Четыре тонны фекалий в подвале: покупка недвижимости обернулась годами судов
(29)
Купить дом. Для многих это недостижимая мечта, окрашенная в самые яркие и радостные цвета. Пожалуй, каждый может с ходу назвать с десяток преимуществ жизни в собственном доме, а призадумавшись – и еще столько же. И мало кто готов к тому, что покупка собственного дома, на которую столько надежд, обернется бесконечными судебными разбирательствами и часами грязной работы. Наша читательница Светлана рассказала свою историю, чтобы ее пример послужил уроком всем, кто находится в радостном поиске своего будущего sweet home, пишет „МК-Эстония“.
„В мае 2018 года мы купили дом и стали жить, – начала свой рассказ Светлана. – Вернее, муж тогда работал в Швеции, и я въехала в дом одна. Спустя две недели я поняла, что у нас – не центральная канализация, а локальная: она не смывается, а всасывается, как на паромах и в самолетах, плюс активно поступали запахи. Я связалась с инспектором Tallinna Vesi и сообщила о проблеме продавцам“.
Когда инспектор и представительница продавцов (это пять наследников бывшего владельца дома) прибыли на встречу, были открыты люки – и выяснились шокирующие подробности.
Кошмар на улице Келлука
„Первый люк около входа в дом был полон фекальных вод. Система здесь изначально была такая: при главном входе в дом между первым и подвальным этажами в бетоне был сделан „саркофаг“, в котором и находилась локальная канализация. Прямо под домом, то есть ее невозможно было бы ликвидировать иначе, как только выламывать и выкапывать, – продолжает Светлана. – Оттуда в люк при входе шла труба, по ней вытекали легкие отходы, т. е. вода. Все тяжелые отходы оставались под домом. И когда этот люк наполнялся – а стенки там из кирпичей! – то вода шла либо в грунт, либо выходила по тонкой трубе еще в один люк и оттуда – снова в грунт. То есть ситуация безысходная, так или иначе это все шло в землю. Когда инспектор это обнаружил, он сказал, что это все 100-процентно нужно выкапывать и переделывать“.
Светлана говорит, что когда в 2002 году составляли договор о подключении к канализации, тогдашний владелец должен был все это выкопать и подключить дом к пункту соединения с центральной канализацией, которую подвела к участку Tallinna Vesi. Получилось, что общее дело сделано наполовину: Tallinna Vesi свою часть договора выполнила, а владелец дома посчитал, что ему и так хорошо, и фактическим подключением к канализации заморачиваться не стал.
По документам канализация как бы имеется: проект есть, все подписи в наличии, Tallinna Vesi регулярно выставляла счета за пользование канализацией, а владелец их исправно оплачивал – в доме жил один человек, и счета были совсем небольшие. Но сделана ли часть работы на территории собственника, очевидно, никто не проверил. Или проверил – но проблем почему-то „не увидел“?.. По словам Светланы, в договоре есть пункт: Tallinna Vesi не несет ответственности за качество работ на территории владельца участка.
„Инспектор сказал, что мы должны осуществить все работы, которые значились по бумагам как выполненные, но по факту выполнены не были: выходящую из дома трубу вывести в смотровые люки и далее к пункту подключения. Он осмотрел у нас еще и водопроводную трубу – она оказалась не того диаметра, как в договоре, и ее тоже следовало привести в соответствие с договором. Эти работы нам обошлись в 11 000 евро, – рассказывает хозяйка. – Представительница продавцов нам сказала, что мы, так сказать, сами дураки: мы же осматривали дом, видели, какие трубы здесь, и вообще мы сами виноваты, что не удостоверились и не проверили все, а по договорам, по бумагам – у них-то все в порядке“.
Светлана попросила инспектора написать прежним владельцам письмо с объяснением, по какой причине все необходимо переделывать, и получила копию этого письма. Там четко написано, что локальная канализация 100-процентно не соответствует проекту. Кроме того, в ходе проверки обнаружили, что кусок чугунной трубы отвалился, и камеру не решились запускать дальше, боясь, что камера застрянет, и ее не смогут вытащить. Тем не менее видеоисследование подтвердило, что труба локальная, что там скопление отходов и подключение к центральной канализации отсутствует. Стало ясно, что без суда не обойтись.
„Когда все это безобразие вскрыли, из-под дома выкачали четыре тонны спрессованных фекалий, – говорит Светлана. – Каждый шаг, который мы предпринимали, мы документировали, фотографировали и снимали на видео. Сделали все, как планировалось в 2002 году: новые геодезические пункты соединения, новый проект, все зафиксировали. Однако оказалось, что это все не является подтверждением нашей правоты для суда…“
Пять лет тяжб
Первый суд новые владельцы проблемной недвижимости выиграли.
