Покупать или арендовать: насколько выгодно сейчас брать кредит на покупку жилья?

Рынок недвижимости любит удивлять. Цены на жилье нет-нет да и скакнут то в одну, то в другую сторону. Количество разных предложений тоже меняется от большего к меньшему и обратно. Привилегия диктовать цену – также находится то в руках продавца, то в руках покупателя, и затем снова наоборот. Но если раньше в народе существовала твердая уверенность, что лучше брать кредит и платить за свое жилье, нежели каждый месяц отдавать деньги арендодателю, то теперь выгодным может оказаться как раз второй вариант, пишет „МК-Эстония“.

Покупать или не покупать? Продавать или не продавать? Достиг ли рынок недвижимости уже „дна“, которого многие так ждут, или не достиг? Этими вопросами задаются многие жители страны. Рынок недвижимости никогда не спит. Но понять, какие процессы там в данный момент преобладают, человеку непосвященному сложновато.

Купить собственное жилье – задача для многих непосильная. Высокие цены и большие ставки по кредитам вынуждают людей откладывать покупку и „перекантовываться“ во временном арендном жилье.

Непростая арифметика

По последним данным, в Эстонии – самые большие ставки по кредитам в Еврозоне. В ноябре процентная ставка по жилищному кредиту составила 5,86%. Примерно такие же показатели – в Латвии и Литве. А вот в Финляндии, где зарплаты повыше, ставка по жилищному кредиту в ноябре составила 4,39%.

В Эстонии большинство жилищных кредитов имеют плавающую процентную ставку, т. е. зависят от роста и снижения Euribor (Euribor – это сокращение от Euro Interbank Offered Rate, что переводится с английского как „европейская межбанковская ставка предложения).

Специалисты отмечают, что Европейский центральный банк в этом году продолжит снижение процентных ставок, поэтому и Euribor тоже скоро еще больше снизится.

По прогнозам, к концу этого года 3-месячная ставка Euribor снизится до 2,6%, а к концу следующего – до 2,2%, возможно – даже будет ниже 2%. Это уменьшит разницу между жилищными кредитами с плавающей процентной ставкой и кредитами с зафиксированной ранее на более высоком уровне процентной ставкой. И, по сравнению с некоторыми другими странами, жилищные кредиты с плавающей процентной ставкой могут даже стать более дешевыми, пишет Delfi со ссылкой на свои источники.

Что же в таком случае сейчас делать тем, кто задумывается о своем жилье? Надо ли бежать в банк и оформлять жилищный кредит? Что выгоднее?

Подводные камни

Аннели живет в ласнамяэской квартире, за которую выплачивает кредит. Квартира площадью 40 кв. м располагается в доме 2020 года постройки. Кредит на эту покупку Аннели взяла в том же году.

Не так давно девушка сдавала эту квартиру, и доход от аренды с натяжкой покрывал ежемесячные выплаты банку.

„Я сдавала за 500 евро, и до какого-то времени мой кредит полностью покрывался. Но с ростом Euribor сейчас выплаты по кредиту уже больше 500 евро. Последний раз я получила арендную плату в апреле 2023 года. Тогда мой платеж банку составлял 484,45 евро плюс страховка кредита – 22,73 евро. То есть уже тогда мне еле-еле хватало 500 евро на покрытие выплат“, – говорит Аннели.

Максим занимается инвестиционной недвижимостью, – он покупал исключительно однокомнатные квартиры, поскольку именно они пользовались не так давно большим спросом, – и сдавал их в аренду. Мужчина рассказывает, что в конце прошлого года из-за роста ставки еврибор арендная плата перестала покрывать по всем его объектам платежи по кредиту.

„А ведь подразумевается, что я должен получать с этих инвестиций еще и прибыль, – подчеркивает Максим. – В итоге встал ребром вопрос повышения платы за аренду. Но сейчас рынок арендной недвижимости перегрет, предложение больше спроса, и нужно искать ту тонкую грань, на которой балансировать, чтобы арендатор не ушел к другому арендодателю“.

Хочу или нуждаюсь?

