Эксперт по недвижимости: после безудержного веселья зачастую наступает похмелье
До начала 2022 года риэлторские и строительные компании процветали: новые здания и объекты возводились так быстро, что праздники стропил следовали один за другим. На тот момент неопределенность первого года пандемии, вызвавшей кризис в секторе, была преодолена, банковские счета людей пополнились неизрасходованными деньгами, а объемы кредитов уверенно росли. Недвижимость и строительство буквально пировали во время чумы.
Однако сейчас ситуация совсем иная, потому что после безудержного веселья зачастую наступает похмелье. Со второго квартала 2022 года объемы строительства упали на целых 40%, и в первом квартале этого года спад усугубился. Хуже дела обстоят со строительством зданий, которое по сравнению с прошлым годом снизилось на 18%. Спрос на жилье и коммерческие помещения со стороны как частных лиц, так и и предприятий, утих. При этом объемы строительства объектов (дорог, мостов и других крупных объектов) держались в плюсе, хотя и во многом благодаря государственным закупкам. К примеру, проект Rail Baltic, единственный быстро растет вместе с налогами, хотя и становится все дороже, а государству не хватает денег. Что касается других проектов, то государство все чаще ищет возможности сокращения расходов, чтобы залатать дыру в бюджете.
С одной стороны, причины упадка в секторе строительства и недвижимости можно искать за морем, в Скандинавии. В разные годы в этот регион оказывалось строительных услуг на сумму около 270 миллионов евро, или 70-80% от общего экспорта строительных услуг. А продукции, используемой в строительстве, экспортировалось на сумму почти 3,8 миллиарда евро, что составляет 35% всего товарооборота в строительном секторе. Таким образом, отголоски шторма, бушующего с сфере недвижимости в Скандинавии, сказываются и на нас. С другой стороны, деятельность в этом секторе подавил рост цен, обусловленный войной и энергетическим кризисом, а также высокие процентные ставки. С 2021 года цены на строительство выросли на 36%, или в среднем почти на 10% в год, что превышает обычный годовой рост цен на строительство почти в 6 раз (прежний среднегодовой рост составлял порядка 1,7%). В то время как цены на строительные материалы выросли в общей сложности на 42%, затраты на рабочую силу увеличились на 25%. В последние месяцы цены на материалы начали незначительно снижаться, но общий уровень цен по-прежнему высок, и масштабного снижения в ближайшее время не предвидится.
Такое ценовое давление оказывается для многих предпринимателей непосильным, что привело к сокращениям в секторах строительства и недвижимости. Количество занятых в этих сферах за год сократилось в несколько раз больше, чем в среднем по стране: в строительстве на 5,7% и в недвижимости на 4,7%, тогда как средний показатель по Эстонии составляет 1,2%. В конкретных цифрах это означает 3100 свободных рабочих рук, или 5,4% всей рабочей силы в секторе строительства и недвижимости. Если сравнивать с началом 2022 года, то это 8,5% рабочей силы. Данные Кассы по безработице показывают, что сфера строительства находится на первом месте по числу безработных. При этом статистика показывает, что в отрасли по-прежнему сохраняется рост заработной платы. Однако в данном случае рост зарплат может быть условным, и на самом деле зарплаты не растут. Поскольку почти 90% тех, кто остался без работы, были строителями с низкими зарплатами, то теперь в статистике пропорционально больше высокооплачиваемых работников - инженеров-строителей, руководителей проектов, архитекторов и мастеров. Это также приводит к номинальному повышению средней заработной платы.
Тем не менее, если учитывать происходящее вокруг, то ситуация в строительстве и недвижимости вовсе не так плоха, как может показаться на первый взгляд. По сравнению с ценами на строительство цены на недвижимость с 2021 года выросли еще больше – на 40%, на незастроенную землю – на 49%. Это показывает, что частично рост цен перешел в прибыль. В целом запасы финансовой прочности неплохо восстановились после пандемии: годовой рост прибыли сектора недвижимости местами составлял 136%, строительства – порядка 30%. В принципе, это позволяло мириться с возросшими расходами и начавшимся в прошлом году снижению прибыли. На этом рынок строительства держится и сейчас, хотя запас прочности все же начал снижаться.
Даже среди сотрудников банка LHV ходит выражение: „рынок недвижимости хоть и медленно, но функционирует“. На кредитном рынке мы наблюдаем, что большие и сильные предприятия строят планы и ищут возможности для дальнейшей деятельности. При этом основной фокус на строительстве жилья. Наибольшая стагнация настигла бизнес-недвижимость, так как экономический спад и продолжающаяся неуверенность привели к снижению спроса на коммерческие площади и увеличению количества свободных площадей. Девелоперские проекты бизнес-недвижимости сейчас сопровождаются наибольшим количеством рисков. В этом году было заключено несколько крупных сделок, например Ülemiste City, но они скорее являются исключением. Покупка жилых площадей с целью сдачи в аренду также уже не настолько выгодна, поскольку выросли платежи по кредиту.
Каковы перспективы на ближайшее время? В общем, кажется, можно сказать, что все выжидают и приспосабливаются к реальности. Снизилась и готовность инвестировать. Если еще год назад строительных компаний, планирующих инвестиции, было 81%, то теперь их 71%. Что касается спроса, большого роста также пока не наблюдается. Проценты по-прежнему высоки, и платежи по кредитам у предприятий и частных лиц значительны. В этом году снижение процентов вряд ли будет достаточно значительным, чтобы существенно оживить рынок. При этом цены на недвижимость по-прежнему высоки, и восстановление покупательской способности до уровня 2021 года можно ожидать только к концу 2025 года.
Большого роста активности в сфере недвижимости в ближайшее время не ожидается – на это указывает и продолжающееся снижение количества выдаваемых разрешений на строительство. Возможностей для девелопмента в этом и следующем году будет немного, и конкуренция внутри сектора стала напряженной. Эта напряженность передалась и банкам, которые начали заметно бороться за клиентов. Нынешняя ситуация указывает на то, что затишье на рынке недвижимости в Эстонии продлится еще год-полтора. На основании событий последнего года можно прогнозировать, что и в Швеции, и в Финляндии в ближайшие пару лет не ожидается заметного восстановления строительной деятельности, особенно строительства жилья.
Однако все не так плохо. Эстонские строительные фирмы не опускают руки и помимо Скандинавии начали искать альтернативные рынки – в Азии, Южной Америке и Африке. В секторе не наблюдается больших банкротств, компании также успешно справляются с возвратами кредитов. Хотя активность сделок по недвижимости за год и снизилась на 5%, это можно трактовать как возврат к средней активности. Нынешнее затишье хорошо подходит для того, чтобы заняться планированием.