„Дом стоил 165 тысяч евро, мы предлагали, чтобы 10 процентов (16 тысяч) нам вернули. На слушание приходил человек, который копал нам траншею, сотрудник дочерней компании Tallinna Vesi. Он объяснил, что и зачем они делали, что нужно было провести такие-то работы, потому что эти работы никогда тут не были проведены. Мы выиграли суд, но старые владельцы подали апелляцию… и после этого, есть такое ощущение, наше дело больше никто не открывал, – возмущается Светлана. – Суд второй инстанции опирался на то, что в объявлении о продаже дома было сказано remondi vajav maja (нуждающийся в ремонте дом – прим. ред.), слова „локальная“ и „центральная“ о канализации вообще опущены из текста, и заключение было таким, что „дом же старый, вы сами видели, что покупали“. Нас это решение не устроило, и мы подали кассацию“.
В кассации было сказано: обратите внимание на такие-то пункты, не было подключения к канализации, там копали по таким-то причинам…
„Наше дело взяли на повторное рассмотрение, а как сказала наша юрист, из 100 процентов берут только три, и из этих трех только одно попадает на повторное рассмотрение дела. Нам повезло, нас взяли. Но когда мы пришли в суд, только одна из трех судей знала, кто должен прийти и по какому делу. Вторая спрашивала у нее: „Что мы тут сейчас делать будем?“ (я сидела близко и все слышала), а мужчина-судья все сорок минут молча смотрел в потолок. Ну и поскольку, это же очевидно, дело не открывалось, опять сошлись на том, что это был remondi vajav дом, и покупатель сам видел, что покупает. То есть наше дело закрыли, не читая, и успокоились, – негодует хозяйка проблемной недвижимости. – Вот такая удивительная история! Есть фото, есть видео, есть архив переписки с инспектором, есть конкретное заключение контроля об отсутствии подключения – и все это не является подтверждением для суда, и продавец ни за что ответственности не несет“.
Огромные издержки
„Перед покупкой дома мы продавали квартиру, и в течение двух лет, согласно закону, я несла ответственность за скрытые дефекты, о которых я могла не знать и сама. А за этот дом, выходит, никто не отвечает?“ – задается вопросом хозяйка проблемной недвижимости.
Светлана не остановилась. Она написала лично мэру Таллинна Михаилу Кылварту. Через две недели с ней связался его секретарь и попросил подробностей. Светлана отправила все фотографии и видео, написала большое письмо.
Через две недели с нею связался специалист по таллиннским коммуникациям и попросил объяснить еще раз, что произошло. Светлана подробно рассказала, что в регистре значится подключение, есть документы, но по факту в наличии только локальная канализация, которую новые владельцы сами переделывали, хотя это должно было быть сделано задолго до покупки дома.
Ответа на это письмо не последовало, но еще через два дня со Светланой связалась представительница Tallinna Vesi, ответственная за документацию, и попросила еще раз объяснить ситуацию. И Светлана – в который уже раз! – снова рассказала, в чем суть.
„Она спросила, что мы вообще хотим от Таллинна и почему мы обратились в мэрию, – говорит Светлана. – И вот вчера я получила сообщение, что к процессу подключилась Tallinna Vesi и наше дело отправлено в суд. Может быть, Таллинн нам как-то поможет?..“
Мы разговаривали со Светланой в субботу. А в понедельник от нее пришло сообщение: „Нам выписали от суда счет 10 000 евро за то, что мы пытались добиться правды и компенсации за скрытые дефекты. И как мне еще раз суд написал, на мою жалобу нет основания заводить дело – жалоба была отправлена директору суда. Дело закрыто“.
В конце 2018 года в наше юридическое бюро обратились покупатели. Причина обращения – нарушение условий договора купли-продажи недвижимости, находящейся в городе Таллинн.
В одном из пунктов договора купли–продажи продавцами было заявлено, что жилой дом на объекте недвижимости находится в состоянии, требующем капитального ремонта, имеет центральное отопление, подключен к электросети, центральной водопроводной и канализационной сетям и не имеет не упомянутых в договоре особенностей или дефектов, которые они считают необходимым устранить в настоящем договоре.
После приобретения недвижимости покупатели заметили несоответствия условиям ранее заключенного договора, о котором в момент заключения договора продавцы не сообщили, а покупатели визуально не определили, а именно – тот факт, что система не имеет подключения к центральной канализации.
Данный факт был установлен и представителем Tallinna Vesi, который в акте осмотра подтвердил, что труба, идущая от жилого дома, соединена с локальным канализационным колодцем, расположенным на участке, оттуда чугунная труба диаметром 110 мм идет к колену, которое заросло, и что необходимо проложить надлежащую канализационную трассу, так как канализация является локальной.
В сентябре 2018 года покупатели связались с продавцами и сообщили, что объект не имеет подключения к центральной канализационной линии, и попросили устранить выявленные дефекты. Продавцы не объяснили данных обстоятельств и не устранили дефекты. В конце ноября 2018 покупатели еще раз обратились к продавцам с просьбой устранить дефект либо возместить имущественный ущерб.
