ОБЪЯСНЯЕТ ЮРИСТ | Пять ситуаций, когда срочный договор аренды не гарантирует защиты

Срочный договор аренды всегда был популярен в Эстонии. Многие арендодатели полагают, что именно такой договор, который имеет дату начала и конца, обеспечит им стабильный денежный поток и защитит от проблемных квартиросъемщиков. Лиа Сихт, глава юридического отдела Rendin, расскажет о самых больших опасностях и заблуждениях, связанных со срочным договором аренды.

Самая большая особенность срочного договора аренды заключается в том, что он расторгается в день, согласованный при подписании договора. В отличие от бессрочного договора аренды его нельзя разорвать в одностороннем порядке без уважительной причины (которой чаще всего является существенное нарушение условий договора). „Выбирая срочный договор, арендодатели ошибочно полагают, что он как будто надежнее. Считается, что поскольку арендные правоотношения ограничены конкретными датами, то приток денежных средств арендодателю на этот период гарантирован. В действительности срочный договор аренды может привести к таким ситуациям, о которых вы и не подозреваете, подписывая его“, — объясняет Лиа Сихт, глава юридического отдела платформы безопасной аренды жилья Rendin.Давайте рассмотрим пять распространенных ситуаций, когда срочный договор аренды может поставить арендатора или арендодателя в невыгодное положение и значительно усложнит решение проблем.

Ситуация 1: Арендатор теряет доход

“В жизни постоянно случаются непредвиденные ситуации: арендатор может потерять доход, расстаться со спутником жизни или получить более выгодное предложение по работе в другом городе или стране, что вынудит его сменить место жительства. Если арендатор захочет досрочно съехать с квартиры, то при срочном договоре аренды ему придется полагаться только на понимание арендодателя.Тогда как бессрочный договор аренды можно расторгнуть с уведомлением за три месяца, то при срочном договоре аренды это невозможно. Если арендодатель не хочет расторгать договор аренды досрочно, и для отказа от договора нет оснований, то арендатор будет нести договорные обязательства перед арендодателем до даты, указанной в договоре.Это, в свою очередь, может привести к тому, что арендатор, испытывающий финансовые трудности, больше не сможет платить за арендованное помещение и решит съехать, так как не будет видеть другого выхода из ситуации. В таких случаях арендатор зачастую перестает отвечать на звонки, и единственный способ взыскать с него долги — это обратиться в суд.Однако в целом желаемого результата это не приносит, так как судебный процесс может длиться годами, и помимо возникших долгов арендодателю приходится нести еще и различные юридические и процессуальные расходы. Обычно арендодатели просто списывают образовавшиеся долги и начинают искать нового арендатора“, — объясняет Сихт.

Ситуация 2: Хозяин квартиры сам хочет вселиться в нее или вынужден ее продать

Бывает и так, что арендованное помещение вдруг становится необходимо самому арендодателю. „Если собственнику вдруг самому необходимо переехать в арендованное помещение, то придется договариваться с арендатором или ждать окончания действия договора аренды“, — поясняет Сихт. „Многие арендодатели ошибочно полагают, что продажа квартиры – это основание на отказ от договора аренды, хотя на самом деле это не так. Квартиру можно продать и при наличии действующего договора аренды. В таком случае, договор переходит к новому владельцу, который уже сам решает, продолжать арендные правоотношения или разорвать/изменить договор аренды в соответствии с положениями закона“. Сихт добавляет, что в целях собственной безопасности стороны часто включают в срочный договор аренды специальное условие о том, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке, например, с уведомлением за один месяц. „На самом деле такой договор противоречит обязательственно-правовому закону и не защищает арендодателя.Особые условия, не соответствующие закону, в случае (судебных) споров не действительны и дают арендатору больше прав чем арендодателю. То есть если в договоре прописано такое условие, только арендатор сможет воспользоваться им — расторгнуть договор с уведомлением за один месяц“, — поясняет юрист.

