Обзор рынка дач: эстонцы ищут себе летний дом в ценовом классе от 40 000 до 80 000 евро
По сравнению с домом, предназначенным для круглогодичного проживания, покупая себе дачу, люди хотят обойтись меньшим бюджетом и затем самостоятельно реновировать дом, сделав его более современным. Урмас Уйбомяэ, исполнительный директор портала недвижимости Kinnisvara24, предоставил обзор рынка дач в этом году, а руководитель фирмы Ehituskaitse Büroo Марко Сультс дополнил обзор аспектами, которые следует обязательно выяснить перед покупкой такого дома, чтобы избежать неприятных сюрпризов во время строительных работ.
По словам Марко Сультса, ожидания жителей Эстонии при покупке дачи не такие высокие, как в случае дома, предназначенного для круглогодичного проживания. „В качестве дачи подходят и здания с низкой теплостойкостью, в которых не обязательно есть все современные удобства, такие как полы с подогревом, горячая вода, автоматическая система отопления или внутренний туалет. Категория дач очень широка, и перед покупкой необходимо выяснить, что именно собой представляет предлагаемый дом, так как в Эстонии под дачами понимаются как дачные проекты советских времен, так и старые хуторские постройки, а также ставшие популярными в последние годы небольшие домики, расположенные в красивых местах среди природы“.
На портале Kinnisvara24 на данный момент выставлено на продажу 238 объектов недвижимости, целевым назначением которых является дача. Кроме того, многие дачи были перестроены для круглогодичного проживания, и такие предложения можно найти в категории домов, где на продажу выставлено 2500 строений.
Большая часть выставленных на продажу дач нуждается в обновлении или капитальном ремонте, однако продаются и совершенно новые летние дома, находящиеся в хорошем состоянии. Больше всего дач продается в уезде Харьюмаа, и за ним следуют Ида-Вирумаа, Рапламаа и Пярнумаа. В Валгамаа предлагается только одна дача, а в Хийумаа на портале Kinnisvara24 на данный момент не предлагается ни одного летнего дома.
Дача стала вторым домом
По словам Марко Сультса, во время пандемии коронавируса возникла тенденция, которая продолжается и по сей день – из-за возможности удаленной работы люди хотят использовать дачу в качестве второго дома круглый год. „К загородному дому, предназначенному для круглогодичного проживания, предъявляются уже более высокие требования – очень часто в таком доме для отопления устанавливается тепловой насос, из крана должна течь горячая вода, а санитарные помещения должны быть реновированы и выглядеть современно, – сказал Сультс, добавив, что, если в здание подведен водопровод или дом отапливается с помощью водяных радиаторов или водяного теплого пола, в нем должно обеспечиваться круглогодичное отопление. – А это, в свою очередь, означает круглогодичные расходы на электричество. Чтобы в холодные зимние месяцы затраты не были слишком высокими, дом необходимо утеплить“.
Исполнительный директор Kinnisvara24 Урмас Уйбомяэ, отметил, что, хотя на портале недвижимости размещены объявления о дачах, расположенных по всей Эстонии, покупатели все-таки отдают предпочтение хорошо известным дачным местам: „Больше всего поисковых запросов приходится на летние дома в Пярну, Хаапсалу, Вызу и Кабернеэме. Недалеко от столицы популярны районы Лауласмаа и Клоогаранна. В Южной Эстонии потенциальные покупатели ищут дачу в Сетумаа, а также в других местах с красивой природой“.
Уйбомяэ добавил, что при строительстве дачи или второго дома важно также и происхождение человека – для эстонцев важны места, в которых находятся семейные корни: „Например, островитян все равно всегда тянет обратно на острова, и такая же картина наблюдается по всей Эстонии“.
По словам Уйбомяэ, у эстонцев существует еще одно конкретное предпочтение: в идеале дача должна располагаться вблизи водоема, будь то море, озеро или река. „Исходя из поисковых запросов на портале, видно наличие интереса к приватным объектам недвижимости, на которых можно построить дом в соответствии с собственными предпочтениями и так, чтобы соседи находились подальше. Однако еще более важным является близость водоема“.
