Дефекты в новостройках: с какими проблемами сталкиваются владельцы квартир?

Купить жилье в новостройке – всегда заманчиво. Чистая квартира, свежая отделка, новые коммуникации. Но за привлекательным фасадом могут скрываться неприятные неожиданности, и не всегда недоделки можно увидеть сразу, во время приемки объекта. Бывает, строительный брак и скрытые дефекты обнаруживаются уже по истечении гарантийного срока. „МК-Эстония“ выяснила, с какими проблемами сталкиваются жители новостроек, как решают их и к чему нужно быть готовым при покупке новой недвижимости.

По данным руководителя секретариата комиссии по потребительским спорам Департамента защиты прав потребителей и технического надзора (TTJA) Вейко Копамеэса, в 2023 году в TTJA было подано 86 заявок, которые касались различных проблем, связанных с оказанием услуг по строительству или ремонту объектов недвижимости. Раздельный учет по так называемым „новым и старым“ квартирам не ведется.

В основном, по словам Вейко Копамеэса, потребители жалуются на скрытые дефекты и строительные недостатки, включая некачественную отделку.

Половые вопросы

Одна из самых частых жалоб – на напольное покрытие.

„Я купил квартиру в новом доме на улице Паэпарги, но вскоре выяснилось, что паркет в коридоре гулял вверх-вниз. Оказалось, что бетон был криво залит, – говорит Андрей, владелец недвижимости в доме, построенном фирмой AS Remet. – В коридоре пол исправили за два месяца, но потом обнаружилось, что паркет лежит неровно по всей квартире. На то, чтобы застройщик вскрыл полы и выровнял залитый бетон, ушло полтора года“.

Чтобы доказать наличие брака, по словам Андрея, пришлось пригласить эксперта, который составил акт и указал, что в каждой комнате пол не соответствует нормам.

К сожалению, получить комментарий фирмы Remet AS касательно этой ситуации не удалось.

С подобной ситуацией столкнулась и Наталья в своей квартире в Ыйсмяэ (застройщик AS Hepsor): „У нас были очень большие перепады высоты. Например, стоит стол, и, если на него посмотреть, можно заметить, что он под наклоном. А когда мы решили заменить паркет, то увидели, что неправильно подготовлена стяжка. У нас большие окна, в пол, и в тех местах, где окна стыкуются с окном, были большие перепады. На это жаловались многие наши соседи – люди писали, что дует и пол ходит ходуном. Насколько знаю, полы исправляли во многих квартирах“.

По словам Натальи, в этой ситуации встал вопрос: кто виноват? Строители или фирма, предоставившая паркет?

„Мой муж – строитель и, по его мнению, была неправильно залита стяжка, – отмечает Наталья. – Кроме того, во многих квартирах неправильно уложили плитку, под ней были пустоты. Мы у себя даже одну оставили, не стали ломать. Если ее простучать, то слышно, что под ней пустота“.

Региональный менеджер фирмы-застройщика Hepsor Eesti Михкель Мягер пояснил, что их партнером в организации строительных работ, в том числе – гарантийных, является генеральный подрядчик Mitt&Perlebach OÜ. Поэтому в случае возникновения дефектов в течение гарантийного срока необходимо обращаться к генподрядчику, который устраняет гарантийные дефекты.

„В случае обнаружения дефектов мы будем действовать в соответствии с действующим законодательством“, – говорит Михкель Мягер.

Анне, владелица новой квартиры от фирмы Bonava в Ласнамяэ, также столкнулась с проблемами, связанными с напольным покрытием.

„Летом скрипит пол. Когда жили арендаторы, никто мне не сообщил, а когда мы сами переехали в эту квартиру, то услышали ужасный скрип. Но гарантийный срок уже прошел, и мы не успели ничего сделать, – констатирует женщина. – Другим жильцам переделывали. Рассказывали, что поначалу застройщик пытался их убедить, что скрип – это нормально. Но все же со временем специалисты компании устранили проблемы“.

В некоторых случаях недостатки напольного покрытия обусловлены не только бетонной стяжкой, но и другими объективными причинами. По словам исполнительного директора агентства недвижимости Eco Advice Антона Никитина, в последнее время действительно участились проблемы с паркетом.

„Его качество ухудшилось после периода пандемии, что связано с поставками и оптимизацией стоимости производства“, – поясняет Антон.

Об этом он знает не понаслышке, ведь одна из их компаний – Pro Advice – осуществляет услугу строительного надзора.

