ЭКСПЕРТ | Рост цен на недвижимость в Эстонии зависит от одного фактора
По словам члена правления самого крупного в Эстонии агентства недвижимости Uus Maa Игоря Хабала, глобальный индекс недвижимости в мае показал, что цены на жилье в США выросли на 5,6%, в Австралии на 9%, а в Европейском Союзе в среднем – на 2,5%. В Эстонии медианные цены на квартиры в июне упали на 5,8%, однако, по мнению аналитика Uus Маа, наш рынок неизбежно догонит остальной мир, но рост цен у нас зависит в основном от одного фактора.
Игорь Хабал отметил, что, исходя из показателей роста, сейчас уже многие говорят о новом буме недвижимости на крупных рынках, который опрокинул прогнозы значительного числа аналитиков, основывающихся на влиянии высоких процентных ставок на цены. „И в Европе, и в США рынок недвижимости в целом на удивление силен, несмотря на высокие процентные ставки. В это же время, то есть в мае, медианные цены на квартиры в Эстонии упали в годовом исчислении на 10%, а в июне – на 5,8%. Возникает вопрос, почему у нас изменения требуют так много времени, и когда местный рынок снова начнет расти?“ — сказал Хабал.
„Цены на недвижимость в больших и богатых странах выросли в основном в результате совокупного воздействия трех факторов: иммиграции, готовности заемщиков идти на некоторые жертвы и сильной экономики. Иммиграция в богатые страны растет со скоростью почти 4% в год, и это приводит к росту цен как на жилье, так и на аренду. Например, население Австралии в результате иммиграции увеличивается на полмиллиона человек в год, что, по оценкам Goldman Sachs, приводит к увеличению цен на жилье примерно на пять процентов. За последние 10 лет население Эстонии также выросло за счет иммиграции, например, в прошлом году за счет миграции прибавилось более 5700 человек, что начинает оказывать все большее влияние и на наш рынок“, – сказал Хабал.
„Еще одна глобальная тенденция заключается в том, что люди, имеющие кредит, значительно сократили свои хозяйственные расходы. Например, в Эстонии у предприятий розничной торговли доходы от продаж в первые пять месяцев 2024 года снизились в годовом исчислении, и доход от продаж в мае 2024 года был ниже, чем доход от продаж в мае 2023 и 2022 года. Люди в условиях плавающих процентных ставок также ищут способы сократить свои связанные с кредитами расходы – в начале года произошёл настоящий бум рефинансирования жилищных кредитов, в результате чего процентная ставка по новым жилищным кредитам опустилась до 1,5%. Кроме того, средний срок нового жилищного кредита за последние три года увеличился более чем на год, достигнув 26,5 года. Первое снижение процентной ставки немного облегчило положение заемщиков, но значительный рост количества предложений на рынке купли-продажи показывает, что желание продать имеющееся имущество, чтобы улучшить финансовое состояние, довольно велико“, – прокомментировал ситуацию Хабал.
Однако, по мнению Игоря Хабала, наиболее важный фактор, влияющий в Эстонии на цены на недвижимость, связан с региональной экономикой, в ней он также видит причину того, что, хотя рост цен на недвижимость уже начался в большинстве богатых стран, в Эстонии и Финляндии изменений пока ещё не произошло. „Согласно глобальному индексу цен на недвижимость, у наших основных торговых партнёров – Швеции, Финляндии и Германии – цены на недвижимость в мае также снижались, что является примечательным исключением в сравнении с другими развитыми странами. В то же время, базовые показатели вполне хорошие – сильный рынок труда, превышающий инфляцию рост заработной платы, и адаптация к высоким выплатам по ипотеке“, – сказал Хабал.
„Предпосылкой роста цен на недвижимость в Эстонии является экономический рост в странах наших основных экспортных рынков, который сначала благотворно сказывается на предприятиях, а затем и на людях. По оценкам Банка Эстонии, экономический рост у нас начнется во второй половине года, и, если на глобальном уровне ситуация кардинально не изменится, то уже в следующем году можно ожидать роста цен на недвижимость в Эстонии и соседних странах“, – добавил Хабал.