„Для оформления кредита и покупки жилья на самом деле нет неправильного времени“, – говорит руководитель отдела финансирования частных лиц LHV Кэтлин Ватсель.

Но в то же время она отмечает, что активность покупателей на рынке снизилась. В прошлом году ходатайств о кредитах было на 8% меньше, чем годом ранее. Кредиты берут, прежде всего, те люди, у кого есть срочная необходимость в приобретении жилья и кто хорошо продумал свои планы и возможности.

„Стоит делать различие между желанием и необходимостью“, – говорит Ватсель.

Она добавляет, что интрессы все еще высоки, и цены на недвижимость пока значительно не снижаются. Поэтому стало гораздо меньше тех, кто берет кредит для покупки второго жилья, а также тех, кто просто спонтанно меняет его.

„Следует учитывать, что платежи по кредиту – изначально высокие, и неизвестно, что будет с ценами на недвижимость в этом году. Если человеку больше подходит аренда, то на данный момент нет причин от нее отказываться, поскольку цены на нее скорее имеют тенденцию к снижению. Правда, для одной недвижимости это более заметно, для другой менее. Euribor сейчас по-прежнему – чуть менее 4%, и ожидаемого быстрого снижения пока не произошло. Это означает, что, по крайней мере, изначально следует учитывать довольно значительные платежи по кредиту. Но клиенты достаточно хорошо осведомлены, и те, кто с учетом сегодняшних интрессов получает кредит, уже рассчитывают на более высокий Euribor“, – говорит Ватсель.

Предложений больше спроса

Руководитель портала Cıty24.ee Карин Ноппель-Кокеров говорит, что количество сделок купли-продажи в январе этого года и прошлого было одинаковым – 1267. В то же время в январе был заметен большой спад в сравнении с декабрем прошлого года – число сделок снизилось на 25%.

„Даже если учесть, что на декабрьский показатель повлияло возросшее число оформлений покупок квартир в новостройках (чтобы сэкономить на повышении налога с оборота), следует отметить, что покупателей жилья все же стало меньше“, – говорит руководитель портала.

В то же время она отмечает, что на рынке много квартир, сдаваемых в аренду, и их количество превышает реальный спрос. Например, только в Таллинне на портале Cıty24 сдается 1773 таких объекта, и это число в последнее время растет.

„Поскольку предложений – больше, чем спрос, арендодатели должны идти навстречу арендаторам в вопросе стоимости аренды. В январе средняя цена аренды квадратного метра в Таллинне составила 13,6 евро. И не исключено, что она еще снизится“, – говорит Ноппель-Кокеров.

В целом на рынке сейчас идет спад предложений нового жилья. Застройщики не рискуют в сложной экономической ситуации начинать новые жилищные проекты. Но по-прежнему в продаже есть находящееся в разном состоянии жилье по ценам от нескольких тысяч евро до пары миллионов.

„Понемногу цены снижаются. И в этом году можно ожидать новых снижений. Очень многое зависит от нашей экономической среды – если количество рабочих мест снижается, безработица растет, это напрямую влияет на возможности людей покупать новое жилье. Немаловажны и интрессы по жилищным кредитам, которые, несмотря на небольшой спад, все же самые высокие в Европе“, – говорит Ноппель-Кокеров.

Она добавляет, что цены на аренду также имеют тенденцию к снижению, поскольку на рынке появилось много жилплощади, которая раньше сдавалась на короткий срок (например, посуточно). Теперь все эти предложения конкурируют за арендаторов.

Кто диктует цену

Руководитель портала отмечает, что страна уже третий год в состоянии экономического спада, и рынок недвижимости напрямую зависит от этого. Но в этом году есть несомненный тренд.

„Как в отношении купли-продажи, так и в случае аренды рынок больше склоняется в сторону покупателя и арендатора, которые могут смелее диктовать свои цены. Если же кто-то надеется сейчас поскорее продать или сдать свое жилье по высокой стоимости, к сожалению, он будет разочарован“, – подчеркивает руководитель портала City24.