Продавцы не согласились с требованиями покупателей, мотивируя свой отказ тем, что предмет договора купли-продажи имеет подключение к центральной канализации, что подтверждается проектом, актом, согласно которому работы по проекту выполнены, и объект подключен к общественной системе водоснабжения и водоотведения Таллинна в точке подключения.
Кроме того, с Tallinna Vesi AS заключен договор на оказание услуг водоснабжения и водоотведения, а также договор о подключении. По мнению продавцов, претензии покупателей, что объект договора не имеет подключения к центральной канализации, а продавцы нарушили вытекающую из договора купли-продажи обязанность передать объект в соответствии с условиями договора, не верны. То, что во время устранения засора была перекрыта канализация или прорвало трубу, не является дефектом предмета договора. В договоре отмечено, что речь идет о капитальном ремонте, поэтому покупатели должны были понимать, что он требуется всем техническим системам – в том числе, канализационному трубопроводу.
В связи с тем, что стороны не пришли к компромиссу, покупатели обратились в суд с требованием. Суд первой инстанции, рассмотрев дело по существу, взвесив все доказательства и доводы сторон, удовлетворил иск частично и назначил продавцам возместить покупателям сумму, заплаченную покупателями за прокладывание канализационной трассы. Суд первой инстанции аргументировал свое решение так: несмотря на то, что продавцы представили в суд проект подключения к канализации жилого дома, договоры и акт, доказательства, представленные покупателями, подтверждают истинность их требований. А именно – что на самом деле канализация, идущая от жилого дома, не была подключена к центральной системе водоотведения, а причина ее отсутствия заключалась в том, что соответствующая часть была фактически замурована.
Продавцы подали апелляционную жалобу в Таллиннский окружной суд. В июне 2022 года Таллиннский окружной суд удовлетворил ее и отменил решение Харьюского уездного суда. Окружной суд посчитал, что уездный суд ошибочно установил, что жилой дом, расположенный на участке, не имел подключения к центральной канализации, на основании чего уездный суд ошибочно пришел к выводу, что предмет договора не соответствовал условиям договора. По мнению Окружного суда, представленные по делу доказательства не позволили сделать вывод о несоответствии канализации объекта недвижимости условиям договора, и раз в договоре купли-продажи было отмечено, что жилой дом на объекте находится в состоянии, требующем капитального ремонта, то и канализационная трасса также подпадает под этот пункт договора.
Покупатели подали кассационную жалобу в Государственный суд. В апреле 2023 года Государственный суд удовлетворил ее, отменил решение Таллиннского окружного суда и направил дело в тот же окружной суд на новое рассмотрение. Госсуд отметил, что для выяснения содержания договора купли-продажи, заключенного сторонами, суды должны были толковать договор по правилам, предусмотренным статьей 29 Обязательственно-правового закона.
Согласно части первой данной статьи, толкование договора должно основываться на реальной воле сторон с учетом всех обстоятельств, представленных суду, и того, как сами договаривающиеся стороны понимали заключенный договор. Госсуд отметил, что при повторном рассмотрении дела окружной суд должен определить общую волю сторон, а при невозможности этого оценить договор купли-продажи с позиции разумного человека и обосновать свои выводы.
В сентябре 2023 года Таллиннский окружной суд вынес решение, в котором суд удовлетворил апелляционную жалобу и отменил решение Харьюского уездного суда. Таллиннский окружной суд пришел к выводу, что на участке было установлено подключение к центральной канализации, но поскольку трубопровод пришел в негодность и разросся, то центральной канализации фактически не было. Таллиннский окружной суд сослался на тот факт, что поскольку в договоре купли-продажи было отмечено, что жилое помещение на объекте находится в состоянии, требующем капитального ремонта, то капитальный ремонт здания на практике означает и замену трубопроводов.
Мы затрудняемся дать однозначный ответ на вопрос „МК-Эстонии“: „Как вышло, что суд встал на сторону продавца, хотя покупатель предоставил множество документальных подтверждений, что документы о состоянии недвижимости не соответствовали действительности?“. Но есть большая вероятность, что Таллиннский окружной суд не углублялся в детали данного гражданского дела, как это сделал суд первой инстанции. Суд посчитал, что если продавцы представили проект центральной канализации и акт, согласно которому работы по проекту выполнены, то этого достаточно, чтобы не сомневаться, что в доме была центральная канализация. И поскольку в договоре купли-продажи было отмечено, что жилое помещение требует капитального ремонта, то трубопровод не является исключением. Несмотря на тот факт, что Tallinna Vesi AS в своем акте отмечает, что в доме – локальная канализация, а свидетель, который непосредственно строил новую трассу, также об этом сообщил.
В настоящее время судебное решение вступило в законную силу, и возможности защиты своих прав на территории Эстонии у покупателей исчерпаны.
