Под крышей дома твоего: что нужно знать, арендуя или сдавая жилье?

Внаше время популярность аренды жилья растет. Наниматель – вольная птица, легко меняет не только районы и города. Однако и у тех, кто арендует, и у тех, кто сдает, нередко возникают претензии и вопросы друг к другу. На актуальные вопросы по аренде жилья отвечает маклер бюро недвижимости Arco Vara Екатерина Лесникова, пишет „МК-Эстония“.

1. Как проверить надежность арендодателя или арендатора? Есть ли какая-то база данных в Эстонии, где можно посмотреть отзывы на тех и других? (Лилиан)

Собственника недвижимости мы проверяем по Крепостной книге – чтобы убедиться, что действительно имеем дело с владельцем.

О платежеспособности дадут представление справка из Налогово-таможенного департамента о регистрации в трудовом регистре и выписка за последние шесть месяцев с банковского счета.

У арендодателя/арендатора стоит запросить рекомендации от участников предыдущих сделок (кстати, всегда полезно, заканчивая договор, обменяться рекомендациями).

Также полезно обратиться к интернет-ресурсам, например – соцсети Фейсбук, где могут быть опубликованы отзывы от участников предыдущих сделок.

Кредитную историю можно проверить в регистре должников Maksehäireregister ЗДЕСЬ.

Обсуждая условия договора аренды, включая сроки аренды, условия оплаты, права и обязанности сторон, убедитесь, что все условия договора ясны и подлежат записи.

Попросите информацию о предыдущих случаях аренды и возможных проблемах. Вопросы, которые мы обязательно задаем арендаторам: место работы, состав семьи, место регистрации, как долго человек работает на последнем месте.

2. Если сделка по аренде жилья происходит под наблюдением маклера, несет ли в дальнейшем маклер ответственность за порядочность того или другого участника сделки? (Вероника)

Это зависит от маклера, каждый относится к своей работе по-своему. Кто-то берет на себя обязательства, кто-то нет, но по закону маклер не несёт такую ответственность. Однако порядочный маклер всегда будет на связи со своими клиентами. Сдавая квартиру через маклера, можно обращаться к нему за помощью.

3. За какой срок арендатор обязан предупредить владельца, что съезжает? И если хозяин хочет расторгнуть договор, то за какой срок нужно предупреждать арендатора? (Дмитрий)

В Эстонии срок уведомления арендатором о намерении съехать или расторгнуть договор аренды зависит от условий, установленных в договоре аренды. Однако обычно срок уведомления составляет 1–3 месяца. Точные условия должны быть описаны в договоре.

Если же владелец желает расторгнуть договор, то срок уведомления по закону составляет 3 месяца, если иное не предусмотрено в договоре.

4. Что должно быть включено в арендную плату, а за что платит сам арендатор? Сдают ли квартиры вместе с правом парковаться? (Виктор)

Дополнительно к арендной плате арендатор оплачивает счет за коммунальные услуги, электричество. Зачастую арендатор меняет пакеты или поставщиков услуг. Что касается интернета, чаще всего арендатор сам выбирает себе поставщика услуги.

Обязанность по оплате ремонтного фонда ранее лежала на собственнике, но с изменением законодательства эта ответственность теперь определяется договорённостью между сторонами.

Что касается парковки, часто арендаторы отказываются от закрепленного за квартирой места (например, в подземном гараже под домом) с целью экономии. Поэтому собственники сдают парковочные места отдельно.

5. Обычно владельцы крайне неохотно сдают жилье семьям с детьми, поскольку их в принципе выселить нельзя. Защищает ли закон владельца жилья? (Инга)

Европейское законодательство всегда придает особое внимание защите прав ребенка. Семью с детьми нельзя выгнать на улицу по любым обстоятельствам, даже если это предусмотрено договором, так как закон всегда стоит на стороне защиты детей и их семей.

Самостоятельно, с помощью физической силы, с проникновением в квартиру арендаторов выселять нельзя. Придется обращаться за консультацией к юристам, которые учтут все обстоятельства.

6. Какие неочевидные пункты стоит внести в договор? (Дмитрий)

• Указание четких правил в отношении использования жилья, включая запрет на незаконную субаренду и коммерческое использование.