От радости до печали

Андрей приобрел квартиру в Ласнамяэ, построенную девелоперской компанией AS Remet. Однако восторг от шикарного вида, открывающегося из окон высотки, сошел на нет, когда собственник столкнулся с рядом недоделок в квартире.

Процедура сдачи-приемки была стандартной, поясняет Андрей: „Я подписал акт приемки за два месяца до визита к нотариусу, когда ключей еще не было. Мы зашли с представителем фирмы, и я сделал беглый визуальный осмотр квартиры и подписал акт, в котором зафиксированы показания счетчиков, на что, в принципе, и делается акцент, а не на проверку полов, стен, трещин и так далее. А потом застройщики этим актом оперируют так, что, мол, ты квартиру же принял и акт подписал“.

В гарантийный период компания выровняла в квартире мужчины пол. И то – после заключения эксперта, которого пригласил Андрей.

„В коридоре, где по гарантии заливали яму в бетоне, мастера сделали горку. Через полтора года, когда во всей квартире вскрывали паркет и выравнивали весь бетонный пол, эту горку сточили“, – вспоминает он.

Но другие недоделки, по словам владельца квартиры, застройщик проигнорировал.

„В ванной лопнула плитка под потолком, отсутствует уклон к трапу, балкон подтапливает, – говорит Андрей. – Я проинформировал застройщика, но они ничего не сделали, ответили, что все в пределах нормы“.

Тогда Андрей обратился в Департамент защиты прав потребителей и в своем заявлении указал все недоделки. Акт гарантийных работ Андрей отказался подписывать, так как не был удовлетворен качеством переделки.

„Меня не устраивало, как выполнили работу: перебивали несколько раз плинтусы, понаделали в них дырок, потом замазывали их, я потребовал заменить. На стенах остались следы демонтажа. Сначала предложили поменять плинтусы на аналогичные, но выше по высоте, я не согласился, так как вокруг дверей плинтусы и косяки были бы меньшего размера“, – рассказывает собственник квартиры.

Департамент защиты прав потребителей встал на сторону застройщика, сославшись на акт проведенных гарантийных работ, предоставленный компанией.

„Я согласился на письменное рассмотрение жалобы, и это была моя ошибка, – сетует Андрей. – Если бы мы все пункты рассматривали устно, на встрече с девелопером, тогда Департамент обратил бы более пристальное внимание на мои претензии. А в итоге сложилось впечатление, что мою жалобу рассмотрели мельком, не придавая значения важным деталям. Так что я понял: без эксперта принимать квартиру нет смысла! Нужно проверять, насколько ровный пол – линейками по всей квартире. У меня в детской был перепад примерно 2 см. И обязательно нужно проверять кривизну стен, где предполагаются встроенные шкафы“.

К сожалению, фирма Remet не прокомментировала запрос, касающийся и этого прецедента.

Однако не у всех есть претензии: например, у Валерии, которая проживает в том же доме, что и Андрей, – другой опыт с компанией Remet. Правда, и проблем во время гарантийного периода было меньше.

„У меня безрамное остекление, и при сильном ветре стекла очень тряслись и громко стучали. Я обратилась к застройщику, и ко мне быстро прислали человека, который это исправил“, – делится она.

Течет и дует

Владельцы квартир часто жалуются на регулировку окон, балконных дверей и протекание воды снаружи в квартиру.

„Была проблема с балконной дверью, которая неплотно закрывалась, из-за этого зимой было холодно. Мы сообщили застройщику, пришел мастер, подкрутил что-то, стало лучше. Потом выяснилось, что многие обращались по такому же вопросу, и наш застройщик – Bonava – сообщил, что будут обходить все квартиры и проверять. Все двери заменили“, – рассказала Аннели, купившая квартиру в новом доме.

По ее словам, другие вопросы также решали быстро: „Соседи жаловались, что до них доносится сильный шум из труб, когда в моей квартире пользуются водой. Пришли специалисты из Bonava и установили у нас какие-то клапаны сброса давления“.

Наталья, купившая новостройку у девелопера Hepsor AS, рассказала, что у них по гарантии решили проблему с бетонным перекрытием, откуда капала вода.

„Как нам объяснили, бетонную плиту неправильно хранили, и в нее затекла вода. С нашей потолочной плиты в итоге вылилось примерно два ведра воды, – говорит Наталья. – А еще нам поставили ванну задом наперед. И, видимо, когда ее устанавливали, то сломались ножки. Но мы оставили так, потому что собираемся со временем вовсе отказаться от ванны“.