Из какого бюджета в среднем должен исходить покупатель дачи?
Статистика портала Kinnisvara24 показывает, что наиболее востребованы дачи в ценовом классе от 40 000 до 80 000 евро. „В среднем, больше всего денег придется потратить на дачу, расположенную в Харьюмаа и в популярных для летнего времяпровождения местах. Хотя предложения по более дорогим летним домам могут доходить даже до 500 000 евро, портал Kinnisvara24 в настоящее время предлагает около 700 домов или дач, цена которых ниже 80 000 евро, – сказал Уйбомяэ, пояснив, что цена зависит также от местоположения, близости водоема, состояния строений и размера участка. – Очень востребованы и высоко ценятся более роскошные старые отреставрированные хуторские комплексы, расположенные непосредственно на берегу водоема и в приватном месте“.
Повышенный интерес наблюдается также к старым хуторским домам, которые можно реновировать. Марко Сультс отметил, что, хотя покупатель зачастую ожидает, что дачу можно достаточно несложно и недорого перестроить в экономичный жилой дом, пригодный для круглогодичного проживания, опыт Ehituskaitse Büroo, не подтверждает таких ожиданий. „Прежде чем планировать покупку, необходимо выяснить, законно ли был построен летний дом и его инженерные системы, или же здание и его элементы были построены или перестроены самовольно. Многие дачи советских лет были построены на столбах, а это значит, что здание не имеет монолитной подземной несущей конструкции. Проблемой может стать и конструктивная часть стен и потолков, которую невозможно надлежащим образом утеплить без серьезных работ по перестройке“, – перечислил Сультс наиболее распространенные проблемы, с которыми люди сталкиваются при реновации.
Перед покупкой дачи – тщательная проверка истории
Сультс подчеркнул, что при покупке старой дачи необходимо выяснить, как устроена система снабжения бытовой водой и канализационная система. „У нас в Эстонии много садоводческих товариществ, в которых бытовая вода доступна только в теплую погоду, а на зимний период водоснабжение отключается. Если водоснабжение местное, то есть на участке есть собственная скважина или колодец, важно проверить, соответствует ли качество воды стандартам питьевой воды. Кроме того, важно выяснить, как работает система, обеспечивающая поступление воды из колодца в помещение, нужно ли и как часто нужно опорожнять канализационный резервуар или септик, а также какие работы по обслуживанию необходимы для поддержания системы водоснабжения и канализации в рабочем состоянии. Ситуация, когда сточные воды просто впитываются в землю, к сожалению, все еще достаточно распространена, хотя это совершенно неприемлемо с точки зрения сохранения окружающей среды“.
Перед покупкой также необходимо тщательно проверить состояние электроустановок, то есть электрощита, электрических кабелей, вилок и выключателей, поскольку все это может потребовать немедленных денежных инвестиций. „Учитывая наши повседневные привычки и постоянную потребность в бытовых электроприборах и устройствах, неисправная или неправильно построенная система может стать непосредственным источником опасности пожара“, – сказал Марко Сультс. Его опыт показывает, что причинение ущерба зданию зачастую может быть непосредственно обусловлено водосточной системой, протечкой крыши, непрофессионально построенными сантехническими помещениями или неисправными инженерными системами.
Со строительной фирмой нужно заключить договор
По словам Марко Сультса, в зависимости от объема и характера работ по реновации, обычно необходимо согласовать в местном самоуправлении строительный проект и получить разрешение на строительство. „Этот процесс может занять несколько месяцев, а в случае более сложных проектов – еще дольше. Когда проектная документация составлена и разрешение на строительство получено, необходимо рассчитать бюджет работ по реновации. Если бюджет готов и необходимые средства имеются, нужно найти подходящую строительную фирму, которая выполнит работы. Для проведения работ по строительству или реновации со строительной фирмой необходимо заключить соответствующий договор подряда. Основная цель договора заключается в том, чтобы обязательства заказчика и подрядчика были зафиксированы в однозначно понимаемой письменной форме, включая точное описание работ и объемов по видам работ, требования к качеству выполняемых строительных работ, стоимость работ и сроки выполнения“, – перечислил Сультс.