Ситуация 3: Арендодатель попадает на неплательщика

Ошибочно полагается, что срочный договор позволяет легче избавиться от неплательщика, поскольку даты действия договора строго ограничены. В действительности срочный договор никоим образом не снижает риск натолкнуться на арендатора, который не платит и не съезжает из квартиры.“Арендодателям следует подумать об этой ситуации в другом ключе – если квартиросъемщик не платит по счетам и игнорирует все договоренности, почему вдруг по истечении срока аренды он погасит долги и вернет квартиру собственнику? Если арендатор намерен как можно дольше бесплатно прожить на арендованном объекте, но он не откажется от этого намерения и по истечении срока договора.В случае с проблемным арендатором нет значения, заключен ли срочный или бессрочный договор. В обоих случаях процесс выселения арендатора одинаков, т.е. собственнику необходимо сначала обратиться в комиссию по аренде или суд. Судебный исполнитель приступит к рассмотрению вопроса о выселении по вступлению решения суда в силу. В более сложных случаях или если нет необходимых документов могут пройти годы, прежде чем владелец снова получит право собственности на жилье“, — объясняет Сихт.Сихт добавляет, что Rendin удается разрешить такие ситуации во внесудебном порядке или быстрее, чем обычно, благодаря тщательно продуманным процессам платформы: „Если арендатор попадает в долги и отказывается съезжать с квартиры, наша команда юристов предоставит арендодателю бесплатную консультацию и поможет быстро избавиться от такого арендатора юридически правильным путем. Кроме того, Rendin компенсирует арендодателю неполученные арендные и коммунальные платежи на срок до трех месяцев и предложит защиту имущества, в 10 раз превышающую залог“.

Ситуация 4: Арендодатель и арендатор не ладят между собой

Причиной расторжения договора аренды не обязательно должно быть нарушение его условий. „Иногда достаточно просто того, что стороны не ладят между собой, и ситуация становится невозможной. Особенно сложно, например, когда возникает проблема с арендуемой

ю, и одна из сторон не отвечает на телефонные звонки, грубит и отказывается идти на компромисс“, — утверждает Сихт.“Также нередки ситуации, когда арендатор не ладит с соседями. Хозяин квартиры может получать постоянные жалобы от жильцов дома на предмет поведения арендатора и шума или того, что арендатор оставляет в подъезде дома мусор. Если нет оснований и доказательств для отказа от договора, а арендатор не хочет съезжать раньше, то арендодатель бессилен и просто должен ждать окончания договора“, - поясняет юрист.Сихт говорит, что одной из основ доверительных и долгосрочных арендных правоотношений является открытое общение и взаимопонимание сторон. „Обычно договоры аренды заключаются на длительный срок, и сторонам приходится время от времени общаться между собой, и хорошо, если они найдут общий язык“.

Ситуация 5: Арендодатель хочет повысить арендную плату

Срочный договор аренды также существенно ограничивает возможности собственника повысить арендную плату. „В течение срока действия срочного договора арендную плату можно повысить только в том случае, если договор заключен не менее чем на три года и в договоре четко прописано условие о повышении арендной платы.Это значит, что если стороны заключили, например, двухлетний договор и арендодателю необходимо повысить арендную плату (например, ситуация на рынке аренды поменялась или вырос индекс потребительских цен), то до истечения срока действующего договора аренды сделать это невозможно. Срок договора истекает, и подписывается новый договор. Тут собственник может попасть в затруднительную ситуацию — до окончания договора аренды остается еще много времени, но он не может ни повысить арендную плату, ни разорвать договор“, — говорит Сихт.

„Бессрочный договор аренды придает большее чувство уверенности“

Арендодатели часто думают, что бессрочный договор аренды аналогичен договору дарения и дает арендодателю право собственности на жилое помещение, поэтому избавиться от него в дальнейшем не представляется возможным. На самом же деле это не так, и бессрочный договор аренды гораздо более гибок с точки зрения расторжения, чем срочный договор.Преимущество бессрочного договора аренды заключается в том, что его можно расторгнуть в одностороннем порядке с уведомлением за три месяца. Поэтому если между сторонами возник конфликт, арендатор хочет съехать или арендодателю необходимо использовать арендованное помещение в собственных целях, то договор не будет удерживать ни одну из сторон, и обе стороны будут иметь право расторгнуть его“, — объясняет Сихт.Сихт добавляет, что на платформе Rendin можно заключать только бессрочные договоры аренды, поскольку, по мнению юристов Rendin, это самый безопасный тип договора как для арендодателя, так и для арендатора: „Бессрочный договор позволяет нам быстрее реагировать на меняющуюся ситуацию, наилучшим образом защищать права наших клиентов и предлагать им необходимую защиту“, — говорит глава юридического отдела Rendin.

Еще больше юридических советов — ЗДЕСЬ.