Проблемы бывают и у других застройщиков. В одном из домов на Паэпарги, построенных Merko Ehitus Eesti несколько лет назад, произошло сразу несколько неприятностей. Как рассказали жильцы, однажды прорвало трубу отопления, и подъезд залило водой – с седьмого по первый этаж.

„Оказалось, что угол трубы был слишком острым, чтобы выдержать температурные режимы. Это заключение мы получили после экспертизы, которую заказывали своими силами. Но застройщик с выводами экспертизы не согласился“, – рассказывает Анна, проживающая в этом доме.

Другая проблема была связана с вентиляционными решетками на фасаде дома: высох силикон, появились дыры, через которые во время дождя вода протекала в квартиры.

„Строительная компания утверждает, что это наша вина – мы не проверяли состояние фасадов, – говорит Анна. – В страховой компании, куда мы обратились, сказали, что это – не их страховой случай, и виноват застройщик. Но гарантийный период уже прошел. В итоге строительная компания все же согласилась поменять вентиляционные решетки“.

Руководитель отдела гарантийных работ Merko Ehitus Eesti Михкель Мяннисте поясняет, что в случае с трубой „не была установлена причинно-следственная связь со строительными аспектами“.

„Если в случае, произошедшем после гарантийного срока, в заключении эксперта установлена конструктивная причина, застройщик несет ответственность в течение пяти лет со дня ввода здания в эксплуатацию. В остальных случаях управляющий зданием должен регулировать такие аварии с помощью страховки“, – подчеркивает Мяннисте.

Что же касается вентиляционных решеток, то, как отмечает Мяннисте, этот случай – „пример ситуации, когда мы выступили в качестве консультанта после окончания гарантийного срока“. Для устранения этой проблемы, по его словам, в компании собрали команду и разработали решение: „Работы будут проводить весной, если позволит погода“.

„Обслуживание конструктивных элементов и технических систем здания – важный момент, – отмечает Мяннисте. – Управляющие компании следят за стандартами обслуживания зданий и, соответственно, составляют план обслуживания, обязательной частью которого являются периодические осмотры крыши, фасадов, проемов. Аналогичным образом транспортные средства подлежат регулярному техобслуживанию для предотвращения возможных поломок“.

Незапланированые расходы

В конкурентной борьбе застройщики наперебой стараются предложить покупателю оригинальные решения – дизайнерские или технические. Но иногда плюсы уникального предложения оборачиваются минусами.

Так, в некоторых домах в квартирах установлены аппараты принудительной вентиляции, что само по себе удобно. Но при покупке подобной квартиры стоит поинтересоваться деталями – как много электроэнергии потребляет вентиляция и можно ли без нее обойтись.

„Когда мы принимали квартиру, мы не придали значения тому факту, что вентиляция работает от электричества, – рассказывает Юлия, владелица квартиры в парке Паэ. – Но однажды заметили, что у нас резко выросли счета за электричество. Оказалось, если вовремя не сменить фильтр вентиляции, она начинает больше потреблять энергии – счет за электричество увеличивается в разы. И даже при своевременном уходе за аппаратом такая вентиляция – это дополнительные расходы, что при нынешних ценах на коммунальные услуги очень нежелательно“.

*

Получается, никто не застрахован от недоделок в новостройках даже после окончания гарантийного периода. Говоря о возможных решениях, эксперты советуют не только внимательно осматривать квартиру, но и навести справки о самой строительной компании.

„Нужно тщательно выбирать строителя и застройщика (продавца) – какой опыт, какие отзывы по предыдущим проектам. Если объект достаточно дорогой, как вариант – нанять специалиста по стройнадзору и изучить проект (конструкции, коммуникации), пригласить специалиста на осмотр, – резюмирует Антон Никитин. – Но это не решает проблемы скрытых дефектов, а, скорее, помогает принять соответствующий нормам визуально качественный объект“.

Комментарий

О звукоизоляции в новых домах

В многоквартирных домах звук всегда в той или иной степени распространяется между квартирами, то есть абсолютной тишины ожидать не приходится. Требования к звукоизоляции (как для воздушного, так и для ударного шума) стен между квартирами определены действующими стандартами и законодательством. Их учитывают при проектировании и строительстве зданий.

