ЭКСПЕРТ | Большинство инвесторов в сфере аренды в действительности являются не бизнесменами, а спекулянтами

„Ставшее в последнее время буквально национальным спортом государственного масштаба безудержное приобретение арендных квартир в новых экономических условиях приобрело дополнительные измерения – использование математики на уровне основной школы и составление плана“, – пишет партнер по продажам Pindi Kinnisvara Пеэп Сооман.

„Хотя основным виновником кажущейся утраты прибыльности и по этой причине погружения арендного бизнеса в летаргический сон считается Euribor, в реальности главным действующим лицом был, есть и будет все же сам инвестор. Если исключить тех людей, которые в промежутке уволились с основного места работы, переориентировавшись, по сути дела, в собственников отелей, и начали предлагать размещение туристам, то в действительности арендный бизнес оставался убыточным также и в то время, когда Euribor был негативным, то есть проценты по кредитам сохранялись на достаточно низком уровне. Многие просто не поняли этого. Или не хотели понять. Но наиболее вероятной причиной являлось все же, то, что люди не желали утруждать себя или попросту не умели производить элементарные математические расчеты.

В благоприятные времена, то есть в 2010–2022 годы, когда рынок стабильно рос, было так легко все упрощать. Например, таким образом: в год в качестве дохода от аренды поступает 6% от стоимости приобретения недвижимости, и финансовые расходы (читай: платеж по основной сумме + процент) составляют 4% от остатка кредита (читай: от стоимости приобретения), таким образом, остается 2%, и если удастся скупить десять арендных квартир, то инвестор каждый год зарабатывает примерно пятую часть от стоимости одной квартиры. При этом, никто не утруждал себя включением в формулу даже государственных налогов. Задним числом сложно дать оценку тому, сколько за подобным упрощением жадности и сопутствующей ей глупости и сколько желания „обскакать“ своих друзей-родственников. Во всяком случае, в результате получилось все очень плохо.

У тех, кто занял прочные позиции на рынке арендных квартир еще несколько лет назад, дела, конечно же, до сих пор идут очень хорошо, поскольку цены на недвижимость очень сильно выросли, и как бы вы ни считали, они в любом случае в плюсе. Помимо этого, цены на аренду со временем возросли, благодаря чему улучшились и показатели продуктивности. Однако сегодня начинать бизнес с таким же подходом уже невозможно. Почему?

В нынешнем столетии арендный бизнес никогда не был чрезмерно прибыльным. У арендодателя, в лучшем случае, оставалась половина или три четверти дохода, но и это, в первую очередь, за пределами столицы. Точнее говоря, классический арендный бизнес настолько ненадежен, что более умные обходят его стороной. В достаточно упрощенном виде можно сказать, что к убыткам в этой сфере приводят следующие расходы: пустующие площади, которые обычно составляют примерно 5%, и говоря простым языком, это означает, что в среднем, примерно каждые два года арендная квартира остается пустой примерно целый месяц и денег не приносит; амортизация, то есть естественный износ, что с учетом необходимого ремонта сломанных предметов, а также очень скромного, но время от времени необходимого санитарного ремонта, даже при консервативных расчетах составляет, по меньшей мере, 3% в год, причем потребовать эти затраты с арендатора так просто не получится; кроме того, прочие расходы, будь то юридическая помощь, ремонтный фонд и пр., что также составляет примерно 1% в год.

Вот такие элементарные расчеты. И если мы посмотрим теперь на то, что наскоро произведенные в „хорошие времена“ расчеты давали как будто бы 2% продуктивности, то в действительности она составляла целых 2-5-3-1=-7% в год! Минус семь!

Но почему же люди вообще занимаются арендным бизнесом, если он доставляет больше хлопот, чем прибыли?

Не отдавая в этом отчет даже самим себе, большинство инвесторов, занявших определенные позиции в сфере аренды, в действительности являются не бизнесменами в этой области, а попросту спекулянтами, поскольку источником всего этого дохода (и в действительности,. в глубине души также и ожиданий в его отношении!) являлся стабильный и быстрый рост стоимости недвижимости, что позволяло покрывать все прочие расходы и сохранять постоянную прибыль.

Сказанное выше не означает, что „арендный бизнес“ (да, действительно взятый в кавычки „арендный бизнес“, поскольку в реальности арендный бизнес не является особым бизнесом), был бы полностью бессмысленной деятельностью. Просто его формулировка была достаточно упрощенной, и скрывавшиеся за ней математические расчеты – еще более поверхностными. Прибыль здесь в скрытом виде все же имеется, однако того, кто сумеет её обнаружить, можно назвать обладателем сообразительности выше среднего уровня.

Пока еще трудно сказать, окончательно ли на этот раз миновал спад цен на недвижимость. Именно он является причиной, по которой деятелей упомянутого выше взятого в кавычки „арендного бизнеса“ как ветром сдуло с рынка. Теперь же под эгидой арендного бизнеса сформировалась новая и значительно более осмысленная субкультура, представители которой не подписывают одним махом пачки кредитных договоров и не скупают любые квартиры, а думают и тщательно просчитывают, что они на самом деле делают.

Именно сторонники упомянутой субкультуры занимаются повышением ценности недвижимости. Если рынок не дает таких возможностей, то нужно создавать их самому. Сопутствующий доход от аренды является попросту хорошим инструментом, при помощи которого можно удерживать текущие расходы на более низком уровне, пока инвестор постепенно претворяет в жизнь свой реальный бизнес-план. Главная цель бизнес-плана – найти обладающую максимальным количеством недостатков и малофункциональную недвижимость и при помощи минимально возможных затрат вновь превратить ее в достаточно функциональную.

Приведу пример. Если в деревянной хибаре нет даже отдельной туалетной комнаты или возможности помыться, то в результате умелых действий их можно создать достаточно дешево. Например, за две тысячи евро. Или за пять тысяч евро. Разницы нет. Важно то, что если инвестировать указанную сумму в недорого доставшуюся квартиру, то стоимость квартиры возрастет не на сумму инвестиции, а, например, на сумму в три или пять раз больше. Все вполне логично – квартиру без туалета никто просто так покупать не захочет, и собственник будет счастлив, если за нее выручит хоть какие-то гроши. Но квартира с действующей канализацией вновь перемещается в число активно торгуемой недвижимости, и теперь уже на совершенно новом ценовом уровне.

И если все это можно сделать таким образом, что арендатор ежемесячно также понемногу отплачивает, то инвестиция становится еще более прибыльной. Но повторю еще раз – речь не идет об арендном бизнесе в его классическом понимании, а о повышении ценности недвижимости. Именно таким образом возможно и в непростые времена заработать деньги на рынке недвижимости.