статистику.

Поэтому в новом году мы увидим увеличение статистического падения цен (по данным Департамента статистики), поскольку ведущую роль будут играть квартиры вторичного рынка.

2. Выгодно ли сегодня покупать или продавать недвижимость?

Сегодня точно выгодно покупать и продавать, если вам необходимо закрыть свои базовые потребности. Не стоит заниматься прокрастинацией до „идеального“ для этого момента.

Вопрос скорее в другом – можете ли вы сегодня позволить себе покупку? Или – на что вы потратите деньги от продажи?

Для осознания этого необходимо в первую очередь оценить имеющийся капитал и ежемесячный постоянный доход. Затем провести анализ рынка и выяснить примерную цену необходимой недвижимости. Далее составляете ваш личный бизнес-план.

Аналитики советуют: стоимость покупаемого жилья не должна быть выше, чем доход покупателя за 4 года. Это означает, что если ваша зарплата составляет 2000 евро в месяц, то максимальная стоимость покупки не должна превышать 2000x12x4=96 000 евро. Это правило действует при покупке жилья как с помощью банка, так и без него.

Большинство сделок все-таки финансируют банки, и здесь стоимость покупки может ограничиваться размером вашего первого взноса и суммой максимально возможного кредита. Поэтому, даже если у вас есть, например, 70 000 евро самофинансирования и банк даёт вам ещё столько же кредита, то все равно вспомните предыдущую формулу.

При доходе в 2000 евро в месяц покупка на сумму не более 96 000 евро не будет в дальнейшем являться финансово обременительной.

Продавать же сейчас выгодно только в случае, если вы знаете, что будете делать с деньгами. Если у вас сейчас есть недвижимость, которая приносит стабильный арендный доход, то стоит ее себе оставить или поменять на вариант, который будет приносить ещё больший доход и с минимальной вакантностью.

К каждой сделке надо подходить индивидуально, так как цепочка обстоятельств у всех – разная, и на один и тот же вопрос будут даны разные ответы.

3. Сколько стоит моя недвижимость?

Если вы хотите получить устный ответ от маклера для определения своего финансового актива на сегодняшний день, то вам надо просто прислать точный адрес (или выписку из Крепостной книги) и сделанные телефоном фотографии. Опытный маклер даст вам ответ сразу (в случае типовой квартиры) или в течение суток (проведя более глубокий анализ рынка).

Если вы хотите продать свою недвижимость, то приглашайте маклера на место. Цена недвижимости зависит не только от метража, этажа и состояния, но и от первого впечатления, от месторасположения, от состояния фасада дома и от дизайна внутренней отделки. Перед визитом маклер обязательно проверит документацию. По результатам этого анализа цена тоже будет корректироваться.

Также не забудьте рассказать о срочности продажи. Если стоимость недвижимости вам нужна для банка или при разделе имущества, то необходимо заказать письменный оценочный акт, который имеют право выдавать сертифицированные оценщики.

4. Сейчас выгоднее купить или арендовать квартиру?

Только вы сами решаете, купить или арендовать. Если вы точно знаете, что это – ваше временное жилье (например, на время обучения в другом городе), то выбор, конечно же, надо сделать в пользу аренды. Расходы на нотариуса, госпошлины, банковские услуги по установке ипотеки при покупке настолько высоки, что финансово не оправдывают себя при покупке недвижимости на короткий срок.

Ко всему вышеперечисленному следует добавить расходы на переезд и обстановку. Все это делает экономически невыгодной сделку покупки временного жилья.

Финансовая составляющая очень важна при ответе на этот вопрос. Если у вас есть недвижимость, которую вы хотите поменять, то узнайте, сколько она стоит. Если вам необходимо взять кредит в банке, то узнайте, на какую сумму вы можете рассчитывать и какие ежемесячные выплаты при этом предстоят. Может, выгоднее эту недвижимость сдавать и снимать другую?

5. Стоит ли делать ремонт перед продажей квартиры?

Все зависит от состояния квартиры на данный момент. Спрос имеется на квартиры в любом состоянии. Большее значение здесь будет играть цена.

Конечно, за квартиру с дизайнерским ремонтом можно просить даже выше рыночной цены, но подсчитайте точно, сколько вам нужно будет заплатить дизайнеру и вложить в ремонт.

Скорее всего, эта сумма будет гораздо выше, чем предполагаемая выгода. С учетом потраченного времени и нервов эта затея становится и вовсе абсурдной.

А вот хоумстейджинг никогда лишним не будет. Советую обратиться к специалисту-хоумстейджеру или к своему маклеру (некоторые маклеры обладают знаниями в этой сфере).

Его задача – рассмотреть в квартире потенциал интересного и уютного жилья. А потом при помощи минимальных затрат воплотить это в реальность и грамотно представить результат потенциальным покупателям.

Анализ рынка недвижимости

По данным за ноябрь бюро Uus Maa, цены на недвижимость за месяц выросли, но если смотреть за год – то упали.

По данным ноябрьского анализа, рынок квартир в этом месяце в целом не предоставил сюрпризов. Всего было продано 1695 квартир по всей стране (в октябре 1790), с медианными ценами за квадратный метр в размере 2055 евро. По сравнению с октябрем уровень цен вырос на 7,2%, в то время как за год он снизился на 5,8%.

В Таллинне сменились собственники 680 квартир (в октябре 679), и средняя медианная цена за квадратный метр составила 2948 евро. В течение месяца произошло увеличение цен на 0,6%, а за год – на 5,8%.

Рынок квартир в Тарту в ноябре вновь рос, и было проведено 154 сделок купли-продажи (в октябре 120), с медианной ценой за квадратный метр в размере 2660 евро. В течение месяца уровень цен вырос на 25,9%, а за год – на 11,1%. Статистика Тарту четко показывает, что в ноябре новые квартиры стали более востребованными, и покупателям передавали права собственности на объекты вновь построенных жилых комплексов.

В Пярну ноябрь оказался снова тихим. Если в октябре главенствовали новые квартиры, то в ноябре рынок квартир этого курортного города двигался по обычному сценарию. Было продано 60 квартир (в октябре 100), и средняя медианная цена за квадратный метр составила 2196 евро. За месяц уровень цен снизился на 8,6%, а за год – на 6,9%.