Мы также проводим контрольные замеры наших готовых квартир, чтобы убедиться, что уровень шума соответствует нормам. В случае сомнений клиенты всегда могут самостоятельно заказать контрольные измерения в аккредитованной измерительной лаборатории. Для выявления несоответствий в ходе таких обследований подрядчик обязан устранить недостатки в течение гарантийного срока.

Данил Липатов, юрист, партнер юридического бюро Progressor

Срок давности предъявления требования, вытекающего из договора строительного подряда, составляет 5 лет. Если речь идет не о строительной компании, то общий срок предъявления требования, вытекающего из сделки, составляет 3 года.

Если договор купли-продажи недвижимости был заключен между продавцом, ведущим хозяйственную деятельность, и потребителем, то считается, что выявленный в течение 2 лет недостаток строения существовал уже в момент сделки, и бремя доказывания, что продавец не несет ответственности, будет лежать именно на продавце.

Важной составляющей в данной категории дел является не только общий срок давности предъявления требования, но и незамедлительное извещение продавца о выявленных недостатках. Закон говорит, что такое извещение должно быть сделано в разумный срок, который для потребителя четко определен 2 месяцами с момента открытия обстоятельств.

При выявлении недостатков разумно обратиться к строительному эксперту, который зафиксирует недостатки и сможет оценить стоимость восстановительного ремонта. Это может быть и строительная фирма, которая опишет недостатки и сделает ценовое предложение по их устранению. В конечном итоге строительные споры – это битва экспертных заключений. Ни судья, ни юристы не обладают специальными познаниями в этой сфере и не могут оценить, например, имеет место надлежащая обработка швов или нет.

Если после получения претензии продавец необоснованно отказывается от исправления недостатков, то восстановительные работы может произвести покупатель самостоятельно и потребовать компенсацию стоимости произведенных работ.

Цель возмещения ущерба – привести имущество потерпевшей стороны в соответствие с условиями договора. Например, если у собственника был дорогой дубовый паркет, то разумно, что после завершения гарантийных работ в помещении должен остаться паркет такого же качества. Бывают и более сложные ситуации: например, дорогой паркет был изношен. В таком случае при определении стоимости восстановительного ремонта необходимо будет учитывать амортизацию вещей.

Все квартиры, построенные компанией Merko, проверяют перед передачей клиенту. При передаче квартиры также проверяют вместе с клиентом. Если что-то обнаруживается, недостатки отмечают и устраняют.

Если проблема возникла позже, запрос клиента будет проанализирован, и если окажется, что это гарантийная проблема, Merko решит ее.

Бывают случаи, когда проблема не связана с дефектом дизайна, конструкции или материалов. Правильная эксплуатация квартиры и уход имеют большое значение. О том, как поддерживать квартиру в хорошем состоянии, говорится в руководстве по эксплуатации.

С другой стороны, может возникнуть ситуация, когда заказчик считает дефект недостатком, но в соответствии со строительными нормами это – допустимое отклонение. Поскольку строительство – это в основном ремесло, действующие нормы предусматривают отклонения от абсолютного идеала для разных видов работ.

Исходя из нашего опыта, мы можем сказать, что ожидания клиентов постоянно растут, и они ждут все более высокого качества.

По истечении гарантийного срока владелец квартиры или управляющий жилищным товариществом (если проблема возникла в местах общего пользования) должны решать ее самостоятельно. В более сложных случаях в проектах Merko мы можем оказать помощь в качестве консультанта, если это необходимо.

Первый шаг покупателя после завершения строительства нового дома – совместный осмотр с представителем продавца и менеджером по недвижимости. Если обнаруживаются недостатки, мы их устраняем до того, как передадим новый дом покупателю.

Если в процессе последующей эксплуатации дома будут обнаружены дефекты, которые не являются следствием действий или упущений владельца дома, их устранением займется гарантийная команда Bonava.

Мы создали специальную среду MyBonava – канал связи для наших клиентов с момента передачи квартиры и до окончания гарантийного срока. Владельцы квартир могут в любое время сообщить о проблеме. Все стандартные случаи решаем в течение 30 дней.

Дефекты, проявившиеся в течение первых двух лет, обычно считаются уже существовавшими на момент сдачи дома, и поэтому не требуют дополнительной проверки со стороны покупателя. Однако в случае, если в течение следующих трех лет гарантийного срока проявятся дефекты, покупатель по закону должен доказать, что они уже были на момент его вступления во владение домом. Такие случаи в нашей практике бывали редко, но если такая ситуация возникнет, мы найдем решение.