Эксперт по недвижимости назвала секретное оружие в разрешении споров при аренде

Акт приема-передачи жилого помещения — это важный документ, который защищает стороны договора аренды и помогает разрешить конфликты при порче имущества. Лия Сихт, глава юридического отдела Rendin, дает рекомендации о том, как составить акт приема-передачи и что учитывать при его составлении.

Что такое акт приема-передачи?

Акт приема-передачи — это документ, составляемый совместно арендодателем и арендатором. Акт должен быть составлен и утвержден как при передаче жилья съемщику, так и при его возвращении хозяину. Акт приема-передачи создает необходимую доказательную базу для успешного разрешения возможных претензий.

Правильно оформленный акт приема-передачи должен фиксировать состояние имущества на момент въезда и выезда арендатора, содержать актуальные фотографии, описывать возможные дефекты и показания счетчиков. Так, для сравнения у вас будет 2 акта: один, составленный в начале, и другой — составленный в конце срока аренды.

Акт приема-передачи необходим главным образом для того, чтобы по окончании срока аренды установить, был ли обнаруженный имущественный ущерб нанесен до заселения арендатора или возник в результате его действий, а также кто понесет расходы. Ниже мы дадим советы о том, как составить акт приема-передачи, чтобы использовать его при разрешении споров.

1. Приложите к акту актуальные и подробные фотографии

Самое главное — это наличие в акте приема-передачи актуальных и подробных фотографий, отражающих состояние предметов мебели и внутренней отделки квартиры. „Акт должен содержать новые фотографии, которые отражают реальное состояние недвижимости в момент передачи имущества арендатору. Старые фотографии вызовут ненужную путаницу, а акт, содержащий такие фотографии, не может быть утвержден“, — объясняет Лия Сихт, глава юридического отдела Rendin.

Сихт добавляет, что фотографии, добавляемые в акт, не должны быть слишком общими, поскольку именно это зачастую становится причиной серьезных споров. „Крупный план комнаты важен для понимания общего состояния жилого помещения. При этом, к акту обязательно следует приложить более подробные снимки, на которых будет видно состояние конкретных предметов мебели или внутренней отделки.

В акте также должно быть четко зафиксировано состояние ценных предметов имущества, техники и мебели: делайте как общие снимки крупным планом, так и более подробные фотографии с разных ракурсов. Особое внимание следует уделять местам, которые можно легко или непреднамеренно повредить, например кухонной мебели и столешницам, зоне вокруг плиты и раковины, ванной комнате, полам и стенам коридора“, — советует Сихт.

Сихт также добавляет, что нужно сфотографировать комнату так, чтобы в кадр попал и потолок: „Сфотографируйте комнату как со стороны двери, так и со стороны окна. Включите весь свет, независимо от того, фотографируете вы квартиру днем или вечером. Вы также можете зафиксировать состояние штор и сфотографировать их как закрытыми, так и открытыми. Чтобы запечатлеть точное состояние бытовой техники, вы можете сфотографировать их внутреннюю часть (например, духовки и холодильника). Если на кровати или диване лежит одеяло или покрывало, уберите их и сфотографируйте мягкую мебель без них“.

По поводу обработанных профессиональных фотографий, которые часто используют при продаже квартиры: „Такие фотографии не подходят для акта приема-передачи. В случае споров или судебного разбирательства арендатора нельзя будет привлечь к ответственности за причиненный ущерб на основании таких фотографий. Стоит также иметь в виду, что дату и время фотографии всегда можно проверить“, — добавляет Сихт.

2. Зафиксируйте все дефекты

В акте приема-передачи должны быть зафиксированы все дефекты и добавлено краткое описание состояния имущества.

„Если, например, на паркете есть царапины, определенная бытовая техника не работает или на столешнице в кухне имеются повреждения от воды, это необходимо зафиксировать в акте. Кроме того, следует сфотографировать все мельчайшие вмятины, царапины и следы износа на мебели или внутренней отделке“ — советует Сихт.

Если акт слишком общий и состояние жилого помещения записано неправильно, то доказать, когда возник ущерб и кто несет за него ответственность, практически невозможно. „Это может поставить одну из сторон в невыгодное положение, поскольку невозможно будет определить, кто прав, а кто виноват. Так, одного арендатора могут беспочвенно обвинить в причинении ущерба, а другого арендодателя лишить должной компенсации за причиненный арендатором ущерб“, — поясняет Сихт.

Глава юридического отдела Rendin напоминает всем, что акт приема-передачи — это не только ответственность арендодателя: „Мы призываем квартиросъемщиков внимательно осматривать квартиру при ее получении и при выявлении несоответствий описанного в акте с реальностью, делать новые снимки. В такой ситуации следует дополнить акт актуальными фотографиями и замечаниями, например об обнаруженных трещинах, повреждениях, сломанной мебели и т.п.

3. Договоритесь о финальной уборке

Уборка — это одна из наиболее частых причин возникновения споров между арендодателями и арендаторами. „Поэтому в акте приема-передачи должны быть четко прописаны указания относительно финальной уборки. Ясно одно: финальная уборка арендуемого помещения должна быть намного более тщательной чем ежедневная“, — объясняет Лия Сихт.

„Есть одно простое и надежное правило, которое касается финальной уборки: при расторжении договора и передаче имущества хозяину, арендуемое помещение должно находиться ровно в том состоянии, какое задокументировано в акте приема-передачи“, — подчеркивает Сихт.

„Если жилая площадь была передана арендатору после профессиональной уборки и арендодатель хочет получить ее обратно также после профессиональной уборки, то об этом нужно предупредить арендатора“.

4. Сделайте перечень всего движимого имущества

Акт приема-передачи должен содержать перечень мебели, техники и другого ценного имущества. „В акте приема-передачи также фиксируются последние показания счетчиков (воды, электричества, газа), чтобы впоследствии не возникало споров в части потребления или коммунальных расходов“, — говорит Сихт.

„Также должно быть документально зафиксировано, сколько пар и какие ключи были переданы арендатору (включая, например, пульты от ворот). Так, по окончании срока аренды вы сможете проверить, все ли движимое имущество по-прежнему находится в квартире и все ли было возвращено арендодателю“.

„Rendin максимально облегчил составление акта приема-передачи для своих пользователей, предоставив необходимую структуру документа. Арендодателю просто нужно следовать указаниям в мобильном приложении и заполнять пробелы. Так, стороны могут быть уверены, что ни один важный аспект не останется незадокументированным“.

Тем, кто не использует Rendin, придется создавать акт с нуля. „Какой-то обязательной структуры акта приема-передачи нет, но мы советуем включить в него элементы, упомянутые выше (фотографии, перечень движимого имущества, показания счетчиков, дефекты, количество ключей и т. д.). Важно помнить, что одна сторона договора должна предоставить акт на ознакомление другой“, — объясняет Сихт.

Сихт добавляет, что акт должен быть утвержден в день передачи ключей: „Советуем сторонам договора составлять акт совместно при передаче жилплощади. Так, все фотографии будут актуальными и все нюансы будут задокументированы“.