Вступающие в силу в апреле изменения позволят получить жилищный кредит большего размера

С апреля Банк Эстонии изменит правила, на основании которых банки рассчитывают максимальную кредитоспособность клиента, берущего жилищный кредит. Руководитель направления жилищного кредитования Coop Pank Карин Осипова объяснила, как изменения повлияют на людей, которые в ближайшем будущем планируют приобрести жилье в кредит.

Основное изменение заключается в том, что центральный банк корректирует процентную ставку, которую банки используют для расчета ежемесячного платежа по кредиту, чтобы оценить максимальную кредитоспособность заемщика. В настоящее время применяется либо указанная в кредитном предложении процентная ставка, к которой добавляются 2 процентных пункта, либо годовая процентная ставка в размере 6%. При принятии решения о кредитовании банк должен учитывать больший из этих двух вариантов. С 1 апреля надбавка в 2 процентных пункта исчезнет, ​​и расчет необходимо будет производить либо с процентной ставкой кредитного предложения, либо с 6% ставкой – в зависимости от того, какая из них выше.

Это означает, что при нынешнем высоком Euribor смягчается требование расчета максимальной платежной нагрузки и теоретически для заемщика увеличивается максимально возможная сумма кредита. Например, согласно сегодняшнему лимиту жилищного кредита Банка Эстонии, человек со средней нетто-зарплатой в размере около 1360 евро, не имеющий иждивенцев и других финансовых обязательств, может взять жилищный кредит на сумму максимум порядка 95 000 евро, но с 1 апреля она составит уже примерно 113 000 евро.

Остается в силе требование Банка Эстонии о том, что ежемесячные платежи по кредиту и лизингу заемщика могут составлять не более 50% его нетто-дохода. Поскольку банки также применяют внутренний лимит платежеспособности и прочие методы оценки платежеспособности, в дополнение к финансовым обязательствам учитывающие иждивенцев заявителя и прочие повседневные расходы, фактический эффект от изменения процентной ставки может быть не таким большим, как в приведенном примере. Помимо платежеспособности, на сумму кредита влияет также стоимость залога и собственное участие клиента в проекте.

Возможности уменьшения объема самофинансирования

Если в условиях повысившихся процентных ставок получить жилищный кредит кажется сложнее, чем раньше, стоит рассмотреть все возможности уменьшения объема самофинансирования. Чаще всего выдают жилищные кредиты, по условиям которых покупатель уплачивает самофинансирование, а приобретаемое жилье остается залогом по кредиту. Если покупатель жилья в состоянии предложить дополнительные залоги достаточной рыночной стоимости, кредит можно получить даже без денежного самофинансирования.

Широко распространенным способом уменьшения самофинансирования также является поручительство KredEx, с помощью которого в прошлом году в Coop Pank взяли четверть всех жилищных кредитов. Поручительство KredEx снижает требование самофинансирования покупателя жилья с обычных 15% до 10%. Для многодетных семей требование самофинансирования составляет всего 5% от рыночной стоимости приобретаемого жилья. Например, жилье рыночной стоимостью 100 000 евро можно приобрести, внеся всего 10 000 или даже 5 000 евро самофинансирования.

Coop Pank – единственный действующий в Эстонии банк, который помимо других гарантий по жилищному кредиту, принимает поручительство KredEx на покупку жилья в сельской местности. Это уникальное поручительство для покупателя дома за пределами крупных городов: KredEx гарантирует 80% жилищного кредита, а 20% остается без обеспечения. Поскольку банку в качестве залога не требуется недвижимость, для данного кредита ее стоимость также не имеет значения. Покупатель жилья должен предоставить только самофинансирование в размере 10% от общей стоимости проекта.

Например, если цена дома в сельской местности составляет 50 000 евро и еще 50 000 евро будет потрачено на ремонт, общая стоимость проекта составит 100 000 евро. Если у покупателя есть 10 000 евро, банк может выдать ему кредит в размере 90 000 евро. При этом обеспечение KredEx гарантирует 72 000 евро кредита, а 18 000 остаются для банка без обеспечения.

Еще одной хорошей возможностью покупки дома в сельской местности является использование совместного кредита от Фонда развития жизни на селе (MES), который Coop Pank рассматривает в качестве самофинансирование жилищного кредита. Максимальная сумма совместного кредита MES составляет 100 000 евро, но может достигать не более 50% общей суммы жилищного кредита. Например, если семья хочет взять на покупку загородного дома жилищный кредит в размере 180 000 евро, доля MES может составлять 90 000 при условии, что банк также профинансирует кредит в размере 90 000 евро. То, что развитие жизни во всех уголках Эстонии важно для отечественного Coop Pank, свидетельствует тот факт, что почти 40% всех договоров покупки жилья с помощью совместного кредита MES, до сих пор финансировалось именно Coop Pank.

Сравнивать предложения стало проще

Три важные вещи, которые банки принимают во внимание, принимая решения по жилищным кредитам: это кредитоспособность заявителя, его предыдущее платежное поведение и ликвидность залогового имущества. Чтобы это проверить, банки обычно запрашивают выписки за шесть месяцев со счетов всех банков, где у заявителя есть счета, а также экспертную оценку предлагаемых в качестве залога активов – в просторечии оценочный акт.

Предложения по жилищному кредиту определенно стоит запросить в нескольких банках. Следует сравнить предлагаемую банком маржу по кредиту и связанную с договором плату. В целом, лучше брать жилищный кредит на максимально продолжительный срок, который обычно составляет 30 лет. Как правило, чем больше срок и ниже плата за договор и маржа, тем выгоднее кредит оказывается для покупателя жилья.

Благодаря технологическому прогрессу получать сопоставимые предложения стало намного проще. Например, в Coop Pank человек видит первоначальное ориентировочное предложение по кредиту сразу после подачи заявления, и может решить, хочет ли он связаться с кредитным администратором для получения обязывающего предложения.