• Установление ответственности за ущерб имуществу или нарушение правил проживания, включая механизмы компенсации и штрафы.

• Определение процедуры уведомления в случае нарушения договора или проблемного поведения.

• Закрепление права проверки состояния квартиры регулярно или в случае необходимости, с предварительным уведомлением жильцов.

• Включение условий о возможности расторжения договора в случае систематического нарушения условий аренды.

• Соглашение о предоставлении дополнительных гарантий или залога для обеспечения исполнения обязательств арендатором.

• Так же важно включить в договор пункт о разрешении или запрете на проживание домашних животных.

7. Что делать, если договор аренды истекает только в августе, а собственник намерен поднять цену уже с мая? (Леонид)

Согласно закону, владелец жилого помещения не вправе произвольно повышать арендную плату до истечения срока действия договора, особенно если он заключен на определенный период, например на год. Собственник обязан уведомить арендатора не менее чем за два месяца до окончания действия договора о намерении продлить контракт и о повышении арендной платы.

Комиссия по арендным спорам помогает решить некоторые вопросы. Смотрите ЗДЕСЬ.

8. Я впервые снимаю квартиру. Время от времени хозяйка приходит проверить, все ли в порядке. В последнее время стала обвинять, что не видит своих вещей, которые якобы были при заселении: настенного ковра, какой-то вазы. Этих вещей не было изначально, но она грозит, что вычтет их стоимость из залога. Что делать? (Яков)

Собственник не имеет права вмешиваться без уважительной причины в личную жизнь нанимателя. Также по закону арендатор обязан позволять наймодателю осматривать жилое помещение, если это необходимо для сохранения/отчуждения жилого помещения и если об этом предупреждают заранее, не позднее чем за три календарных дня.

Если собственница утверждает, что были ваза и ковер, она должна это доказать, так как голословные обвинения ничего не значат, придумать можно что угодно.

При заселении в арендную квартиру должны были остаться фотографии или акт приема-передачи квартиры, хотя обычно вазы в акт не вписывают. Если у вас нет фотографий, возможно, вы снимали квартиру через маклера, тогда советую обратиться к нему. Собственник не может снять никакую сумму из залоговых денег, если речь не идет о долге или порче имущества.

Советую расторгнуть договор с таким собственником – неизвестно, что она придумает еще, чтобы не возвращать залог. Если мирно решить не получится, обращайтесь в комиссию по арендным спорам.

Вообще я рекомендую сдавать\нанимать квартиры через бюро недвижимости, через маклеров, так как у них в базе остаются все документы и фотографии.

9. Когда приходили смотреть квартиру, хозяин уверял, что квартира очень тихая, а соседи – бесплотные ангелы. На самом деле нам в спальне слышно, как туда-сюда ездит лифт, а сосед сбоку – глухой пенсионер, у которого почти круглые сутки надрывается телевизор. Мы хотим съехать и забрать залог, но хозяин отказывается возвращать залог, поскольку мы разрываем договор раньше установленного договором срока. Кто прав? (Нина)

По закону о своем желании съехать раньше срока следует предупредить в письменной форме за три месяца, и хозяин обязан вернуть залог.

В заявлении нужно указать адрес, дату окончания договора, основания для отказа от договора и согласие проживающего вместе с вами в нанятом помещении супруга в письменной форме.

10. Что делать с проблемными квартирантами, которые каждый месяц задерживают плату за аренду и за коммунальные платежи? У меня был их залог, но я из него уже заплатила их же задолженности по квартплате. Могу я с них потребовать залог, когда они съедут? (Н.А.)

Во-первых, вы не можете ничего оплачивать залоговыми деньгами, так как вы обязаны хранить их до конца договора. Значит, вы оплатили этот долг за коммунальные платежи своими деньгами. Соответственно, вы можете требовать полную сумму задолженности при их выселении.

Статья 316 Обязательственно-правового закона говорит, что возможен отказ от договора найма в исключительном порядке в связи с просрочкой платежей.

Наймодатель вправе отказаться договора найма, если:

• наниматель просрочил два срока подряд оплату наемной платы побочных расходов и расходов по содержанию и улучшения зданий или их существенной части;

• задолженность по наемной плате или залогу превышает сумму наемной платы, подлежащую уплате за два месяца.

Поэтому вы вправе удержать у себя залоговые деньги.