Основное изменение заключается в том, что центральный банк корректирует процентную ставку, которую банки используют для расчета ежемесячного платежа по кредиту, чтобы оценить максимальную кредитоспособность заемщика. В настоящее время применяется либо указанная в кредитном предложении процентная ставка, к которой добавляются 2 процентных пункта, либо годовая процентная ставка в размере 6%. При принятии решения о кредитовании банк должен учитывать больший из этих двух вариантов. С 1 апреля надбавка в 2 процентных пункта исчезнет, ​​и расчет необходимо будет производить либо с процентной ставкой кредитного предложения, либо с 6% ставкой – в зависимости от того, какая из них выше.

Это означает, что при нынешнем высоком Euribor смягчается требование расчета максимальной платежной нагрузки и теоретически для заемщика увеличивается максимально возможная сумма кредита. Например, согласно сегодняшнему лимиту жилищного кредита Банка Эстонии, человек со средней нетто-зарплатой в размере около 1360 евро, не имеющий иждивенцев и других финансовых обязательств, может взять жилищный кредит на сумму максимум порядка 95 000 евро, но с 1 апреля она составит уже примерно 113 000 евро.

Руководитель направления жилищного кредитования Coop Pank Карин Осипова

Остается в силе требование Банка Эстонии о том, что ежемесячные платежи по кредиту и лизингу заемщика могут составлять не более 50% его нетто-дохода. Поскольку банки также применяют внутренний лимит платежеспособности и прочие методы оценки платежеспособности, в дополнение к финансовым обязательствам учитывающие иждивенцев заявителя и прочие повседневные расходы, фактический эффект от изменения процентной ставки может быть не таким большим, как в приведенном примере. Помимо платежеспособности, на сумму кредита влияет также стоимость залога и собственное участие клиента в проекте.

Возможности уменьшения объема самофинансирования

Если в условиях повысившихся процентных ставок получить жилищный кредит кажется сложнее, чем раньше, стоит рассмотреть все возможности уменьшения объема самофинансирования. Чаще всего выдают жилищные кредиты, по условиям которых покупатель уплачивает самофинансирование, а приобретаемое жилье остается залогом по кредиту. Если покупатель жилья в состоянии предложить дополнительные залоги достаточной рыночной стоимости, кредит можно получить даже без денежного самофинансирования.

Широко распространенным способом уменьшения самофинансирования также является поручительство KredEx, с помощью которого в прошлом году в Coop Pank взяли четверть всех жилищных кредитов. Поручительство KredEx снижает требование самофинансирования покупателя жилья с обычных 15% до 10%. Для многодетных семей требование самофинансирования составляет всего 5% от рыночной стоимости приобретаемого жилья. Например, жилье рыночной стоимостью 100 000 евро можно приобрести, внеся всего 10 000 или даже 5 000 евро самофинансирования.

Coop Pank – единственный действующий в Эстонии банк, который помимо других гарантий по жилищному кредиту, принимает поручительство KredEx на покупку жилья в сельской местности. Это уникальное поручительство для покупателя дома за пределами крупных городов: KredEx гарантирует 80% жилищного кредита, а 20% остается без обеспечения. Поскольку банку в качестве залога не требуется недвижимость, для данного кредита ее стоимость также не имеет значения. Покупатель жилья должен предоставить только самофинансирование в размере 10% от общей стоимости проекта.

Например, если цена дома в сельской местности составляет 50 000 евро и еще 50 000 евро будет потрачено на ремонт, общая стоимость проекта составит 100 000 евро. Если у покупателя есть 10 000 евро, банк может выдать ему кредит в размере 90 000 евро. При этом обеспечение KredEx гарантирует 72 000 евро кредита, а 18 000 остаются для банка без обеспечения.

Еще одной хорошей возможностью покупки дома в сельской местности является использование совместного кредита от Фонда развития жизни на селе (MES), который Coop Pank рассматривает в качестве самофинансирование жилищного кредита. Максимальная сумма совместного кредита MES составляет 100 000 евро, но может достигать не более 50% общей суммы жилищного кредита. Например, если семья хочет взять на покупку загородного дома жилищный кредит в размере 180 000 евро, доля MES может составлять 90 000 при условии, что банк также профинансирует кредит в размере 90 000 евро. То, что развитие жизни во всех уголках Эстонии важно для отечественного Coop Pank, свидетельствует тот факт, что почти 40% всех договоров покупки жилья с помощью совместного кредита MES, до сих пор финансировалось именно Coop Pank.

Сравнивать предложения стало проще

Три важные вещи, которые банки принимают во внимание, принимая решения по жилищным кредитам: это кредитоспособность заявителя, его предыдущее платежное поведение и ликвидность залогового имущества. Чтобы это проверить, банки обычно запрашивают выписки за шесть месяцев со счетов всех банков, где у заявителя есть счета, а также экспертную оценку предлагаемых в качестве залога активов – в просторечии оценочный акт.

Предложения по жилищному кредиту определенно стоит запросить в нескольких банках. Следует сравнить предлагаемую банком маржу по кредиту и связанную с договором плату. В целом, лучше брать жилищный кредит на максимально продолжительный срок, который обычно составляет 30 лет. Как правило, чем больше срок и ниже плата за договор и маржа, тем выгоднее кредит оказывается для покупателя жилья.

Благодаря технологическому прогрессу получать сопоставимые предложения стало намного проще. Например, в Coop Pank человек видит первоначальное ориентировочное предложение по кредиту сразу после подачи заявления, и может решить, хочет ли он связаться с кредитным администратором для получения обязывающего предложения.

Поделиться
Комментарии