То же самое говорит и маклер Uus Maa Kinnisvarabüroo Эльвира Кралле: если покупатель хочет получить цену повыше, то он, скорее всего, не найдет покупателя – если это, конечно, не какое-то эксклюзивное жилье. То же самое касается и аренды.

По ее словам, продавец или арендодатель, конечно, может не пойти на уступки покупателю или арендатору. Но в таком случае поиски другого желающего могут затянуться на несколько месяцев.

„Чисто математически сейчас немного выгоднее снимать жилье, чем брать кредит и покупать, – говорит маклер. – Переломный момент произошел осенью 2022 года. До этого цены росли, и был ажиотаж – покупали все и по любым ценам. А затем начался рост Euribor, клиенты затихли и стали наблюдать, что будет дальше с рынком. Спрос на покупку резко сократился. Сейчас же просадка по ценам произошла больше на вторичном рынке, т. к. люди хотят срочно продать недвижимость и идут на уступки. Застройщики же могут себе позволить подождать и не идти на снижение цен, а заморозить их. При этом в целом продается и новое, и старое жилье. Просто сделок стало меньше“.

Она добавляет, что если раньше людям кредит обходился в 600 евро ежемесячно при общей сумме 80 000 евро, то сейчас такой же обходится в 1100 евро.

„В сегодняшней ситуации много людей продает свое жилье и переезжает в арендованное. Это дешевле, и они хотят посмотреть, куда ситуация повернется. „Купить еще успею““, – описывает логику некоторых клиентов маклер, отмечая, что такая ситуация уже превратилась в своего рода тенденцию на рынке.

Комментарий

Райво Варе, предприниматель, экономист.

Покупать сейчас недвижимость или нет?

Инвестиционный объект я бы сейчас не пошел покупать. Рано еще. Пускай еще чуток цены упадут. Деньги подешевеют. Ставки упадут.

А если покупать для себя, то там – другие правила игры. Если человек способен обслужить свой кредит, то почему бы нет. Но я советовал бы учитывать, что ставки будут падать. Есть смысл если не ждать, то хотя бы при заключении договора попробовать оставить „автомат“. То есть автоматическое снижение ставки приведет и к снижению ставки для должника.

Если сейчас вопрос жилья остро не стоит, то я все же посоветовал бы пока арендовать. Но все зависит от жизненных планов людей и способностей оплачивать кредит.

Euribor действительно упадет в этом году. Причем сейчас прогнозы даже более позитивные. Если раньше говорили, что Euribor упадет только во втором полугодии (а значит, до кредитов он доберется в лучшем случае в начале следующего года), то сейчас ожидают, что снижение начнется уже в первом полугодии.

Европейская экономика сейчас в основном буксует. Поэтому снижение ставки – это как раз то, что нужно, чтобы подстегнуть экономическое развитие. Единственное, что пока смущает, это – уровень инфляции. Основная инфляция, правда, снижается, но пока не ясно, что будет с двумя очень важными для нее показателями – ценами на энергоносители и на сельхозпродукцию. Поэтому банки осторожничают со снижением.

Но я думаю, что они тоже будут уже снижать ставку. Хотя в течение года она снизится не на 2–3%, что было бы здорово. Максимум будет снижение на 1% или 1,25%.

Конечно, может случиться и так, что ставки будут потом расти. Если инфляция опять „взорвется“, то сначала ставки заморозят. Если это никак не повлияет, их опять могут поднять.

Для тех, кто сейчас возьмет кредит, так сказать, подешевле, остается риск, что выплаты по нему станут больше, если оформлена нефиксированная ставка. Но фиксированная ставка – это тоже риск. Банк зафиксирует ее на более высоком уровне, чем она может потом быть. Поэтому есть риск, что вы будете платить высокую ставку, несмотря на то, что она будет падать.

Если в Западной Европе 60% договоров заключены с фиксированной ставкой, то в наших краях около 90% кредитов – с плавающей ставков. Фиксированную ставку у нас особо не любят ни потребители, ни банки. С фиксированной ставкой хорошо то, что она более-менее подвластна клиенту. В случае плавающей ставки клиент ничего решить не может.